2021年05月06日

『緊急事態』宣言ということもあって、レポートはありません

GWってこともあります(業界もほぼ全休ですからね)
今回はテキスト記事として、住宅街がハイブリッド化するかも知れない件を考えてみます。
どういう意味かと言うと、
小池から大阪維新までよってたかって小規模飲食店を潰しにかかってますが、
(政治献金だとか支持団体もこれと言って無いみたいな部分があるのかなと)
自営業者の方が感じた危機感は半端なものでは無いと思うんです。

行政も政治も”小規模店舗の自営業を守ろうなんて気持ちがこれっぽっちも無いんだね”と、
自治体相手に商店街の再開発とかやっていた頃にはある程度の信頼感もあったと思いますが、「正体見たり」じゃないですが、リスク取って商売する意欲が折れますよね。

動きには大きなタイムラグは出ると思うんですが、
同時に並走しているのが、
「テレワーク、自宅SOHO化」です。
(対応の遅れている事業者にも風当たり強くなってる)

常識的に「店たたもうか」思いますよね。
(いなくなってから、オフィス街で「昼飯食うところが無い」とか言われても知るか!と)

かといって飲食などの業態が嫌いになったワケでは無いでしょう、
不動産の用途指定的に「住居専用地域でも自宅SOHO的な軽飲食は可」となっています。
(私はそっち専門じゃないので詳しいことは業界団体などで確認してください)
残念ながら、賃貸で「事務所店舗も可(軽飲食可)」は滅多に無いのですが、
時々マンションの一室でマッサージであるとかヘアーサロンもありますよね?
あーいう感じの業態です、
 ↑
「こちらのニーズが増えるのではないかと」
現代ネットの時代に、ロードザイドにこだわることも無いでしょう。
情報発信をどうやるかぅて、悩む部分あるかもですが。
なんたって、店が自宅なら身体も楽ですし、

※都会の飲食店パートタイム従業員だった方の雇用は別途大問題ですが
(こちらは大規模な《生活保護に準じる》所得補償に踏み切るべきだと思います。)
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posted by iwahara at 23:25 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月18日

春だからなのか緊急事態宣言だからなのか(今回はテキスト記事です)

面白い奴を見つけても、過去レポート済みの物件ばかりで、
(それだけ世界は狭いってことかもしれませんが)
今回は街、とりわけ通勤路についてのお話です。

以前から部屋探しより街探し、
現地偵察無しの希望駅指定はギャンブル性が高過ぎとお伝えしてきましたが、
売買で言えば底地価格無視して上物評価しているようなもの
街の偵察って部分で、環境や買い物利便性以外にもポイントがあります。

三鷹駅北側の武蔵野地区取材の時に顕著なのですが、
(三鷹市の責任じゃありませんよw、駅北側は武蔵野市です)
「メインの駅前通りを歩いている人がいない」
明快な答えはみつかっていません、
つらつら考えてみると
・駅直前のルノアールのとこに信号無いとか意味不明
・自衛隊の特車でも走行するのかという無駄に広い幅員
・一本裏と比較すると警察署前に余計な信号が増えることになる
・漠然と「スッカラカン」な印象がある(この点はこの都市計画ミスの結果かもしれません)

●現地としては、概ね吉祥寺よりの一本裏の通りをメインの通勤路にされている方がとても多く(まさか全員が横河勤務ってことも無いでしょうw)、
西よりのルートも警察署のとこで合流する三鷹駅アンダーパスからの本流を歩く人のが多い気がします(比較すると吉祥寺よりのが圧倒的に多い印象)

その一本裏の吉祥所よりルートは
・三鷹駅のエスカレーターから降りると(駅前ロータリーがある関係で)自然に一本裏に誘導されるようになっているw
・三鷹駅内や駅ビルでの買い物環境が増強されたため、駅前通りの東急ストアをどうしても使いたいって判断は置き難いだろう(そっちのシマに行くとなんだかんだ信号が一個多くなる気が)
・分譲マンション再開発により「ダントツに道が綺麗」(この辺は中野駅北側における区役所横の通りが歩きやすい現象と同じ)

