不動産業界、年末年始休暇の慣例

毎度恒例でもありますが、不動産業界の年末年始です。
「だいたいが成人式まで休業」
今年はそこに水曜日（業界の公休）からむので「16日からかな」と思います。
ここにはこの業界が日本の法人で一番数の多い中小零細を中核とするところもポイントです。クリーニングやリフォームなどの工務店まで含めると想像も及ばない数で、「退室からの募集」までの流れで全社が揃わないと仲介営業含めての通常営業とはならないって要素もあります。
加えて大家さんも年末年始の予定があるでしょうから、審査考えれば「世間の年末年始休業が全て終わったころ」からがスタートとなるんです。

勿論某社グループなどのようなFCの関連会社だけの営業しかしないスタイルだとある程度早く動き出すんだと思いますが、総じてこのタイプの業者にいい話を聞きませんから（地方は事情が違うので別ですよ）、その意味でも無理して早く動かない方が吉だと思います。

合わせて、2月には『春のシーズン』（賃料が最も高い）が始まってしまいますから、1月の部屋探しは２週間程度の短い期間で決まってしまいます。この意味で資料だけの検討を十分に行って「計画的な内見で一発で決める」が吉です。
また、このブログ読者の方はもうご存知だと思います。「2月〜4月の部屋探しは避けるべき」となります（見かけ上の需要が倍になるので想定外に候補も少なく、条件も高額になる）。
ザックリ言えば（2月3月は事情が事情で仕方なく）「5月6月、最安狙いなら7月、そして10月11月」がお勧めです。

最安狙いの7月について少し補足すると、
母数的には底になるので、空室候補が決して多いことはありません。
春の空室が6月まで決まらなかったものが7月諸条件相談になるというものです。
（夏の暑さで引っ越しして新規空室が出る事自体が多く無いので《8月はお盆で夏季休暇》、あるものから最もハイCPの候補をという探し方が7月の部屋探しのイメージです。）
流石に私は新築の供給時期などは詳しく無いので、わかりませんが
あえて夏に完成と言うパターンも多いとも考え難いでしょう。

恒例の年末年始の業界事情、ほか

12月と言えば、大家さん界隈の伝説的風評で「夜逃げ除け」として、募集も控えようかって話があるぐらいで（話が進んでも管理会社の年末年始などで契約が越年する可能性もある→そういうことがあると後からキャンセルなんて経験も出てきます）、管理会社的にも募集は積極的ではありません。
有力な空室ほど募集が越年する可能性があり、retourもあまり12月の部屋探しは推奨していないのです。

そして年末年始となれば、
国交省のDATAベースREINSが（今年は27日〜4日まで）ダウンしますので、仲介会社が何かやろうと思っても何もできないのであり（ブログサイドバーの公開資料の更新もストップします）、更に顧客がレジャーや年末年始で帰省するタイミングで営業しても意味が無いため不動産会社は割と大胆に休業します。管理会社や大家さんサイドになれば内装リフォームが進められない。
【今年の赤日の配置だと、ざっと1月10日まではほぼ休業と考えていいです】
週単位で言えば、14日の週からでしょう。

加えて（見かけ上の需要過剰状態により相対的に賃料が上昇してしまう）『春相場』（3月）は避けるべきとなりますので、「年明けから春の引っ越しは少し前倒しで2月まで」と考えるのがセオリーになります。
4月に春の退出部屋が募集状態で出揃うかってそれも難しく（情報自体はあっても内装業者さん繁忙につき内見開始に至らないなど）、退去した部屋の募集が揃うのはだいたい5月が目処となるでしょう。
※要約すると3月4月の部屋探しは得策では無い（2月の部屋探しには余裕が無い）
「春の部屋探しは実質5月から」と考えるのがベター
しかし、東京の『春相場』はつまり”シングルで顕著”なのですから、２DK以上のファミリータイプは言うほど関係無く2月〜4月でもいいかな？という側面はあるかもです。

自動的にハイCP狙いは空室状態2か月後の条件変更の読みから7月〜となりますが、
今度はお盆休みという業界休業期間に突入するため（2月の部屋探しは忙しいじゃないですけど）落ち着いて『夏相場』を探すなら8月後半からとなりますね。
（ファミリータイプなら６月からもう『夏相場』の期待あるかな）
但し、最近の夏は命の危険もある暑さだったりしますから、オーソドックスに考えれば「5月から7月が引っ越し時」に思いますね。
（『夏相場』狙いはハイCPマニア向けの戦術かも）
※秋は引っ越し作業には気持ちのいい季節でもあり、10月移動の法人もちらほらある事から少し上がる感覚もあります


