2023年12月25日

恒例の年末年始の業界事情、ほか

12月と言えば、大家さん界隈の伝説的風評で「夜逃げ除け」として、募集も控えようかって話があるぐらいで(話が進んでも管理会社の年末年始などで契約が越年する可能性もある→そういうことがあると後からキャンセルなんて経験も出てきます)、管理会社的にも募集は積極的ではありません。
有力な空室ほど募集が越年する可能性があり、retourもあまり12月の部屋探しは推奨していないのです。

そして年末年始となれば、
国交省のDATAベースREINSが(今年は27日〜4日まで)ダウンしますので、仲介会社が何かやろうと思っても何もできないのであり(ブログサイドバーの公開資料の更新もストップします)、更に顧客がレジャーや年末年始で帰省するタイミングで営業しても意味が無いため不動産会社は割と大胆に休業します。管理会社や大家さんサイドになれば内装リフォームが進められない。
【今年の赤日の配置だと、ざっと1月10日まではほぼ休業と考えていいです】
週単位で言えば、14日の週からでしょう。

加えて(見かけ上の需要過剰状態により相対的に賃料が上昇してしまう)『春相場』(3月)は避けるべきとなりますので、「年明けから春の引っ越しは少し前倒しで2月まで」と考えるのがセオリーになります。
4月に春の退出部屋が募集状態で出揃うかってそれも難しく(情報自体はあっても内装業者さん繁忙につき内見開始に至らないなど)、退去した部屋の募集が揃うのはだいたい5月が目処となるでしょう。
※要約すると3月4月の部屋探しは得策では無い(2月の部屋探しには余裕が無い)
「春の部屋探しは実質5月から」と考えるのがベター
しかし、東京の『春相場』はつまり”シングルで顕著”なのですから、2DK以上のファミリータイプは言うほど関係無く2月〜4月でもいいかな?という側面はあるかもです。

自動的にハイCP狙いは空室状態2か月後の条件変更の読みから7月〜となりますが、
今度はお盆休みという業界休業期間に突入するため(2月の部屋探しは忙しいじゃないですけど)落ち着いて『夏相場』を探すなら8月後半からとなりますね。
(ファミリータイプなら6月からもう『夏相場』の期待あるかな)
但し、最近の夏は命の危険もある暑さだったりしますから、オーソドックスに考えれば「5月から7月が引っ越し時」に思いますね。
(『夏相場』狙いはハイCPマニア向けの戦術かも)
※秋は引っ越し作業には気持ちのいい季節でもあり、10月移動の法人もちらほらある事から少し上がる感覚もあります


※retourは12月変則冬期休暇となってます、そのまま年末年始で記事中説明のあるように、実質完全稼働は11日からの予定です。
実際のところ現在の私も半分引退に近い状態なので、個人的事情で3月にも不定期休暇が入る可能性もありますから(retourは一貫して『春相場』は避けるべし方針ありますし)、春は物件レポート面白がって読んでいただく感覚で丁度いいのではないかしら。「そもそも春は動きが激しくて、記事公開直後に成約終了」なんて状況も想定されますからね。


posted by iwahara at 03:01 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月29日

『分譲キラー』な木造メゾネット1LDKやろうと思ったのですが(消えました)


な、な、なんと退去予定だったのですが、
DATAベースから削除されておりまして「気持ち変わって更新契約されたのかしら」
ということで、ネタ切れにつき今回は物件レポートございません(てかできません)。


そこで業界的に最近の観測などお伝えしようと思います。
業界情報的には、コロナの影響からか「流動性が止まっている」話を耳にします。
引っ越し予定の方も(今回のお話が実際どうなのかわかりませんが)先送りとなっているようで、現在空室の部屋が「空きっぱなし」となっているところも多いと、
かといって問い合わせそのものが減少しているため、賃料を下げれば決まるという状況でもありません。
例年では「これから夏相場なので引っ越しするなら今」みたいなレポートがあったと思いますが、
今年は状況が違いますね。