横河電機周囲の駅から10分超える閑静な住宅街の評価も違ってきます。
 ↑
この辺は狙いの駅降りて偵察経験が無いとわからない事。
荻窪駅の南側もメインの商店街と別に、北口への階段から降りると誘導される側の「西荻方面に流れる商店街」が存在しますが(荻窪駅北口南側が階段だけなのは置いておくとして)、
そっち方面の(環八渡った先の)西荻側住宅街なら徒歩10超えてもアリだなとか、

個人的意見ですが、
よく歩く道や特に通勤ルートってのは物件エントランスの延長みたいなもので(大金持ちの邸宅で想像してみてください)、部屋の評価に含まれてなくちゃいかんと思うのです。



posted by iwahara at 20:09 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月30日

面とスケール感

REINSも休業と言うことで
久しぶりのテキストオンリー記事です。
(本来このネタは『住まいの心理学』向きなのですが、現在あっちがニュースブログみたいなことになってますので、堂々こちらに核とします。)

実に分かりやすい話で
私の実家が北海道なものですから、東京と実家の「床面積行動半径」なんて比較すると、
真面目な話「100:1」ぐらいの差があるというか、、
「建坪を平米に変えても東京なら大邸宅なんだが」みたいな事なんですよ、
しかしですね、
東京帰ってきてギャップに驚くとか”無い”のです。
(それは初見差はありますよ←ここは内見時のインプレッションなどの参考にしていただきたい)
初見差があるにしても「人の行う行為に差はありません」
方や駅近は便利と言っておきながら←ほら、変だと思いませんか?

過去reourでは新橋の黒川作「中銀カプセル」なんかもレポートしてますから、古い読者の方はご存じだと思いますが、「果たして広ければ広いほどよいのだろうか?」ってね、

<話を戻します>
映画に出てくるような大邸宅あるじゃないですか、
「門からお屋敷まで車で行くのが常識で、歩いたら10分かかる」みたいな。
だ・と・す・る・と
「駅から20分、長いエントランスに商店街まであるなんて、すごい敷地ですね」←どう思います?
(それは占有スペースじゃないだろってご意見あるかもですが、そんな事言ったら超高級MSでエントランスにコンシェルジュあるようなの自慢するって意味無いじゃないですか)
駅から20分で、駅近くには制服着た公務員の警備員もいるんですよって、、
(それは交番のお巡りさんだから、、、)

●つまり
極論・暴論で言えば
「駅徒歩時間の短さを評価するなら、部屋は(設備が十分なら)狭い方が好きだ」
となるんです、
逆に、
「広い部屋が好きな人は、広大な敷地共有部分(駅徒歩が長い郊外)も好きだ」
 ↑
強引だなとおっしゃる方いるかもですが、
あれれ「そうでしょうか?」
不動産の道理そのままですよね(都心部は底地が高く、郊外は安い)

つまり、都心よりだったり駅近好きな利便性重視の場合、
「設備が十分なら部屋は狭い方が好き」となってておかしくないのですよ。
(「狭い方がいいぐらいなので、特別賃料も高く無いよ」みたいな)
※勿論その狭さにも「程度」ってものがあるので、ミニマル志向な方を例外に1R標準の17平米〜になると思いますが。

実際米国などの”富裕層高級住宅街区”はド・郊外の広大な敷地だったりしますでしょ。
(駅近ダウンタウンの高層住宅に対峙する関係にある)
日本には欧米のような階級社会はありませんので上記のようなことにはなりませんが、
「駅近のせっまい部屋って暮らしやすよね」って笑顔で言えるサブカルよ←こういうのって東京ならではの”楽しみのひとつ”なんじゃないかと思うんです
「3点ユニットが居室にならんで設置されてるから、脱衣場が寒いもクソも脱衣場は部屋じゃんね〜」みたいな(故に私は「東京は高齢者一人暮らし向け1Rのコンセプトを公営住宅などで打ち出すべき」とかねがね思っている派なのです)
→続きを読む

posted by iwahara at 18:05 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月26日