※retourは12月変則冬期休暇となってます、そのまま年末年始で記事中説明のあるように、実質完全稼働は11日からの予定です。
実際のところ現在の私も半分引退に近い状態なので、個人的事情で3月にも不定期休暇が入る可能性もありますから（retourは一貫して『春相場』は避けるべし方針ありますし）、春は物件レポート面白がって読んでいただく感覚で丁度いいのではないかしら。「そもそも春は動きが激しくて、記事公開直後に成約終了」なんて状況も想定されますからね。

『分譲キラー』な木造メゾネット１LDKやろうと思ったのですが（消えました）

な、な、なんと退去予定だったのですが、
DATAベースから削除されておりまして「気持ち変わって更新契約されたのかしら」
ということで、ネタ切れにつき今回は物件レポートございません（てかできません）。


そこで業界的に最近の観測などお伝えしようと思います。
業界情報的には、コロナの影響からか「流動性が止まっている」話を耳にします。
引っ越し予定の方も（今回のお話が実際どうなのかわかりませんが）先送りとなっているようで、現在空室の部屋が「空きっぱなし」となっているところも多いと、
かといって問い合わせそのものが減少しているため、賃料を下げれば決まるという状況でもありません。
例年では「これから夏相場なので引っ越しするなら今」みたいなレポートがあったと思いますが、
今年は状況が違いますね。

賃料相場とのギャップで決まらないのでは無く、引っ越し需要そのものがシュリンクしていると、
実数としてエビデンスとなるDATAを持っているワケでは無いので、この話の信憑性は「業界話程度」となりますが、夏相場などの条件的優位性が無いのであれば「暑い夏に無理して引っ越しすることもないでしょう」。
※今年は静観というのが懸命かも知れません


（空室のままになっている大家さんも大変でしょうけど、岸田内閣が秋に検討予定の「感染症5類への降格」待ちでしょうか《というか今すぐ普通に診療できる5類にすべきです》）

選ぶのはどちらか、階層系か、オリジナルか（千駄木１K）

まず立地ですが、千駄木駅近くでスーパーは徒歩1，2分、しかも位置的に谷中銀座も10分圏内で、駅近千駄木から徒歩5、申し分ありません。
文京区千駄木2の低層高級RC建築マンションになります。
今回の目玉は、オリジナル造作の部屋と、全面リフォーム階層系のお部屋が同時に募集されているところで、その違いなどから階層系になるとどれぐらい賃料差があるのか参考になると思います。

目玉の間取り比較です
（位置の関係から若干形は違いますが、双方平米数は同じ27.3です）

2階オリジナル間取りから


30平米に迫ろうかという広さですから、居室のスペック表示は8帖、
Kが完全にセパレートする珍しい間取りになります（水回りを一直線にした設計かと）
クローゼットの位置的に、居室にも何らかの収納は必要かなと思いますが（3階は少し事情が違ってきます）、申し分無い内容です。


そして3階階層系間取り


こちらはB・T別に拡張された分、どうでしょう居室7帖（実質有効エリアは6帖か）
半面独立洗面の設計となっているので、クローゼットから洗面で服を着てって流れもあり得るというところから、居室は少し狭いながらも意外と使い勝手もいいのではないかという優れた改装となっています。
（物件概要にあるように、設備もグレードが上がり『分譲キラー』級）

さて、この両室
条件はどのように違ってくるのでしょうか
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「不動産の12月」、追記

依頼が継続していることはなくても、参考となりそうなパラメーターの調査は任意に母数を時々確認したりするのですが、
やはり10月段階で（10件とは言いませんが）ちょっと無理を含めて5〜前後あった条件設定が、ふと見ると”例外的でNGなものが1件のみ”だったりしますね（ぱっと見０件じゃん）。
12月の店じまい感があるのは事実であると思った次第です。
（広域統計では無いので、あくまで参考意見ですが）

前記事で『春のシーズン』について触れていますから、
「そこを避けるには」←ここも追記しておきましょう、
各所で記載しているつもりなのですが、
「2月〜4月中旬ぐらいまででしょうか」←この期間での部屋探しは全力で避けるべきです

※ざっくり言えば5月から（腹積もりは6月から本番ぐらいで）
『春のシーズン』はあくまで見かけ上の需要増なので、
結果成約とならなかった在庫セールがあるのではないか？
（あくまでこの現象は「内容では無く、条件面でそうなった」と考えるべきところ）
所謂、強気すぎて条件高すぎた部屋の賃下げです。
これは4月後半からあり得ます、
自動的に（ユニークな個別にハイCPでは無く）『堅いタイプの選択肢』となりますけどね。