賃料相場とのギャップで決まらないのでは無く、引っ越し需要そのものがシュリンクしていると、
実数としてエビデンスとなるDATAを持っているワケでは無いので、この話の信憑性は「業界話程度」となりますが、夏相場などの条件的優位性が無いのであれば「暑い夏に無理して引っ越しすることもないでしょう」。
※今年は静観というのが懸命かも知れません


(空室のままになっている大家さんも大変でしょうけど、岸田内閣が秋に検討予定の「感染症5類への降格」待ちでしょうか《というか今すぐ普通に診療できる5類にすべきです》)



posted by iwahara at 15:10 | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年05月20日

選ぶのはどちらか、階層系か、オリジナルか(千駄木1K)

まず立地ですが、千駄木駅近くでスーパーは徒歩1,2分、しかも位置的に谷中銀座も10分圏内で、駅近千駄木から徒歩5、申し分ありません。
文京区千駄木2の低層高級RC建築マンションになります。
今回の目玉は、オリジナル造作の部屋と、全面リフォーム階層系のお部屋が同時に募集されているところで、その違いなどから階層系になるとどれぐらい賃料差があるのか参考になると思います。

目玉の間取り比較です
(位置の関係から若干形は違いますが、双方平米数は同じ27.3です)

2階オリジナル間取りから
mamkbunnk01.jpg

30平米に迫ろうかという広さですから、居室のスペック表示は8帖、
Kが完全にセパレートする珍しい間取りになります(水回りを一直線にした設計かと)
クローゼットの位置的に、居室にも何らかの収納は必要かなと思いますが(3階は少し事情が違ってきます)、申し分無い内容です。


そして3階階層系間取り
mamkbunnk02.jpg

こちらはB・T別に拡張された分、どうでしょう居室7帖(実質有効エリアは6帖か)
半面独立洗面の設計となっているので、クローゼットから洗面で服を着てって流れもあり得るというところから、居室は少し狭いながらも意外と使い勝手もいいのではないかという優れた改装となっています。
(物件概要にあるように、設備もグレードが上がり『分譲キラー』級)

さて、この両室
条件はどのように違ってくるのでしょうか
→続きを読む

posted by iwahara at 01:45 | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月13日

「不動産の12月」、追記

依頼が継続していることはなくても、参考となりそうなパラメーターの調査は任意に母数を時々確認したりするのですが、
やはり10月段階で(10件とは言いませんが)ちょっと無理を含めて5〜前後あった条件設定が、ふと見ると”例外的でNGなものが1件のみ”だったりしますね(ぱっと見0件じゃん)。
12月の店じまい感があるのは事実であると思った次第です。
(広域統計では無いので、あくまで参考意見ですが)

前記事で『春のシーズン』について触れていますから、
「そこを避けるには」←ここも追記しておきましょう、
各所で記載しているつもりなのですが、
「2月〜4月中旬ぐらいまででしょうか」←この期間での部屋探しは全力で避けるべきです

※ざっくり言えば5月から(腹積もりは6月から本番ぐらいで)
『春のシーズン』はあくまで見かけ上の需要増なので、
結果成約とならなかった在庫セールがあるのではないか?
(あくまでこの現象は「内容では無く、条件面でそうなった」と考えるべきところ)
所謂、強気すぎて条件高すぎた部屋の賃下げです。
これは4月後半からあり得ます、
自動的に(ユニークな個別にハイCPでは無く)『堅いタイプの選択肢』となりますけどね。


■よくある質問で「シーズンオフ賃下げセールで契約した場合、更新時に賃上げを打診されるのでは?」
素朴にそんな疑問もあると思いますが、
ほぼほぼその心配はありません(そもそも強制更新権とも呼ばれるこの権利は”双方合意”が建前です)。それほど大家さんにとって”解約こそ悪夢”だからです。
だって、その条件だからと契約した店子さんですから、勝手な事情で(契約者は初期募集時の賃料など知らないのであり)賃上げを打診すればまず解約を心配するからです。
(所得に対して必要以上に廉価な条件で契約する方は決して多くないですし)
そもそもその更新時期も「シーズンオフ」なのですから。
加えて、短期解約はとにかく「原状回復で揉めるのがフラグ」なので、大家さんも募集のための階層で自腹が余計に増えるぐらいの計算となるので、「どこから考えても得策では無い」のです。

