2016年07月15日

「かなり玄人目線な部屋探しの方法論」をひとつ

地方の賃貸との対比で考えるとわかりやすいかもしれません。
たとえば北海道などの地方の場合投資向け中古マンションの価格は安いのですが、修繕費や改装コストは(工務店さんには築年数も何も関係が無いので)東京とほぼ変わりません。そこからすると、かなり高利回りで賃料設定していても賃料から積み立てた管理維持費だけとなると大家さん的には「もうギリギリ」になってしまいます(補修改装や設備管理費と賃料総額の比率)。
価格が格安とのことから(元から大家さんに資産的体力も十分ではない等)購入を決めているオーナーほど余裕も無いことになりますが、大規模補修ともなれば元の価格も安いので物件を担保に銀行から融資が可能なのかすら保証の限りではありません。
表面利回りは高く見えても大家さんとしての実質所得はとてもこころもとないなんて事にもなるのです。
(東京圏においてもRC造マンションの賃料は郊外にいってもそれほど安くならない現象と同じ背景です。郊外を利して格安物件を狙うなら「木造アパートを探すべき」なのです。)

上記の構造は都内でも成り立ちます。
■確かに銀行の担保価値設定は固定資産税関連により築年数に大きく左右される傾向はありますが(それこそ財務省の陰謀じゃないですが)、底地価格の高いところのリースナブル物件が何かと借り手にも安心なのは事実なのです(銀行の担保価値は保証できなくても”資産保全性”が高い評価になる)。
賃貸条件がいくらリーズナブルでも大家さんの財務内容がいっぱいいっぱいだったら、それは何かと心配なことも起きやすい。

賃料は「市場に依存」していますので、
底地の資産保全性高いエリアのリーズナブル物件は玄人的評価として有力な評価内容となります。
ざっくり言えば「所謂いいとこだが賃貸市場的に知名度などから相場が安いところ」がおススメとなります。
「いいとこなら知名度も高いでしょう」と思われるかもですが、
賃貸における知名度って、地方の方から見た評判だからこその穴というのがありまして、

一概に言えないケースもあるのです。
・意外なことに新宿御苑前で問い合わせする人は少ない(実質隣の曙橋はさらに少ない)
ですとか
・郊外だから安いと思ったら国立は”一橋大本位性”で意外と相場が高い
ですとか(これは知名度もあって高い例←実際にとても感じのいい街となってます)
・千代田区が中古マンション購入で安心なのは”皇居本位性”だから
などなど(こちらは高くても鉄板で安心な例)、
前述事例から言えば新宿御苑前(こちらも”新宿御苑本位性”なんですが)←こちらがリーズナブルケースになりますが、同ケースはそれだけではありません。

先日の武蔵野市西久保レポート
武蔵野西久保のミニマルコンパクト
http://retour.seesaa.net/article/439296094.html

記事中に、この辺の底地が安定しているのでしょうの記載がありますが、
■今回はそこを解説してみようと思います。

前代説明で登場している”ナントカ本位性”って何?と思われている方もいらっしゃるでしょう。
これはですね「大口機関投資家が大株主なので安心」みたいな構造の話です。
新宿御苑が広大な土地を所有しているので需給バランス的に土地価格が安定する。←という仕組み。
(後楽園には後楽園、茗荷谷には小石川植物園なんてのもあります。井の頭公園裏は田園地帯の牟礼なので本位性とは言えないかもですが、三鷹台北側高級住宅街の底地相場を間接的に保証している一面があるかもです。)
三鷹駅北口側、西久保であったり武蔵野市中町の場合は「横河電気本位性」でしょう。
今回は参考例として三鷹駅北口の”武蔵野市”の場合をショートレポートしてみます。

三鷹駅から線路に平行している幹線道路をちょいと東へ
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のんびりしたサラリーマン通り的な通勤路を北へ
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交差する道路の整備状況などを見ても
mitamunokawa03.jpg
武蔵野市は都市計画的に意識的に周囲の整備を進めているのかなと思ったりもします。

まもなく横河電気関連の福利厚生施設でしょうか大きなグラウンドがありまして
mitamunokawa04.jpg

井の頭通り渡ると本社があります
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とても大規模な敷地であると同時に、周囲の区画にも複数事務所であったり所有する不動産であったりまさに土地の大株主的な存在感があるのです。
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2016年02月13日

