『分譲キラー』な木造メゾネット１LDKやろうと思ったのですが（消えました）

な、な、なんと退去予定だったのですが、
DATAベースから削除されておりまして「気持ち変わって更新契約されたのかしら」
ということで、ネタ切れにつき今回は物件レポートございません（てかできません）。


そこで業界的に最近の観測などお伝えしようと思います。
業界情報的には、コロナの影響からか「流動性が止まっている」話を耳にします。
引っ越し予定の方も（今回のお話が実際どうなのかわかりませんが）先送りとなっているようで、現在空室の部屋が「空きっぱなし」となっているところも多いと、
かといって問い合わせそのものが減少しているため、賃料を下げれば決まるという状況でもありません。
例年では「これから夏相場なので引っ越しするなら今」みたいなレポートがあったと思いますが、
今年は状況が違いますね。

賃料相場とのギャップで決まらないのでは無く、引っ越し需要そのものがシュリンクしていると、
実数としてエビデンスとなるDATAを持っているワケでは無いので、この話の信憑性は「業界話程度」となりますが、夏相場などの条件的優位性が無いのであれば「暑い夏に無理して引っ越しすることもないでしょう」。
※今年は静観というのが懸命かも知れません


（空室のままになっている大家さんも大変でしょうけど、岸田内閣が秋に検討予定の「感染症5類への降格」待ちでしょうか《というか今すぐ普通に診療できる5類にすべきです》）

選ぶのはどちらか、階層系か、オリジナルか（千駄木１K）

まず立地ですが、千駄木駅近くでスーパーは徒歩1，2分、しかも位置的に谷中銀座も10分圏内で、駅近千駄木から徒歩5、申し分ありません。
文京区千駄木2の低層高級RC建築マンションになります。
今回の目玉は、オリジナル造作の部屋と、全面リフォーム階層系のお部屋が同時に募集されているところで、その違いなどから階層系になるとどれぐらい賃料差があるのか参考になると思います。

目玉の間取り比較です
（位置の関係から若干形は違いますが、双方平米数は同じ27.3です）

2階オリジナル間取りから


30平米に迫ろうかという広さですから、居室のスペック表示は8帖、
Kが完全にセパレートする珍しい間取りになります（水回りを一直線にした設計かと）
クローゼットの位置的に、居室にも何らかの収納は必要かなと思いますが（3階は少し事情が違ってきます）、申し分無い内容です。


そして3階階層系間取り


こちらはB・T別に拡張された分、どうでしょう居室7帖（実質有効エリアは6帖か）
半面独立洗面の設計となっているので、クローゼットから洗面で服を着てって流れもあり得るというところから、居室は少し狭いながらも意外と使い勝手もいいのではないかという優れた改装となっています。
（物件概要にあるように、設備もグレードが上がり『分譲キラー』級）

さて、この両室
条件はどのように違ってくるのでしょうか
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「不動産の12月」、追記

依頼が継続していることはなくても、参考となりそうなパラメーターの調査は任意に母数を時々確認したりするのですが、
やはり10月段階で（10件とは言いませんが）ちょっと無理を含めて5〜前後あった条件設定が、ふと見ると”例外的でNGなものが1件のみ”だったりしますね（ぱっと見０件じゃん）。
12月の店じまい感があるのは事実であると思った次第です。
（広域統計では無いので、あくまで参考意見ですが）

前記事で『春のシーズン』について触れていますから、
「そこを避けるには」←ここも追記しておきましょう、
各所で記載しているつもりなのですが、
「2月〜4月中旬ぐらいまででしょうか」←この期間での部屋探しは全力で避けるべきです

※ざっくり言えば5月から（腹積もりは6月から本番ぐらいで）
『春のシーズン』はあくまで見かけ上の需要増なので、
結果成約とならなかった在庫セールがあるのではないか？
（あくまでこの現象は「内容では無く、条件面でそうなった」と考えるべきところ）
所謂、強気すぎて条件高すぎた部屋の賃下げです。
これは4月後半からあり得ます、
自動的に（ユニークな個別にハイCPでは無く）『堅いタイプの選択肢』となりますけどね。


■よくある質問で「シーズンオフ賃下げセールで契約した場合、更新時に賃上げを打診されるのでは？」
素朴にそんな疑問もあると思いますが、
ほぼほぼその心配はありません（そもそも強制更新権とも呼ばれるこの権利は”双方合意”が建前です）。それほど大家さんにとって”解約こそ悪夢”だからです。
だって、その条件だからと契約した店子さんですから、勝手な事情で（契約者は初期募集時の賃料など知らないのであり）賃上げを打診すればまず解約を心配するからです。
（所得に対して必要以上に廉価な条件で契約する方は決して多くないですし）
そもそもその更新時期も「シーズンオフ」なのですから。
加えて、短期解約はとにかく「原状回復で揉めるのがフラグ」なので、大家さんも募集のための階層で自腹が余計に増えるぐらいの計算となるので、「どこから考えても得策では無い」のです。