■よくある質問で「シーズンオフ賃下げセールで契約した場合、更新時に賃上げを打診されるのでは？」
素朴にそんな疑問もあると思いますが、
ほぼほぼその心配はありません（そもそも強制更新権とも呼ばれるこの権利は”双方合意”が建前です）。それほど大家さんにとって”解約こそ悪夢”だからです。
だって、その条件だからと契約した店子さんですから、勝手な事情で（契約者は初期募集時の賃料など知らないのであり）賃上げを打診すればまず解約を心配するからです。
（所得に対して必要以上に廉価な条件で契約する方は決して多くないですし）
そもそもその更新時期も「シーズンオフ」なのですから。
加えて、短期解約はとにかく「原状回復で揉めるのがフラグ」なので、大家さんも募集のための階層で自腹が余計に増えるぐらいの計算となるので、「どこから考えても得策では無い」のです。

＜ということで「シーズンオフ契約リスクは、ほとんど心配ない」となりますね＞

『緊急事態』宣言ということもあって、レポートはありません

GWってこともあります（業界もほぼ全休ですからね）
今回はテキスト記事として、住宅街がハイブリッド化するかも知れない件を考えてみます。
どういう意味かと言うと、
小池から大阪維新までよってたかって小規模飲食店を潰しにかかってますが、
（政治献金だとか支持団体もこれと言って無いみたいな部分があるのかなと）
自営業者の方が感じた危機感は半端なものでは無いと思うんです。

行政も政治も”小規模店舗の自営業を守ろうなんて気持ちがこれっぽっちも無いんだね”と、
自治体相手に商店街の再開発とかやっていた頃にはある程度の信頼感もあったと思いますが、「正体見たり」じゃないですが、リスク取って商売する意欲が折れますよね。

動きには大きなタイムラグは出ると思うんですが、
同時に並走しているのが、
「テレワーク、自宅SOHO化」です。
（対応の遅れている事業者にも風当たり強くなってる）

常識的に「店たたもうか」思いますよね。
（いなくなってから、オフィス街で「昼飯食うところが無い」とか言われても知るか！と）

かといって飲食などの業態が嫌いになったワケでは無いでしょう、
不動産の用途指定的に「住居専用地域でも自宅SOHO的な軽飲食は可」となっています。
（私はそっち専門じゃないので詳しいことは業界団体などで確認してください）
残念ながら、賃貸で「事務所店舗も可（軽飲食可）」は滅多に無いのですが、
時々マンションの一室でマッサージであるとかヘアーサロンもありますよね？
あーいう感じの業態です、
　↑
「こちらのニーズが増えるのではないかと」
現代ネットの時代に、ロードザイドにこだわることも無いでしょう。
情報発信をどうやるかぅて、悩む部分あるかもですが。
なんたって、店が自宅なら身体も楽ですし、

※都会の飲食店パートタイム従業員だった方の雇用は別途大問題ですが
（こちらは大規模な《生活保護に準じる》所得補償に踏み切るべきだと思います。）
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春だからなのか緊急事態宣言だからなのか（今回はテキスト記事です）

面白い奴を見つけても、過去レポート済みの物件ばかりで、
（それだけ世界は狭いってことかもしれませんが）
今回は街、とりわけ通勤路についてのお話です。

以前から部屋探しより街探し、
現地偵察無しの希望駅指定はギャンブル性が高過ぎとお伝えしてきましたが、
（売買で言えば底地価格無視して上物評価しているようなもの）
街の偵察って部分で、環境や買い物利便性以外にもポイントがあります。

三鷹駅北側の武蔵野地区取材の時に顕著なのですが、
（三鷹市の責任じゃありませんよｗ、駅北側は武蔵野市です）
「メインの駅前通りを歩いている人がいない」
明快な答えはみつかっていません、
つらつら考えてみると
・駅直前のルノアールのとこに信号無いとか意味不明
・自衛隊の特車でも走行するのかという無駄に広い幅員
・一本裏と比較すると警察署前に余計な信号が増えることになる
・漠然と「スッカラカン」な印象がある（この点はこの都市計画ミスの結果かもしれません）

●現地としては、概ね吉祥寺よりの一本裏の通りをメインの通勤路にされている方がとても多く（まさか全員が横河勤務ってことも無いでしょうｗ）、
西よりのルートも警察署のとこで合流する三鷹駅アンダーパスからの本流を歩く人のが多い気がします（比較すると吉祥寺よりのが圧倒的に多い印象）