春のシーズン「東京賃貸のあれこれ」

いよいよ春のシーズンとなりますが、このブログ読者の方は「夏相場」などご存知でしょうからこの春に引越しを考えている方ほとんどいないと思いますが、そこはそれ時期が時期ですから東京在住の方は親族血縁の方上京引越しの件で相談される場合あると思います。
春のシーズンで注意事項や探し方などざっくり列挙しておこうと思います。

1)ネットで物件検索はできない
あれは部屋探しコンテンツであってプライバシー保護の点からも業法からも一般の方が取得できる情報は限定的であり、仮にその掲載が本当でも「相場感」を掴む的利用に留めるのが無難です。
(retourにも小規模ながらDATAベースありますが「あくまで参考、間取りを楽しむコンテンツとして」公開しているものです。約1ヵ月掲載で自動削除のメンテナンスしていますが、retourの場合もDATAベースの物件問い合わせからそのまま成約となった事例はほぼ皆無です。)
ちなみに春のシーズンとなれば、熱心な専業ポータルサイトの情報でもタイムラグありますから「実在率50%あるかな、、」水準でしょう。大規模で掲載件数が売りのサイトなら「実在率30%もあやしいかも」です。

更に細かい事ですが、大家さんと管理会社の契約「取引態様」の中でも『一般媒介』(一般媒介それ自体が必ずしも問題という意味では無く信頼性微妙なものが掲載されやすいという意)が重複して多めに掲載される傾向もあります。
不動産DATAベースは「正規の宅建業者しか閲覧できない国交省のREINSこそが本物」であり、一般の方が閲覧できるポータルサイトの検索サービスは趣旨の異なるものです。

2)TVCMで御なじみのなんとかは”よく考える”
絶対ではありません(信頼高いお店やフランチャイズも多数存在します)、絶対ではありませんが、一般論としても顧客側から見れば繁忙店より地道に営業している業者の方が「物理的に接客時間を十分に取れる」ので何かと安心です(それだけ長く調査もできることになります)。集客に強いターミナル営業店の繁忙期と言えば担当者が1週間に20組近く対応となっているケースもあります(そして成約率は低い)。

顧客サイドから見れば仲介代理人を依頼する場合「長い時間営業コストをかけてくれるほうが得」なのですから、そこを判断材料とするのも方法かなと思います。
※営業の厳しい地方都市の不動産業の環境はなんだかんだとTVCMでお馴染みの系のお店しか残れなかったりするため、その感覚で上京される方もいるかもです。自己責任となりますから事前にネットなどで情報確認しておくべきでしょう。

3)春のシーズン的な東京ビギナー向けの廉価な1Rなどは母数も多いため、店頭接客時のREINS(国交省DATAベース)検索時にも簡単には絞り切れないため、○質系営業店は顧客に不利となる”高い希望条件を歓迎”する。
 ↑
■特にここ重要ですからよ〜く読んで相談された方へお伝えください
どういう意味かと申しますと、
本来専門職である宅建業者は建築の知識や設計のセオリーなどから「このタイプの建築ではこういう設計が多い」「B・T別は鉄骨造が木造なら出てくる」「築浅オートロックはむしろ防犯性が劣る場合もある」「駅徒歩10分越えると別の沿線駅10分とかになる(徒歩10分以上で賃料が安くなるのはそこそこ離れた都心近郊都市から)」「駅近過ぎれば繁華街も近く防犯性が落ちる場合も少なく無い(駅近で問題無いのは都内地下鉄駅)」「単純に山手線圏内でも名前がマイナーな駅は相場も安い」「RC造の耐用年数は少なく見ても50年はあるのでRC造の築30年など”建築としてまだまだ若い”」「マンションの耐震性で築年数の影響があるのは鉄骨造の場合で、RC造であれば耐震基準改正年と実際の耐震性に大きな違いが無い(古いものでも強い)」「マンションの床仕上げはプロ的にも生活上もカーペットの方が合理的」←などなど説明して、
「あなたの希望条件をプロ的に詰めて考えると、このようなタイプの部屋を探すべき・この点だけは妥協すべき」などの説明を行うべきなんです。
 ↓
●しかし担当者に接客時間の余裕が無い場合「素人さんらしい矛盾した希望条件言ってきてるな」と思っても”歓迎”なんです。
母数が沢山出るより「その条件だとギリギリこれだけ、他は賃料高くなっちゃいます」と話をまとめてしまうのが簡単だからです(実際嘘では無い)。
候補少ないことや希望賃料が上がることは営業店にとっては”得すること”ですから。