『春のシーズン』ならでは”取材がボツになった”話です


空予定の部屋だったんですけどねww
補足した翌日「成約募集終了」と、
まー春ならではですね

時々中堅大手さんでは「内見無しでも申込を受け付ける場合がある」ので、
(内見マストも慣習のようなところありますから)
キャンセルが無いことを確約することで一番手としてという事なのでしょうか、
厳密に言えば、大家さん次第なところもありますが、上記のようなパターンの場合2番手3番手も受け付けて、安全策にするのが一般的なので(仲介側としてはちょっと、、やり難いんですが、、)、
正式な契約は内検開始後とするのが通例。

必ずしも「先行受付の募集終了」とは限らない話ですが、
●速攻で消えるってのは春ならでは

どういう部屋かと言えば、
そのままですが、サブリース系中堅大手の管理物件なので
『堅い選択』←確かにほとんど内見の必要も無い内容
(街も堅く「荻窪」でした)
春のシーズンでなければ、『堅い選択』タイプは二番手系なんですよ。
「ちょっとお高い」とか「ちょ~っと狭い」とか、、ですよね
故に通常は鉄板の内見候補の保険みたいな二番手となりますが、
春故に「選り好みしていられない」なる判断から、春に限って極端に消えるのが早い傾向あります。

ブログサイドバーにも説明記事があるとおりで、
「そういう意味でも春のシーズンには(特別の事情が無い限りは)引っ越しすべきではない」のです。
同時に、これがまた春に空室になる部屋にも(その時は仕方がなくみたいなところもあり)そういう傾向がありますから(2年満期のちょい手前となるので当人は1月中に次の部屋に契約)、
あくまでも傾向ですけれど、春の空室にユニークな候補が多いかと聞かれると、、違うかなと思います。

勢い、別の取材候補を探そうかとも思いましたが、
●retourのブログレポートは自然体が基本なので、
狙ってユニークなものを探すとかあまり無いんですよね。
通常のHP公開情報のメンテナンス時に見つかったものからってケースが大半なので、
「無理にブツ出ししてもな〜(また掲載前に消えてもアレですし)」
と、考えまして『春のシーズン』補完記事としました。

<話を戻します>
ええ、そういうワケで、
春に遭遇する「速攻消える」現象は、
内見のアポとって、明日の前日や当日に「終了しました」の連絡がアリ、候補のひとつが無くなるってことなのですが、
確かに、保険的に抑えとして入れていた『堅い候補』から先に消える気がしますね。

昨今retourでは(サイドバーの告知もあって)春に忙しくなることは【無い】ので、
現在の状況をリアルタイムで体感しているものではありませんが、
予想を超えて速攻消える候補が凄く惜しいって経験も”あまり無い”ですね。
残った候補でって言い方は少し変ですが、一番手は若干ギャンブル性のある「割安感」や「面白そうな部屋(他に思いつく人が少ないので競合し難い)」だったりしますから、誰にとっても内見してみないことにはなんともって結論は同じだからです。

日本は借家法がキチンとしているので(即入居状態で設備が管理されていることが条件)、
内見でダメが出るのはよっぽどの場合で、
理想的には「どれも特徴があってよかった」からの「どれにしようか」ですからね。
保険となる二番手が消えることが言うほど大きなダメージになることはありません。

かといって、なんだかんだ『春のシーズンは』慌ただしいですし(一ヶ月限定の二重契約者続出で)とにかく候補が少ない。
「春は全力で避けるべき」なのは事実です。


posted by iwahara at 08:53 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月28日