＜ということで「シーズンオフ契約リスクは、ほとんど心配ない」となりますね＞

『緊急事態』宣言ということもあって、レポートはありません

GWってこともあります（業界もほぼ全休ですからね）
今回はテキスト記事として、住宅街がハイブリッド化するかも知れない件を考えてみます。
どういう意味かと言うと、
小池から大阪維新までよってたかって小規模飲食店を潰しにかかってますが、
（政治献金だとか支持団体もこれと言って無いみたいな部分があるのかなと）
自営業者の方が感じた危機感は半端なものでは無いと思うんです。

行政も政治も”小規模店舗の自営業を守ろうなんて気持ちがこれっぽっちも無いんだね”と、
自治体相手に商店街の再開発とかやっていた頃にはある程度の信頼感もあったと思いますが、「正体見たり」じゃないですが、リスク取って商売する意欲が折れますよね。

動きには大きなタイムラグは出ると思うんですが、
同時に並走しているのが、
「テレワーク、自宅SOHO化」です。
（対応の遅れている事業者にも風当たり強くなってる）

常識的に「店たたもうか」思いますよね。
（いなくなってから、オフィス街で「昼飯食うところが無い」とか言われても知るか！と）

かといって飲食などの業態が嫌いになったワケでは無いでしょう、
不動産の用途指定的に「住居専用地域でも自宅SOHO的な軽飲食は可」となっています。
（私はそっち専門じゃないので詳しいことは業界団体などで確認してください）
残念ながら、賃貸で「事務所店舗も可（軽飲食可）」は滅多に無いのですが、
時々マンションの一室でマッサージであるとかヘアーサロンもありますよね？
あーいう感じの業態です、
　↑
「こちらのニーズが増えるのではないかと」
現代ネットの時代に、ロードザイドにこだわることも無いでしょう。
情報発信をどうやるかぅて、悩む部分あるかもですが。
なんたって、店が自宅なら身体も楽ですし、

※都会の飲食店パートタイム従業員だった方の雇用は別途大問題ですが
（こちらは大規模な《生活保護に準じる》所得補償に踏み切るべきだと思います。）
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春だからなのか緊急事態宣言だからなのか（今回はテキスト記事です）

面白い奴を見つけても、過去レポート済みの物件ばかりで、
（それだけ世界は狭いってことかもしれませんが）
今回は街、とりわけ通勤路についてのお話です。

以前から部屋探しより街探し、
現地偵察無しの希望駅指定はギャンブル性が高過ぎとお伝えしてきましたが、
（売買で言えば底地価格無視して上物評価しているようなもの）
街の偵察って部分で、環境や買い物利便性以外にもポイントがあります。

三鷹駅北側の武蔵野地区取材の時に顕著なのですが、
（三鷹市の責任じゃありませんよｗ、駅北側は武蔵野市です）
「メインの駅前通りを歩いている人がいない」
明快な答えはみつかっていません、
つらつら考えてみると
・駅直前のルノアールのとこに信号無いとか意味不明
・自衛隊の特車でも走行するのかという無駄に広い幅員
・一本裏と比較すると警察署前に余計な信号が増えることになる
・漠然と「スッカラカン」な印象がある（この点はこの都市計画ミスの結果かもしれません）

●現地としては、概ね吉祥寺よりの一本裏の通りをメインの通勤路にされている方がとても多く（まさか全員が横河勤務ってことも無いでしょうｗ）、
西よりのルートも警察署のとこで合流する三鷹駅アンダーパスからの本流を歩く人のが多い気がします（比較すると吉祥寺よりのが圧倒的に多い印象）

その一本裏の吉祥所よりルートは
・三鷹駅のエスカレーターから降りると（駅前ロータリーがある関係で）自然に一本裏に誘導されるようになっているｗ
・三鷹駅内や駅ビルでの買い物環境が増強されたため、駅前通りの東急ストアをどうしても使いたいって判断は置き難いだろう（そっちのシマに行くとなんだかんだ信号が一個多くなる気が）
・分譲マンション再開発により「ダントツに道が綺麗」（この辺は中野駅北側における区役所横の通りが歩きやすい現象と同じ）