希望条件はまずアバウトに「”これぐらいの賃料でお勧めの部屋を”」とかの聞き方がいいでしょう(和室系や洋室系・木造か非木造・広いか広さより設備などの大雑把な希望は伝える)。
それこそ「築浅オートロックのタイル張りで2階以上の室内洗濯機置場マストでB・T別のフローリングな部屋、できれば2口ガスコンロ」なんて希望条件だと「ハイわかりました」と治安的にも微妙なエリアを案内されちゃったり、設備は希望条件でもすっごく狭いとか「一番安くても8万します」などの展開もあり得ます。

参考間違いだらけの部屋探し
http://www.retour-tokyo.com/txt02.htm

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2015年11月25日

年末にかけての不動産(慣習的な)動向です

(※12/18表現に一部間違いがあり編集あり)

ほぼ年内引越し予定の方の部屋探しは終了している方多数に思いますが、
「ひょっとして」な例外事情も世の中常にありますので、業界の慣習的に「12月中旬以降は大家さんが店じまい」な動向などをお伝えします。
話の始まりは簡単な理由で、昭和の時代「夜逃げと言えば年末」だったため12月に引越しする人そのものを審査的に警戒するためです。それもまさか12月中旬以降に「急いでいます」となれば、すわ危ない入居者かと大家さんは本能的に思いますから、12月は11月からの部屋探しの契約が残る上旬までがせいぜいで中旬以降は仮に空室が出ても募集開始は年明けからってパターンが少なくありません。
(※現代社会から見れば年度末って3月4月の方ではってご意見もあるかもですが、江戸時代以来の商習慣の流れにある昭和イメージは年度末12月そのままで、人間心理的にも年度末はやはり12月ですからね。)

■勿論のこと、『分譲キラー』などを運用している大手開発会社の高級マンションや、例外事項な木造アパートなども年末年始はカレンダーどおり(契約時書類取得の関係で役所の仕事納め=年末休業日)ですから、前述の早めに12月が終わってしまうパターンは「堅い内容のマンション物件」などに顕著な傾向と言えるかも知れません。
前述のとおり、一番の問題は「空室が出ても、時期が時期ですから募集は年明けからにしましょう」パターンが出てきてしまうところです。
しかし、上記点も大家さんの思惑は「12月に募集開始するより春が近い分少しでも高め賃料で募集開始できる」となりますから、12月の部屋探しの弱点は「母数が若干弱い」という事だけで(仮に越年で募集される部屋が12月から公募されても”高め賃料”の設定なのですから)CP比などに影響を与えるほどのものではありません。

とはいえ、
契約的に(世の中何があるかわかりませんから)役所の書類手配や所得証明(最近の契約ですと審査でマスト多くなってます)、この辺の準備が師走の何とかで遅れて「契約が越年となってしまった」なんて事もあり得ます。
これがまた、不動産業界の年始営業開始は”かなり遅め”ですから(成人式までが連休パターンもある)部屋の引渡しが随分遅くなってしまったなんて可能性もあります。
12月だからといってそれほど心配ないだろうとのんびりし過ぎるのはやはりリスクになりますので、ご注意ください。

●ここまでの情報から→「となると1月からもう相場上昇か」と考える方いらっしゃるかもですが、
そこはそれで(12月は部屋探し・契約件数自体スケールダウンしますから)、若干割高設定の新規募集が増えるだけで、それ以外は12月と在庫状況ほとんど変わっていないワケですから「CPの高い部屋に関しては12月の部屋探し状況とほぼ同じ」となります。
(堅い選択のちょっと割高な部屋は1月のが多いと言えるかもしれません。)
春のシーズンも視野に目に見えて強気に相場が高めになるのは「2月中旬以降」でしょう。
※最近は春のシーズンもDATA段階で相場上昇がはっきり確認できるほどでは無いのですが、春の部屋探しって、とても高い確率で「有力な選択肢が管理会社空室照会時に”終わりました”だったり、内見候補が内見アポや内見当日までに他の申し込みで消える」という現象が発生します。ざっくりした印象で有力な選択肢の2割近くが部屋探し工程中に消えるという形で”目に見える”ということです。