<ということで「シーズンオフ契約リスクは、ほとんど心配ない」となりますね>



posted by iwahara at 16:56 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月06日

『緊急事態』宣言ということもあって、レポートはありません

GWってこともあります(業界もほぼ全休ですからね)
今回はテキスト記事として、住宅街がハイブリッド化するかも知れない件を考えてみます。
どういう意味かと言うと、
小池から大阪維新までよってたかって小規模飲食店を潰しにかかってますが、
(政治献金だとか支持団体もこれと言って無いみたいな部分があるのかなと)
自営業者の方が感じた危機感は半端なものでは無いと思うんです。

行政も政治も”小規模店舗の自営業を守ろうなんて気持ちがこれっぽっちも無いんだね”と、
自治体相手に商店街の再開発とかやっていた頃にはある程度の信頼感もあったと思いますが、「正体見たり」じゃないですが、リスク取って商売する意欲が折れますよね。

動きには大きなタイムラグは出ると思うんですが、
同時に並走しているのが、
「テレワーク、自宅SOHO化」です。
(対応の遅れている事業者にも風当たり強くなってる)

常識的に「店たたもうか」思いますよね。
(いなくなってから、オフィス街で「昼飯食うところが無い」とか言われても知るか!と)

かといって飲食などの業態が嫌いになったワケでは無いでしょう、
不動産の用途指定的に「住居専用地域でも自宅SOHO的な軽飲食は可」となっています。
(私はそっち専門じゃないので詳しいことは業界団体などで確認してください)
残念ながら、賃貸で「事務所店舗も可(軽飲食可)」は滅多に無いのですが、
時々マンションの一室でマッサージであるとかヘアーサロンもありますよね?
あーいう感じの業態です、
 ↑
「こちらのニーズが増えるのではないかと」
現代ネットの時代に、ロードザイドにこだわることも無いでしょう。
情報発信をどうやるかぅて、悩む部分あるかもですが。
なんたって、店が自宅なら身体も楽ですし、

※都会の飲食店パートタイム従業員だった方の雇用は別途大問題ですが
(こちらは大規模な《生活保護に準じる》所得補償に踏み切るべきだと思います。)
→続きを読む

posted by iwahara at 23:25 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月18日

春だからなのか緊急事態宣言だからなのか(今回はテキスト記事です)

面白い奴を見つけても、過去レポート済みの物件ばかりで、
(それだけ世界は狭いってことかもしれませんが)
今回は街、とりわけ通勤路についてのお話です。

以前から部屋探しより街探し、
現地偵察無しの希望駅指定はギャンブル性が高過ぎとお伝えしてきましたが、
売買で言えば底地価格無視して上物評価しているようなもの
街の偵察って部分で、環境や買い物利便性以外にもポイントがあります。

三鷹駅北側の武蔵野地区取材の時に顕著なのですが、
(三鷹市の責任じゃありませんよw、駅北側は武蔵野市です)
「メインの駅前通りを歩いている人がいない」
明快な答えはみつかっていません、
つらつら考えてみると
・駅直前のルノアールのとこに信号無いとか意味不明
・自衛隊の特車でも走行するのかという無駄に広い幅員
・一本裏と比較すると警察署前に余計な信号が増えることになる
・漠然と「スッカラカン」な印象がある(この点はこの都市計画ミスの結果かもしれません)

●現地としては、概ね吉祥寺よりの一本裏の通りをメインの通勤路にされている方がとても多く(まさか全員が横河勤務ってことも無いでしょうw)、
西よりのルートも警察署のとこで合流する三鷹駅アンダーパスからの本流を歩く人のが多い気がします(比較すると吉祥寺よりのが圧倒的に多い印象)