その一本裏の吉祥所よりルートは
・三鷹駅のエスカレーターから降りると（駅前ロータリーがある関係で）自然に一本裏に誘導されるようになっているｗ
・三鷹駅内や駅ビルでの買い物環境が増強されたため、駅前通りの東急ストアをどうしても使いたいって判断は置き難いだろう（そっちのシマに行くとなんだかんだ信号が一個多くなる気が）
・分譲マンション再開発により「ダントツに道が綺麗」（この辺は中野駅北側における区役所横の通りが歩きやすい現象と同じ）

横河電機周囲の駅から10分超える閑静な住宅街の評価も違ってきます。
　↑
この辺は狙いの駅降りて偵察経験が無いとわからない事。
荻窪駅の南側もメインの商店街と別に、北口への階段から降りると誘導される側の「西荻方面に流れる商店街」が存在しますが（荻窪駅北口南側が階段だけなのは置いておくとして）、
そっち方面の（環八渡った先の）西荻側住宅街なら徒歩10超えてもアリだなとか、

個人的意見ですが、
よく歩く道や特に通勤ルートってのは物件エントランスの延長みたいなもので（大金持ちの邸宅で想像してみてください）、部屋の評価に含まれてなくちゃいかんと思うのです。

面とスケール感

REINSも休業と言うことで
久しぶりのテキストオンリー記事です。
（本来このネタは『住まいの心理学』向きなのですが、現在あっちがニュースブログみたいなことになってますので、堂々こちらに核とします。）

実に分かりやすい話で
私の実家が北海道なものですから、東京と実家の「床面積行動半径」なんて比較すると、
真面目な話「100：１」ぐらいの差があるというか、、
「建坪を平米に変えても東京なら大邸宅なんだが」みたいな事なんですよ、
しかしですね、
東京帰ってきてギャップに驚くとか”無い”のです。
（それは初見差はありますよ←ここは内見時のインプレッションなどの参考にしていただきたい）
初見差があるにしても「人の行う行為に差はありません」
方や駅近は便利と言っておきながら←ほら、変だと思いませんか？

過去reourでは新橋の黒川作「中銀カプセル」なんかもレポートしてますから、古い読者の方はご存じだと思いますが、「果たして広ければ広いほどよいのだろうか？」ってね、

＜話を戻します＞
映画に出てくるような大邸宅あるじゃないですか、
「門からお屋敷まで車で行くのが常識で、歩いたら10分かかる」みたいな。
だ・と・す・る・と
「駅から20分、長いエントランスに商店街まであるなんて、すごい敷地ですね」←どう思います？
（それは占有スペースじゃないだろってご意見あるかもですが、そんな事言ったら超高級MSでエントランスにコンシェルジュあるようなの自慢するって意味無いじゃないですか）
駅から20分で、駅近くには制服着た公務員の警備員もいるんですよって、、
（それは交番のお巡りさんだから、、、）

●つまり
極論・暴論で言えば
「駅徒歩時間の短さを評価するなら、部屋は（設備が十分なら）狭い方が好きだ」
となるんです、
逆に、
「広い部屋が好きな人は、広大な敷地共有部分（駅徒歩が長い郊外）も好きだ」
　↑
強引だなとおっしゃる方いるかもですが、
あれれ「そうでしょうか？」
不動産の道理そのままですよね（都心部は底地が高く、郊外は安い）

つまり、都心よりだったり駅近好きな利便性重視の場合、
「設備が十分なら部屋は狭い方が好き」となってておかしくないのですよ。
（「狭い方がいいぐらいなので、特別賃料も高く無いよ」みたいな）
※勿論その狭さにも「程度」ってものがあるので、ミニマル志向な方を例外に１R標準の17平米〜になると思いますが。

実際米国などの”富裕層高級住宅街区”はド・郊外の広大な敷地だったりしますでしょ。
（駅近ダウンタウンの高層住宅に対峙する関係にある）
日本には欧米のような階級社会はありませんので上記のようなことにはなりませんが、
「駅近のせっまい部屋って暮らしやすよね」って笑顔で言えるサブカルよ←こういうのって東京ならではの”楽しみのひとつ”なんじゃないかと思うんです
「３点ユニットが居室にならんで設置されてるから、脱衣場が寒いもクソも脱衣場は部屋じゃんね〜」みたいな（故に私は「東京は高齢者一人暮らし向け１Rのコンセプトを公営住宅などで打ち出すべき」とかねがね思っている派なのです）
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