部屋探しビギナー向け企画「図面資料の読み方」

<ビギナー向けの内容となっておりますので賃貸ベテランの方はスルーでいいかもです>
※また、HPのコンテンツとほぼ同じ内容ですが、HPのコンテンツなんてそう頻繁に読むものでもないでしょうから記事化したものです(趣旨考えると毎年恒例でアップする方がいいかもですね)。

■部屋探しをする上で「図面資料を並べてあれこれ検討する」典型的な絵だと思いますが、どこをどう見れば(読み取れば)いいのかわからないままだったらコントみたいですよね。
ましてや読み方間違っていたら大変です。

間違いがちなところを箇条書き的にまとめてみましょう

●<平米数>
一番わかりやすいアバウトな見方「10平米あれば江戸間6帖」
間取り図の○帖表記は参考でしかありません。
畳のサイズは団地サイズから京間までまったく違うからです。
(江戸間標準で言えば、現代築浅マンション表記で一般的な”団地サイズ”6帖は5帖ちょいぐらい)
居室の広さは間取り図の”各室比率”と”総床面積の比率”から判断するのがベター。

●<平米数2>
RC造マンションと木造アパートでは床面積の計測法が違います、
厳密に言うと必ず木造や鉄骨造マンションは実測という意味では無いのですが、
RC造マンションはコンクリートの耐力壁や鉄筋の柱の面積を含む”壁芯計測”が一般的であるため(分譲なんかの時など区分所有の”自分の持ち分構造体”みたいな意味もあるのかなと)、
・壁が厚く、柱の太い高級系建築ほど「表示床面積より実際の部屋は狭い」のです
 ↑
現代は非木造建築着工が6割超えてますので
RC造マンションの表示を標準とし、手持ちの木造アパートや鉄骨造マンションの床面積を全て1割増しに書き換えて比較するとわかりやすいかもですね

●<平米数3>
一般的な間取りと平米数の必要標準値(だいたいですよ”だいたい”)
1R(3点ユニット)約17平米〜
1K(3点ユニット)約18平米〜
1K(ミニキッチンのB・T別)約22平米〜
1DK(3点ユニット)約23平米〜
1DK(B・T別)約25平米〜
2DK・1LDK(B・T別)約40平米〜
3DK(B・T別)約55平米〜
2LDK(B・T別)約60平米〜


●遮音性
はっきり言って図面資料で担保できるのは「限定的範囲内」です
(分譲マンションの評価を考えれば誰でもご理解いただけると思いますが、同じRC建築でもその評価は千差万別です←スラブ厚から全然違いますから)
・大雑把に言えばですがだいたんこんな順番
RC造壁式>RC造=SRC造>木造2×4=鉄骨造>鉄骨ALC>木造モルタル>軽量鉄骨
加えてですが、分譲賃貸を例外に賃貸マンション躯体が特別に強固となる理由はありませんから(床スラブも150ミリ前後が標準かと)、あくまでも参考であるのと同時に、
 ↓
・共同住宅での暮らしは「一定の近隣騒音を苦にしない環境スキル取得」を半ば条件としていると考えるべきです(騒音含むプライベートを保証するのはホテル建築だけ)、
木造戸建てのご実家ですら結構近所の音が聞こえている筈です。

動物としてのワイルドな本能が自然起動していれば、
関係の無い音は脳内でデシベルダウンされ、感覚的に気にならない処理されるものなんです。
(店番ネコが繁華街でも平気で昼寝できる理由、退屈な授業中に普通に眠くなる理由)
あまりに近隣騒音がストレスに感じる時には、
現在実生活のストレスなど、メンタルヘルス環境のを確認が近道(或は根本的原因)な場合もあり。