その一本裏の吉祥所よりルートは
・三鷹駅のエスカレーターから降りると(駅前ロータリーがある関係で)自然に一本裏に誘導されるようになっているw
・三鷹駅内や駅ビルでの買い物環境が増強されたため、駅前通りの東急ストアをどうしても使いたいって判断は置き難いだろう(そっちのシマに行くとなんだかんだ信号が一個多くなる気が)
・分譲マンション再開発により「ダントツに道が綺麗」(この辺は中野駅北側における区役所横の通りが歩きやすい現象と同じ)

横河電機周囲の駅から10分超える閑静な住宅街の評価も違ってきます。
 ↑
この辺は狙いの駅降りて偵察経験が無いとわからない事。
荻窪駅の南側もメインの商店街と別に、北口への階段から降りると誘導される側の「西荻方面に流れる商店街」が存在しますが(荻窪駅北口南側が階段だけなのは置いておくとして)、
そっち方面の(環八渡った先の)西荻側住宅街なら徒歩10超えてもアリだなとか、

個人的意見ですが、
よく歩く道や特に通勤ルートってのは物件エントランスの延長みたいなもので(大金持ちの邸宅で想像してみてください)、部屋の評価に含まれてなくちゃいかんと思うのです。



posted by iwahara at 20:09 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月30日

面とスケール感

REINSも休業と言うことで
久しぶりのテキストオンリー記事です。
(本来このネタは『住まいの心理学』向きなのですが、現在あっちがニュースブログみたいなことになってますので、堂々こちらに核とします。)

実に分かりやすい話で
私の実家が北海道なものですから、東京と実家の「床面積行動半径」なんて比較すると、
真面目な話「100:1」ぐらいの差があるというか、、
「建坪を平米に変えても東京なら大邸宅なんだが」みたいな事なんですよ、
しかしですね、
東京帰ってきてギャップに驚くとか”無い”のです。
(それは初見差はありますよ←ここは内見時のインプレッションなどの参考にしていただきたい)
初見差があるにしても「人の行う行為に差はありません」
方や駅近は便利と言っておきながら←ほら、変だと思いませんか?

過去reourでは新橋の黒川作「中銀カプセル」なんかもレポートしてますから、古い読者の方はご存じだと思いますが、「果たして広ければ広いほどよいのだろうか?」ってね、

<話を戻します>
映画に出てくるような大邸宅あるじゃないですか、
「門からお屋敷まで車で行くのが常識で、歩いたら10分かかる」みたいな。
だ・と・す・る・と
「駅から20分、長いエントランスに商店街まであるなんて、すごい敷地ですね」←どう思います?
(それは占有スペースじゃないだろってご意見あるかもですが、そんな事言ったら超高級MSでエントランスにコンシェルジュあるようなの自慢するって意味無いじゃないですか)
駅から20分で、駅近くには制服着た公務員の警備員もいるんですよって、、
(それは交番のお巡りさんだから、、、)

●つまり
極論・暴論で言えば
「駅徒歩時間の短さを評価するなら、部屋は(設備が十分なら)狭い方が好きだ」
となるんです、
逆に、
「広い部屋が好きな人は、広大な敷地共有部分(駅徒歩が長い郊外)も好きだ」
 ↑
強引だなとおっしゃる方いるかもですが、
あれれ「そうでしょうか?」
不動産の道理そのままですよね(都心部は底地が高く、郊外は安い)

つまり、都心よりだったり駅近好きな利便性重視の場合、
「設備が十分なら部屋は狭い方が好き」となってておかしくないのですよ。
(「狭い方がいいぐらいなので、特別賃料も高く無いよ」みたいな)
※勿論その狭さにも「程度」ってものがあるので、ミニマル志向な方を例外に1R標準の17平米〜になると思いますが。