「来春から大学生・進入社員で上京なんですが」という方は、
今回の話で「そうなると1月から部屋探しでしょうか」と考えちゃう場合あるかもですが、そこまでの話じゃありませんから(笑
引越しでもっとも重要な”縁”は「その時に引越しとなった事情」の方なので(新入学の引越しなので○月となった・転職したので引越しは○月だった←みたいな)、その『縁起日程』まで移動させる事はありません。そういう事情の運と縁の線上にいるんですからね。
今回の話は、ぶっちゃけ引越しは何時と決まっていなくてそろそろ引越しも考えていて、既に東京在住の方向けの情報となります。
来春から上京って方は、早くてもせいぜいが「2月〜(入居2月末〜3月)」。
繁忙期にわかっていて突撃する必要も無いですから「3月中旬から探し始めるとはは避けた方がベター」ぐらいの想定でよろしいかと思います。春の契約は若干ですが入居日(賃料発生日)交渉も長め可能な場合もありますから(4週以上は無理ですが)、狙ってギリギリの日程にするのは得策ではありません。”少し早めに”と考えておけば十分です。


posted by iwahara at 15:45 | Comment(4) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月30日

春の部屋探し戦術を考えてみます

このブログ読者の方なら春のシーズンにおける部屋探しが得策では無いことご存知かと思います。
(解約予告を出さない部屋探しによる1ヶ月だけの二重契約の多発や、退出リフォーム工事の集中により空室リリースが大幅なに遅れるなどにより「見かけ上極端な売り手市場が形成されてしまう」だけでなく、瞬間空室不足も実際に発生する。)
しかし、そんな春のシーズンが存在するのは学生さんや社会人の移動など春に引っ越さなければいけない事情が集中するためです。
既に東京で暮らしていていつ引越しでも別段構わない方は春を避ければ済む事ですが、そうはいかない事情の方が多数いらっしゃることになりますので「春引越しせざるを得ない場合の作戦をどうするか」考えてみたいと思います。

まず、基本戦略から
■市場連動性を避ければよい
ネット関係者の方に説明するならば「SEOの反対をいけばよい」と言えばわかりやすいかと思います。SNS的に言えば関連性のあるハッシュタグを避ければよいとなります。
いかにも集中ししょうなログやタグと言えば?
「B・T別、フローリング、オートロック、洗濯機置場室内、ガスキッチン、築浅、2階以上」
上記を避ける、
NGにするって意味では無いところがポイント。
そもそも市場の偏向は、営業店などがそのキーワードで検索する事から発生しますので、逆を狙うなら検索にヒットしなければ実際はその条件の部屋であってもいいのです。
大家さんが殊更空室登録をチェックしていなかったり、管理会社さんも「比較的短期解約率の高い春の需要を殊更意識していない場合」殊更設備詳細を国交省のDATAベースや図面資料に記載しないケースもあるんです。
東京の場合、ほぼ99%エアコンはデフォルトでついてますし、最近の部屋はほとんど洋間ですし、洗濯機置場の無い部屋の方が珍しいですし、電気キッチンであったとしても最近通販のIHは凄く安いですからどうとでもなりますし、RC造なら築年数ほとんど無関係ですし、心理的にNGでなければ1階も2階もそれほど防犯性に差異ありません(本当に防犯性の数字をガチで下げるのであれば最上階と1・2階を避けるとなりますが、そもそも東京の室内における犯罪発生率は共同住宅は戸建ての半分以下なので「防犯性の高い地域選択」の方が何倍も需要です)。

つまり?ここらから戦術論になります。
しっかり待ち選びをして(繁華街の存在や街の治安情報ない場合には警視庁の公開DATAを見る)、後は平米数と希望賃料だけで探してみるって作戦です。
母数が多すぎる場合には部屋のイメージなどを伝達します(洋間希望など)。
ちなみに警視庁のDATAはこちら
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

(1階か2階などよりよっぽど重要なDATAです)

そして東京一人暮らしをリーズナブルに進めるキモのスキルは「3点ユニットへの適応能力」です。
ここは以下記事を参照ください。
東京ビギナー向け『3点ユニットの使い方』
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/201046742.html
また今年も東京ビギナーな方多数と思いますので恒例の3点ユニットガイドです
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/395199492.html