いずれにしても、
「古築木造モルタル」のようなベテラン向きのお部屋は、
アウトドアのキャンプも平気だ的な(飲食店で隣の席の会話が気にならないのとベースは同じ機能)、一定水準のプライバシーが確保されれば「自分でパーソナルスペースに心理的結界を張れる」人類ヒト科自然に備わる(ワイルド系)スキルある方向けと言えます。
 ↑
●よくある勘違い
一見築浅マンションに見える「軽量鉄骨アパート」です
軽量鉄骨とは基本プレハブの事で(性能は使用される構造パネルに依存する)、基本的に遮音に強い設計構造では”ありません”(注文住宅クラスになれば鉄骨造同等ですが)
「図面資料レベルで言えば」となりますが
(非木造ですが)マンションと勘違いして、軽量鉄骨アパートなのに遮音性のクレームとなるのは論理矛盾です。

番外編
あくまでも経験的な情報ですが、それほど遮音性に強いと評判があるってことでも無い”鉄骨造”ですが(商店街などによくある低層非木造建築)、「小規模なワンフロア1住戸設計」の場合ケースバイケースで大規模RC造マンションより遮音性に強い個体も存在します。
また、木造2×4アパートはそんな鉄骨造とほぼ同格の遮音性能とされていますが、この評価には「木造の方が衝撃音などがダンピングされる」部分も込みの判断です。


●B・T別
教科書的には「1RマンションをB・T別に設計することはできない」
こう考えて正しいです。
構造上長方形の専有面積となる1Rマンションの場合、居室横向き幅広でもなければ浴室の対抗面にトイレを配置する”幅が足りない”。
しかも居室横婿の間取りとなれば、すっごく薄くて小さいマンションか内廊下対抗面の高級建築かって話です。→つまり通常は「縦長長方形の占有面期」となる。

※しかもRC造の場合、無駄な床下配管を避けるため部屋の対抗面に水回りという設計も避けたい

で、仮にその1Rマンションで無理に幅を広げれば(長方形なので)ドカーンと床面積が広くなり賃料もドーンと上昇します(いきなり25平米越えとか)。
なんとかB・T別を模索するためには、長方形の線湯免責半分以上を水回りとして設計するより無い(浴室とトイレを並べて配置)、或はその応用ですね。

<さあここで問題です>
江戸間6帖の基準は?約10平米
B・T別が水回りで床面積の半分以上になるとすると?
マンションでB・T別を探す場合、床面積が少なくとも最低20平米以上無いと設計できない
(経験的にB・T別設計の標準は22平米以上の感覚ですね)
 ↑
一般的な3点ユニットの6帖1R標準は17平米以上ですから、
B・T別を優先させる場合、どうしたって想像以上に賃料は上昇します
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posted by iwahara at 16:40 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月18日

街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味?」

実際に吉祥寺の街紹介をしようって意図ではありませんから(笑
そこは、誤解の無いように。
画像中心のレポートではありませんよ。
とはいえ吉祥寺
syuzajeny01.jpg

さて、報道や情報誌などでよく聞く『住みたい街』
●いきなりですが「部屋探し的にはまったく意味がありません」
何年から何年でしょうねぇ
東京で住みたい街といえば吉祥寺が連続でNO1だった時期があります(今でも上位ランクは変わっていない筈です)。
 ↑
そもそもこの辺の意識調査の当初は(丸の内や銀座では暮らせないだろうを前提に)私鉄沿線都心近郊中核都市の人気投票な趣だったと思います。

つまり「人気の街吉祥寺」の意味をひも解くなら
●東京における”中央線”の人気や利便性が現れている
と、考えるべきなのです。
(この場合の”中央線”とは「新宿〜三鷹」の総武中央緩行線の意味)
 ↑
なかなか意味が分かり難いでしょうか、
ぶっちゃけて言えば
「【東急】自由が丘VS【中央)吉祥寺」でどっちが上かって人気投票って事ですよ。