実際米国などの”富裕層高級住宅街区”はド・郊外の広大な敷地だったりしますでしょ。
(駅近ダウンタウンの高層住宅に対峙する関係にある)
日本には欧米のような階級社会はありませんので上記のようなことにはなりませんが、
「駅近のせっまい部屋って暮らしやすよね」って笑顔で言えるサブカルよ←こういうのって東京ならではの”楽しみのひとつ”なんじゃないかと思うんです
「3点ユニットが居室にならんで設置されてるから、脱衣場が寒いもクソも脱衣場は部屋じゃんね〜」みたいな(故に私は「東京は高齢者一人暮らし向け1Rのコンセプトを公営住宅などで打ち出すべき」とかねがね思っている派なのです)
→続きを読む

posted by iwahara at 18:05 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月26日

『春のシーズン』ならでは”取材がボツになった”話です


空予定の部屋だったんですけどねww
補足した翌日「成約募集終了」と、
まー春ならではですね

時々中堅大手さんでは「内見無しでも申込を受け付ける場合がある」ので、
(内見マストも慣習のようなところありますから)
キャンセルが無いことを確約することで一番手としてという事なのでしょうか、
厳密に言えば、大家さん次第なところもありますが、上記のようなパターンの場合2番手3番手も受け付けて、安全策にするのが一般的なので(仲介側としてはちょっと、、やり難いんですが、、)、
正式な契約は内検開始後とするのが通例。

必ずしも「先行受付の募集終了」とは限らない話ですが、
●速攻で消えるってのは春ならでは

どういう部屋かと言えば、
そのままですが、サブリース系中堅大手の管理物件なので
『堅い選択』←確かにほとんど内見の必要も無い内容
(街も堅く「荻窪」でした)
春のシーズンでなければ、『堅い選択』タイプは二番手系なんですよ。
「ちょっとお高い」とか「ちょ~っと狭い」とか、、ですよね
故に通常は鉄板の内見候補の保険みたいな二番手となりますが、
春故に「選り好みしていられない」なる判断から、春に限って極端に消えるのが早い傾向あります。

ブログサイドバーにも説明記事があるとおりで、
「そういう意味でも春のシーズンには(特別の事情が無い限りは)引っ越しすべきではない」のです。
同時に、これがまた春に空室になる部屋にも(その時は仕方がなくみたいなところもあり)そういう傾向がありますから(2年満期のちょい手前となるので当人は1月中に次の部屋に契約)、
あくまでも傾向ですけれど、春の空室にユニークな候補が多いかと聞かれると、、違うかなと思います。

勢い、別の取材候補を探そうかとも思いましたが、
●retourのブログレポートは自然体が基本なので、
狙ってユニークなものを探すとかあまり無いんですよね。
通常のHP公開情報のメンテナンス時に見つかったものからってケースが大半なので、
「無理にブツ出ししてもな〜(また掲載前に消えてもアレですし)」
と、考えまして『春のシーズン』補完記事としました。

<話を戻します>
ええ、そういうワケで、
春に遭遇する「速攻消える」現象は、
内見のアポとって、明日の前日や当日に「終了しました」の連絡がアリ、候補のひとつが無くなるってことなのですが、
確かに、保険的に抑えとして入れていた『堅い候補』から先に消える気がしますね。

昨今retourでは(サイドバーの告知もあって)春に忙しくなることは【無い】ので、
現在の状況をリアルタイムで体感しているものではありませんが、
予想を超えて速攻消える候補が凄く惜しいって経験も”あまり無い”ですね。
残った候補でって言い方は少し変ですが、一番手は若干ギャンブル性のある「割安感」や「面白そうな部屋(他に思いつく人が少ないので競合し難い)」だったりしますから、誰にとっても内見してみないことにはなんともって結論は同じだからです。

日本は借家法がキチンとしているので(即入居状態で設備が管理されていることが条件)、
内見でダメが出るのはよっぽどの場合で、
理想的には「どれも特徴があってよかった」からの「どれにしようか」ですからね。
保険となる二番手が消えることが言うほど大きなダメージになることはありません。

かといって、なんだかんだ『春のシーズンは』慌ただしいですし(一ヶ月限定の二重契約者続出で)とにかく候補が少ない。
「春は全力で避けるべき」なのは事実です。


posted by iwahara at 08:53 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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