横河電機周囲の駅から10分超える閑静な住宅街の評価も違ってきます。
　↑
この辺は狙いの駅降りて偵察経験が無いとわからない事。
荻窪駅の南側もメインの商店街と別に、北口への階段から降りると誘導される側の「西荻方面に流れる商店街」が存在しますが（荻窪駅北口南側が階段だけなのは置いておくとして）、
そっち方面の（環八渡った先の）西荻側住宅街なら徒歩10超えてもアリだなとか、

個人的意見ですが、
よく歩く道や特に通勤ルートってのは物件エントランスの延長みたいなもので（大金持ちの邸宅で想像してみてください）、部屋の評価に含まれてなくちゃいかんと思うのです。

面とスケール感

REINSも休業と言うことで
久しぶりのテキストオンリー記事です。
（本来このネタは『住まいの心理学』向きなのですが、現在あっちがニュースブログみたいなことになってますので、堂々こちらに核とします。）

実に分かりやすい話で
私の実家が北海道なものですから、東京と実家の「床面積行動半径」なんて比較すると、
真面目な話「100：１」ぐらいの差があるというか、、
「建坪を平米に変えても東京なら大邸宅なんだが」みたいな事なんですよ、
しかしですね、
東京帰ってきてギャップに驚くとか”無い”のです。
（それは初見差はありますよ←ここは内見時のインプレッションなどの参考にしていただきたい）
初見差があるにしても「人の行う行為に差はありません」
方や駅近は便利と言っておきながら←ほら、変だと思いませんか？

過去reourでは新橋の黒川作「中銀カプセル」なんかもレポートしてますから、古い読者の方はご存じだと思いますが、「果たして広ければ広いほどよいのだろうか？」ってね、

＜話を戻します＞
映画に出てくるような大邸宅あるじゃないですか、
「門からお屋敷まで車で行くのが常識で、歩いたら10分かかる」みたいな。
だ・と・す・る・と
「駅から20分、長いエントランスに商店街まであるなんて、すごい敷地ですね」←どう思います？
（それは占有スペースじゃないだろってご意見あるかもですが、そんな事言ったら超高級MSでエントランスにコンシェルジュあるようなの自慢するって意味無いじゃないですか）
駅から20分で、駅近くには制服着た公務員の警備員もいるんですよって、、
（それは交番のお巡りさんだから、、、）

●つまり
極論・暴論で言えば
「駅徒歩時間の短さを評価するなら、部屋は（設備が十分なら）狭い方が好きだ」
となるんです、
逆に、
「広い部屋が好きな人は、広大な敷地共有部分（駅徒歩が長い郊外）も好きだ」
　↑
強引だなとおっしゃる方いるかもですが、
あれれ「そうでしょうか？」
不動産の道理そのままですよね（都心部は底地が高く、郊外は安い）

つまり、都心よりだったり駅近好きな利便性重視の場合、
「設備が十分なら部屋は狭い方が好き」となってておかしくないのですよ。
（「狭い方がいいぐらいなので、特別賃料も高く無いよ」みたいな）
※勿論その狭さにも「程度」ってものがあるので、ミニマル志向な方を例外に１R標準の17平米〜になると思いますが。

実際米国などの”富裕層高級住宅街区”はド・郊外の広大な敷地だったりしますでしょ。
（駅近ダウンタウンの高層住宅に対峙する関係にある）
日本には欧米のような階級社会はありませんので上記のようなことにはなりませんが、
「駅近のせっまい部屋って暮らしやすよね」って笑顔で言えるサブカルよ←こういうのって東京ならではの”楽しみのひとつ”なんじゃないかと思うんです
「３点ユニットが居室にならんで設置されてるから、脱衣場が寒いもクソも脱衣場は部屋じゃんね〜」みたいな（故に私は「東京は高齢者一人暮らし向け１Rのコンセプトを公営住宅などで打ち出すべき」とかねがね思っている派なのです）
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『春のシーズン』ならでは”取材がボツになった”話です

空予定の部屋だったんですけどねｗｗ
補足した翌日「成約募集終了」と、
まー春ならではですね

時々中堅大手さんでは「内見無しでも申込を受け付ける場合がある」ので、
（内見マストも慣習のようなところありますから）
キャンセルが無いことを確約することで一番手としてという事なのでしょうか、
厳密に言えば、大家さん次第なところもありますが、上記のようなパターンの場合2番手3番手も受け付けて、安全策にするのが一般的なので（仲介側としてはちょっと、、やり難いんですが、、）、
正式な契約は内検開始後とするのが通例。