事実、吉祥寺って繁華街なのでww
街といってもデパート中心の商業地域なワケで、0件ではありませんが駅近10分圏に有力な住宅街は存在していません。
ちなみに人気の街なので業界的にも推奨できない営業店も多く、この辺の会社はだいたい吉祥寺徒歩で西武線武蔵関方向のアパートを紹介していたりします←ここ全然吉祥寺じゃないからww

(吉祥寺界隈の住宅街と言えば、東急裏の三鷹方面に連なる武蔵野住宅街と南西の三鷹下連雀方面や末広商店街先の西荻乃至三鷹台エリアが存在しますが、そのまま既に”ほとんど隣駅”です。)

たとえば東急裏の低層指定住宅街(ある意味一番いいとこですが相場決して安くないです)
syuzajeny02.jpg
この先更に西へ安いところと言えば三鷹駅に近いところか、三鷹からも吉祥寺からも10分以上離れたエリアとなってしまう

三鷹下連雀方向への住宅街もありますが
syuzajeny03.jpg
吉祥寺からは徒歩10分以上ですし便利な立地は三鷹駅に近い方

駅東側の更に北側にも住宅街は無くは無いですが
syuzajeny05.jpg
ジョウジご存じな方ならわかると思いますが、そっち方向にはナントカホテルとか風俗街もあって(昔吉祥寺は風俗で鳴らした男街だった歴史があります)、一般的な部屋探しのエリアとしてお勧めとは言えない。

となれば末広通りの先となる(駅からまっすぐ東)
syuzajeny06.jpg
ここも商店街なので(運よく住居を見つけられればベターだけれど)、本格的な住宅街となれば「井の頭から南の三鷹台エリア」であったり、「北東となる五日市渡った西荻エリア」となる。

但し、この辺の(末広通りの北側裏)住宅街には
syuzajeny07.jpg
戸建て中心の低層地域とは言え、母数限られつつも木造アパートも存在し吉祥寺徒歩圏に拘って部屋を探すならここでしょう。
(いうまでも無くですが西荻に近いぐらい遠目まで行く方が条件よくなります)

<話は戻って>
●沿線の人気投票的意味である
その根拠ってほどではありませんが、
確か某ポータルサイトの一般公開不動産DATAベースにおける”検索履歴”のランク的に
「中央線の”荻窪”が一位だったりするのです」

ちなみに私鉄沿線の人気投票的意味には以下のような要素も含まれています
・某田園○○線と地下鉄東○線の通勤時間帯の異常な混雑はあまりにも有名で避けられがちだ
・投票は必ずしも東急住民限定で行われているとも言えない
(吉祥寺界隈は漫画アニメ関係者や法人が多いので、中央線は漫画やアニメの舞台によく出る)
・東急圏なら奥沢や都立大や池上線、東武のときわ台、東京北部なら王子や王子神谷だとか、台東区界隈の新御徒町や田原町、東京東側の菊川や亀戸・平井など地元情報的なものは網羅されていない
・渋谷ターミナルだと推薦は東急圏というより井の頭線だが印象薄かったりする
・都心部にもハイCPや有力な駅があるが(千石・曙橋・四谷三・春日・湯島・高輪〜白金台・目黒などなど)あまり知られていない
 ↑
専門性無く一般的な人気投票に過ぎないって事です
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posted by iwahara at 20:03 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月24日

「来年の春シーズンについて」

てか安倍政権そもそも大丈夫でしょうか(笑
(ま〜心配いらないでしょう。偏向マスメディアがあまりにもウルサイ時には解散って手もありますから。安全保障上も他の政権には任せられませんし、後継候補も河野太郎氏一択でしょう。)

今年の春の引越しが大変な事になったようで、
報道によると、
料金の高騰だけでは無く、そもそも引越しの予約が取れない状況まで発生したようです。
こうなってくると『春のシーズン』対策どころじゃありません。
物理的に引越しできないケースも出てきかねないって話です。
(※近々『住まいの心理学』にアップの予定ですが事業系の需要がひっ迫し、不動産の供給過剰状態を均衡化させる可能性も出てきました。)