『3点ユニットスキル』持っておいて損する事は皆無ですので、是非会得しておきたいものです。


■再び戦略論「個性的過ぎる部屋は相場と連動しない」
一般的では無い部屋は、一般的な需要が高まる春のシーズンともぶっちゃけ関係ありません。
ですからはなから個性的な部屋を探すと決めてしまえば春のシーズンも恐れることありません。
(といっても夏ほど安いということはありませんが、、)
和室レトロ、都心の木造古築(旧法借地権の物件)、ビンテージ系、かなり郊外の戸建て、あえて2Kとかを指定してみる、トンチンカンなリアルデザイナーズ(居住性を犠牲にするをいとわない)、立てるロフト付きアパート(立てても公取の指導でメゾネットとして登録できない)、必殺の銭湯の近い風呂無し(これは賃料が安すぎて仲介の調査母数で補足仕切れない場合もあります:これには複数の事情があるのですが専門的過ぎるので詳細説明省略します)、
ド・都心のミニマルコンパクトなマンション(17平米以下など)、
retourの読者の方はもともと上記のパターンが多いかも知れないので、ニュアンス的には「更に個性的な部屋で冒険すると腹を決める」ぐらいの勢いで。
上記パターンだと、後からなんだかんだと問題点が出てくることもそりゃあります。
しかしですね、賃貸住居の個性的な部屋における諸問題は「最初から個性派希望と決めていた場合」面白おかしい忘れえぬエピソードにしかならないのです。そもそもユニークな暮らしを求める希望条件であり、一般的な居住性は優先順位が低いって事ですから。
ある意味「様々なな賃貸スキルを獲得しているベテラン向けの戦略」に違いは無いのですが、誰でも最初は初心者ですからね(笑
思い切ってそういうワンダーランドを目論むって選択もあるのだろうと思います。
東京で暮らそうってのですから(地方に比べて断然相場高いのですし)、面白おかしいって事がなけりゃ嘘って部分もあるじゃないですか。
(勿論自己責任ですよっ)

■基本戦略に戻ります
極端な事言えば「部屋探しより街選びの方が何倍も重要です」。
不動産の基本、土地購入で想像してください。大事なのは地価ですよね?
何故か賃貸の部屋探しのときには「この部屋とこの部屋、どちらの底地のが評価額が上だろうか?」ここを考える人ほぼ皆無ですが、それはおかしな事なんです。同じ不動産なんですから。
地価には居住性能が反映しているのですし(商業地は意味が別ですので誤解の無いように)、部屋を借りるってのは底地の資産価値も含まれてます。
ある意味ド・都心の旧法借地権(説明しだすと大変なことになるので省略します)なんてのは賃貸最大の醍醐味であり、最強の借りたモン勝ちの世界です。
ですから、街選びは部屋探しよりよっぽど重要な事で、土地勘の無い人は「そこはどんな街ですか?」部屋の内容より先にそこを聞くぐらいでちょうどいいのです。
と、考えると「部屋の設備詳細の細かいところを云々する」って意識が軽くなりますよね。
部屋探しの心構えはそんぐらいでちょうどよいのです。
部屋だって、住む人が違えば全然別物になるのであって、部屋の居住性細かいところを一番左右するのは何かって「借りた人の暮らし方」ですからね(見た目についても家具のレイアウトやインテリアのセンスで全く別物になるのですし)。ここも忘れちゃいかんところです。

<次回は通常の物件取材に戻ります>

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posted by iwahara at 21:46 | Comment(2) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月28日

「夏のエアコン室外機」について

今回は『住まいの心理学』的レポートになりますが、いよいよ猛暑が戻ってきたかなという状況なので「夏のエアコン室外機」について記載しておきます。
以降は確実に裏の取れている情報とは限りませんので、
・「基本、あくまで情報として」
・「実践は自己責任で」
上記二点を前提としますので、そこ理解いただいた上で読んでいただければと思います。

■エアコン室外機設置位置が直射日光にあたる場所などで高温になり過ぎると壊れやすい
(という話があります)
最新省エネ機種の”冬の暖房”の場合には、逆に外気温が寒すぎると省エネとは逆にかなり高コスト稼働になる(という話もあります)
話の確度的には技術的に後者の方が確度あるらしいのですが、どちらにしても「室外機を温度変化の大きな位置に設置するより、バルコニーの外壁影になる位置のが無難」という事になります。
一般的にはそのまま上記配置となるので問題無いと思うのですが、バルコニー外側が外壁型ではなく秀和のような鉄柵だけであるとか、木造APでこちらも鉄柵だけという場合も少なく無いかと思います。
※性能に関わる事ですから電気代に換算できる差異があるかもしれません。

東京の賃貸住宅のエアコンはほとんどが『デフォルトで設備』となっているので、壊れても修繕は家主さん持ちになりますが、猛暑真っ盛りで壊れて修理となるのも困りものです。
実際『対策グッズ』的なものを探してみると、
(※みなさん各人日常使用されている通販サイトで『サンシェード』or『室外機カバー』検索すると見つかる筈です。)
サンプルですが、このようなグッズがあります。
エアコン室外機用カバー I-235(冷・暖房対応!夏冬使える節電対策!大人気室外機用カバー!)
B008EQHVI6