必ずしも「先行受付の募集終了」とは限らない話ですが、
●速攻で消えるってのは春ならでは

どういう部屋かと言えば、
そのままですが、サブリース系中堅大手の管理物件なので
『堅い選択』←確かにほとんど内見の必要も無い内容
（街も堅く「荻窪」でした）
春のシーズンでなければ、『堅い選択』タイプは二番手系なんですよ。
「ちょっとお高い」とか「ちょ~っと狭い」とか、、ですよね
故に通常は鉄板の内見候補の保険みたいな二番手となりますが、
春故に「選り好みしていられない」なる判断から、春に限って極端に消えるのが早い傾向あります。

ブログサイドバーにも説明記事があるとおりで、
「そういう意味でも春のシーズンには（特別の事情が無い限りは）引っ越しすべきではない」のです。
同時に、これがまた春に空室になる部屋にも（その時は仕方がなくみたいなところもあり）そういう傾向がありますから（2年満期のちょい手前となるので当人は1月中に次の部屋に契約）、
あくまでも傾向ですけれど、春の空室にユニークな候補が多いかと聞かれると、、違うかなと思います。

勢い、別の取材候補を探そうかとも思いましたが、
●retourのブログレポートは自然体が基本なので、
狙ってユニークなものを探すとかあまり無いんですよね。
通常のHP公開情報のメンテナンス時に見つかったものからってケースが大半なので、
「無理にブツ出ししてもな〜（また掲載前に消えてもアレですし）」
と、考えまして『春のシーズン』補完記事としました。

＜話を戻します＞
ええ、そういうワケで、
春に遭遇する「速攻消える」現象は、
内見のアポとって、明日の前日や当日に「終了しました」の連絡がアリ、候補のひとつが無くなるってことなのですが、
確かに、保険的に抑えとして入れていた『堅い候補』から先に消える気がしますね。

昨今retourでは（サイドバーの告知もあって）春に忙しくなることは【無い】ので、
現在の状況をリアルタイムで体感しているものではありませんが、
予想を超えて速攻消える候補が凄く惜しいって経験も”あまり無い”ですね。
残った候補でって言い方は少し変ですが、一番手は若干ギャンブル性のある「割安感」や「面白そうな部屋（他に思いつく人が少ないので競合し難い）」だったりしますから、誰にとっても内見してみないことにはなんともって結論は同じだからです。

日本は借家法がキチンとしているので（即入居状態で設備が管理されていることが条件）、
内見でダメが出るのはよっぽどの場合で、
理想的には「どれも特徴があってよかった」からの「どれにしようか」ですからね。
保険となる二番手が消えることが言うほど大きなダメージになることはありません。

かといって、なんだかんだ『春のシーズンは』慌ただしいですし（一ヶ月限定の二重契約者続出で）とにかく候補が少ない。
「春は全力で避けるべき」なのは事実です。

部屋探しビギナー向け企画「図面資料の読み方」

＜ビギナー向けの内容となっておりますので賃貸ベテランの方はスルーでいいかもです＞
※また、HPのコンテンツとほぼ同じ内容ですが、HPのコンテンツなんてそう頻繁に読むものでもないでしょうから記事化したものです（趣旨考えると毎年恒例でアップする方がいいかもですね）。

■部屋探しをする上で「図面資料を並べてあれこれ検討する」典型的な絵だと思いますが、どこをどう見れば（読み取れば）いいのかわからないままだったらコントみたいですよね。
ましてや読み方間違っていたら大変です。

間違いがちなところを箇条書き的にまとめてみましょう

●＜平米数＞
一番わかりやすいアバウトな見方「10平米あれば江戸間6帖」
間取り図の○帖表記は参考でしかありません。
畳のサイズは団地サイズから京間までまったく違うからです。
（江戸間標準で言えば、現代築浅マンション表記で一般的な”団地サイズ”6帖は5帖ちょいぐらい）
居室の広さは間取り図の”各室比率”と”総床面積の比率”から判断するのがベター。

●＜平米数２＞
RC造マンションと木造アパートでは床面積の計測法が違います、
厳密に言うと必ず木造や鉄骨造マンションは実測という意味では無いのですが、
RC造マンションはコンクリートの耐力壁や鉄筋の柱の面積を含む”壁芯計測”が一般的であるため（分譲なんかの時など区分所有の”自分の持ち分構造体”みたいな意味もあるのかなと）、
・壁が厚く、柱の太い高級系建築ほど「表示床面積より実際の部屋は狭い」のです
　↑
現代は非木造建築着工が6割超えてますので
RC造マンションの表示を標準とし、手持ちの木造アパートや鉄骨造マンションの床面積を全て1割増しに書き換えて比較するとわかりやすいかもですね