■この景気が続くことが条件となりますので、安倍政権の継続が前提の話ですが
前述の引越し会社の人手不足状況は来年も変化無いでしょう。
高騰する引越し料金を考えれば(今年は3月15以降特別料金などだったようです)、

こうなってくると通常の
「春のシーズンを避けて1月中に内見し2月契約」以外の方法も考えておくべきでしょう。
この状況は来年度も周知されていくでしょうから、2月契約でも『春のシーズン』相場に突入しているかも知れないからです。
(※社会人の方は概ねこの方法以外の合理的方策は無いのですが→社会人の方は更新時期などを目安に都内でシーズンオフに引っ越すこともできますからね。)

仮に3月の引越し料金高騰が、家賃一か月分にも相当しかねないとなれば、
■大学進学による上京の学生さんの場合、
12月に契約してしまい1月からバイトで稼ぐ(と同時に東京に慣れる)って手段もアリなのではないかと思った訳です。
(引越し会社の人材不足が直接影響するものではありませんが、この時期バイトの時給も上がっているかも知れず、)
仕送り元のご実家にも幾分負担造となる可能性もありますが、
物理的に引越しできないなんて事になれば洒落にならない上に、『春のシーズン』相場の影響から4年間に渡って高めの賃料が継続する事を考えればひとつの合理的判断なのかも知れません(4年間トータルで考えれば割安)。

流石に引っ越し業界は、AIによりトラックが自動運転になったとしても搬送の人員を必要としますから、早々には人材不足の問題が解決しない可能性あります。
(※引越しの場合、家屋などに破損発生時の保険などの問題もあるので安易に”個人で全部やる”のはお勧めできない部分もありますから。)
消費者的には、時期の分散以外にこれといった対抗策は無いですね。


●事実、この流れで学生さんの部屋探しピークが分散すれば春のシーズンやその”前後”に波及する「根本的な相場問題」も解決していきますから、社会的にも好ましい動きです。

身近に来年の引越しを予定されている知人友人のある方、
この辺アドバイスしていただけると、世のため人のためかなと思います。

(※加えて、現在の状況なのですが、今回レポートの「春のシーズンが”春以降”にも収まらない状況」が一部発生しているようです。通常なら物件の動き落ち着く筈の4月末においても通常より高いレベルの流動性が継続しています。←これは「春に引越しし損なった人」も相当数存在していると思われで、前述説明も「シーズンの前月への波及」から「シーズンやその”前後”」と書き換えた次第です。)


次回は物件レポート的には関係の無い話になりますが(関係無いって事はないのですが)
retour東京移転に関する告知記事を予定しています。
物件レポートは一回飛びの形になりますが、ご理解くださいませ。


posted by iwahara at 14:34 | Comment(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月03日

恒例のお盆期間における業界動向です

以前から読者の方は既にご存じと思いますが、
不動産業界はお盆期間休業します(引越し予定者の方も帰省期間であるためです)。
更に、同時全室空室調査を行うretourの場合「各管理会社で営業実態がバラついている」状況ですと、いざ内見となっても一室は管理会社休業で見られないなんて事になりますので(詳しくは後述しますが一般の方は一室だけの内見で是非を判断するのは難しい)、同時に候補全てを内見できない事となります。
結果として管理会社全てが営業日程で揃うタイミングまで「相場調査や希望地域の相談は可能ですが、本格的なDATA調査や資料の送付ができない」状態となります。

■ザックリとした日程ですが
8月7日〜20日は”ほぼ無理”です。
確実に11日から連休入る会社があります。
(最速が「26土曜内見想定の21月曜資料出し」ですね)

前述括弧の最短日程に関しても、管理会社休業期間の影響で新規DATAの登録が21日からの可能性も0では無いので、万全とは言い切れないですね。
安全策に行くなら
「26週末からのDATA調査着手、28月曜資料出し、内見想定9月2土曜」
上記日程となります。

●冒頭記載の「一般の方は一室だけの内見で是非を判断するのは難しい」を補足します
ここは「一撃必殺の長期調査はお勧めできない」にも被るんですが、
一般の方は普段から多数の部屋を内見経験があるなんてまずあり得ません。
プロでも無い限り資料レベルでおおよその判断つくなんて事も難しい。
ですから「現在の可能性や選択肢を一度に全部同時に見て比較する」状況が無い限り、申込みの是非が判断できなくなるのです。

この辺も微妙に心理学なのですが、
一撃必殺の長期調査がお勧めできないのも(依頼があってもお引き受けできないのですが)、中期スパンの「この部屋だけ候補」の内見をズルズル続ける場合、ほとんど内見候補出現可能性は「この部屋1室」とかになります。
つまり、この状況になると「数週後の未だ見ぬ可能性の次の候補」と、今見た候補を比較しなければなりませんが超能力でも無い限り不可能です。
プロであれば、将来の可能性含めて現在候補がどれぐらい競争力があるのか偏差値的に判断できますが(過去の内見事例が無数にあるため)、一般の方にはほぼ不可能です。

つまり、お盆期間などで「内見が”今週は2件”見られなかった1室は来週」みたいな事になるのとですね、事実上後者は「一撃必殺内見」みたいな事に(仮想的に)”なってしまう”のです。
更に言うと先週の内見各室の印象を的確に覚えている事もプロではない限り難しい。
(●「そんな事ないよ」と思う方いらっしゃるかもですが、内見って「蕎麦屋をハシゴして複数店で”ざる蕎麦”だけを食べ優劣を決める」みたいな行為です。先週の3軒と今週食べた1軒の蕎麦の味を比較する事はそうそうやさしい話じゃ無いですよね?という事なのです。)

■皮肉な事に、賃貸どころか一生を左右する莫大な金額が動く分譲マンションなどの購入の場合、比較対象もほぼ無い中でモデルルーム見ただけで決断してしまったりしますが(正直トンでも無い事だと思うのですが)、ここも心理学で「分譲購入戦略の大決断」が既にGOとなっている場合、戦略実現のための戦術目標(マンション購入)の評価って「既に戦略的判断は決している」ため、イケイケどんどんみたいな心理状態に陥ります(橋頭堡確保のためなんとか橋を攻略みたいな)。
こうなると戦術目標は「可能なのか不可能なのか」こそが重要で、戦略(分譲購入)を揺るがすような要因が無い限り戦略上の判断は変化しません。=戦術的判断は「攻略可能か否かが最優先で細かい事は下層フォルダになる」。
結果として分譲購入の場合「このお部屋でいいかしら」の判断が、、、
賃貸の内見レベルと比較して遥かに下がるのです。
(この状態で進んでしまうので大変な事になるのですが)
ですから「一撃必殺仮内見だけで決断できてしまう分譲購入は例外事項」とします。

※「賃貸で一撃必殺で”決め切れちゃう”場合に失敗例が無い」という(あたかも矛盾する)ジンクスもありますが、
これは既に狙う内容や求める優先順位が定まっている場合にあり得る事(勝負師パターン)なので、
「複数室の比較では無く、希望内容の一致性から一発で決まるパターン」であるため、候補が複数あるのに「この1室だけで」などの流れから一撃必殺で申込みとなるパターンにはまず失敗例がありません(それだけ事前に狙う優先順位が明確だって事なんですけどね)。←のように、調査段階では複数室の候補がある前提なので、分譲購入の事例とは内容が別です。
→続きを読む

posted by iwahara at 17:35 | Comment(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」
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札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)
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レアな立地のシングルMS(秋葉原)
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地方都市の投資物件を考えてみる(2)
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曙橋から大人向けミニマルコンパクト
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浅草界隈から超個性派の90u越えワンルーム
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