●＜平米数３＞
一般的な間取りと平米数の必要標準値（だいたいですよ”だいたい”）
１R（3点ユニット）約17平米〜
１K（3点ユニット）約18平米〜
１K（ミニキッチンのB・T別）約22平米〜
１DK（3点ユニット）約23平米〜
１DK（B・T別）約25平米〜
２DK・１LDK（B・T別）約40平米〜
３DK（B・T別）約55平米〜
２LDK（B・T別）約60平米〜


●遮音性
はっきり言って図面資料で担保できるのは「限定的範囲内」です
（分譲マンションの評価を考えれば誰でもご理解いただけると思いますが、同じRC建築でもその評価は千差万別です←スラブ厚から全然違いますから）
・大雑把に言えばですがだいたんこんな順番
RC造壁式＞RC造＝SRC造＞木造２×４＝鉄骨造＞鉄骨ALC＞木造モルタル＞軽量鉄骨
加えてですが、分譲賃貸を例外に賃貸マンション躯体が特別に強固となる理由はありませんから（床スラブも150ミリ前後が標準かと）、あくまでも参考であるのと同時に、
　↓
・共同住宅での暮らしは「一定の近隣騒音を苦にしない環境スキル取得」を半ば条件としていると考えるべきです（騒音含むプライベートを保証するのはホテル建築だけ）、
木造戸建てのご実家ですら結構近所の音が聞こえている筈です。

動物としてのワイルドな本能が自然起動していれば、
関係の無い音は脳内でデシベルダウンされ、感覚的に気にならない処理されるものなんです。
（店番ネコが繁華街でも平気で昼寝できる理由、退屈な授業中に普通に眠くなる理由）
あまりに近隣騒音がストレスに感じる時には、
現在実生活のストレスなど、メンタルヘルス環境のを確認が近道（或は根本的原因）な場合もあり。

いずれにしても、
「古築木造モルタル」のようなベテラン向きのお部屋は、
アウトドアのキャンプも平気だ的な（飲食店で隣の席の会話が気にならないのとベースは同じ機能）、一定水準のプライバシーが確保されれば「自分でパーソナルスペースに心理的結界を張れる」人類ヒト科自然に備わる（ワイルド系）スキルある方向けと言えます。
　↑
●よくある勘違い
一見築浅マンションに見える「軽量鉄骨アパート」です
軽量鉄骨とは基本プレハブの事で（性能は使用される構造パネルに依存する）、基本的に遮音に強い設計構造では”ありません”（注文住宅クラスになれば鉄骨造同等ですが）
「図面資料レベルで言えば」となりますが
（非木造ですが）マンションと勘違いして、軽量鉄骨アパートなのに遮音性のクレームとなるのは論理矛盾です。

番外編
あくまでも経験的な情報ですが、それほど遮音性に強いと評判があるってことでも無い”鉄骨造”ですが（商店街などによくある低層非木造建築）、「小規模なワンフロア１住戸設計」の場合ケースバイケースで大規模RC造マンションより遮音性に強い個体も存在します。
また、木造２×４アパートはそんな鉄骨造とほぼ同格の遮音性能とされていますが、この評価には「木造の方が衝撃音などがダンピングされる」部分も込みの判断です。


●B・T別
教科書的には「１RマンションをB・T別に設計することはできない」
こう考えて正しいです。
構造上長方形の専有面積となる１Rマンションの場合、居室横向き幅広でもなければ浴室の対抗面にトイレを配置する”幅が足りない”。
しかも居室横婿の間取りとなれば、すっごく薄くて小さいマンションか内廊下対抗面の高級建築かって話です。→つまり通常は「縦長長方形の占有面期」となる。

※しかもRC造の場合、無駄な床下配管を避けるため部屋の対抗面に水回りという設計も避けたい

で、仮にその１Rマンションで無理に幅を広げれば（長方形なので）ドカーンと床面積が広くなり賃料もドーンと上昇します（いきなり25平米越えとか）。
なんとかB・T別を模索するためには、長方形の線湯免責半分以上を水回りとして設計するより無い（浴室とトイレを並べて配置）、或はその応用ですね。

＜さあここで問題です＞
江戸間6帖の基準は？約10平米
B・T別が水回りで床面積の半分以上になるとすると？
マンションでB・T別を探す場合、床面積が少なくとも最低20平米以上無いと設計できない
（経験的にB・T別設計の標準は22平米以上の感覚ですね）
　↑
一般的な３点ユニットの6帖１R標準は17平米以上ですから、
B・T別を優先させる場合、どうしたって想像以上に賃料は上昇します
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