(上記リンクも使用しているリンク作成サイトのカテゴリの相性でAmazon.co.jp販売の送料無料リンクが出せていませんし、正直美観的になんともですからあくまでサンプルのリンクです。)

冬の外気温的部分は効果どうなのかわかりませんが、
上記のようなパーツを利用して、更に上から水撒きすれば有効性期待できると思います。
Amazonレビューでも(Amazon.co.jp販売の同機種)かなり信用性のある記載も散見されているので、価格も安いですし一考に値する部材に思います。
流石にこの辺の部材を入居前の設備でというのは耐用性・強度的に無理なので(契約上消耗品は入居者自主管理ですから)、ご自身で判断いただく代物になります。

■実行性のある話として
若干上記話と逸れるのかもしれませんが(随分前からここ説明しているところですが)、本来「日当たりのいい部屋」とは「部屋にモロ直鎖日光が入る部屋ではありません」。
南向き信仰もマンションなんかの場合だとぼとんど意味が無く(但し建築上風評を気にしてほとんどが南向きで建築されるので北向きの部屋がの基礎的条件で劣る場合もある)、本来南向きで意味があるのは「戸建ての庭と縁側の方位」で、
更に南向き論の趣旨の一部は「真南なら夏の南中(太陽が真上)日照確度が最も立つから」=「真上から日が差すので室内に日照が入らない」という趣旨で(冬はある程度日照入っても暖かいだろうという計算ですが紫外線が入る事は事実です)、真南向きの建築でもその意図は「室内に日照ジャジャ漏れ」ではありません。
高級マンションで知られる『分譲キラー』=ベランダバルコニーが深い=上階のベランダバルコニーが深いひさしになる構造です。
注:欧米の一部は(白人は紫外線に弱いですし高価なリアルウッド家具の保護も考え)南向きが捨て部屋で北向きがメインの場合もある。

ちなみに私個人は「東向きか、二面採光なら北東ベスト論者」であり、
これまで北向きでも「庭に日照さんさんの部屋」も知ってますし(北向きも南向きも東西に対しては同じ角度なので北西寄りの北向の午後は南向きの部屋レベルの日照がある)、東向きは太陽が昇る方角なので紫外線は入りますが朝の早い時間なので温度上昇しても極端では無いのでお勧めなんです。
注:前述のように「他の部屋を南向きで上位とした関係で北向きが割り食っている場合」これは違う意味で日当りの悪い暗い部屋になります。←これは例外。
窓の目の前が隣のビルなど「前方の空間が開けていなければ方位に関係無く室内は暗い」ですから。
『日当り』とはそのまま”当たり”なので、窓の外に日照が当たるかって意味です。
(広く言えば”窓から明るいところが見えるか”の意:北向き窓の前の”南向き”空間に日当りがあれば「日当たりのいい部屋」です。)
又、東向きの利点ですが生理学的に人間は体内時計を朝の日光でリセットしており、朝日で起きる習慣があると睡眠障害などになり難いので、健康面からも東向きには優位性あります。
(日照強すぎて遮光カーテンの利用となると上記点が損なわれる事になる。)

実際みなさんも「西向きはきつい」という話はご存じと思います。
南向きじゃなきゃダメ風評の影響で施工業者が無理やり建築士に設計変更迫る事も珍しく無いのです。南向きの本旨は『戸建ての庭と縁側』ですから=ひさしと・縁側・廊下・障子により、室内には直射日光が”入らないように”設計されるものです(物干し場など直射日光を当てたい場所には狙って当てている事がわかります)。海外で本格的に建築学んだ建築士にもなれば集合住宅のパティオ的空間などマンション建築で各人設計意匠もあるところなんですが、そんな関係で日本の建築は広告上の風評を気にして画一的になっている側面も無いじゃないんですよね。
(全ての建築士が猫も杓子も南向かなきゃいけないとは思ってない)
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2012年05月07日

「部屋探しの確率」について

お正月なんかの場合もそうなんですが、GWなんて期間だからこそHPコンテンツやらのメンテナンス作業が入る事になります。
(普段は手が回らないですからね)
そんな中、『部屋探しの長期化の問題』ここ改めて見直してみたんですがHPにおける問い合わせの詳細説明では紙面の構成上書き足りない部分もあるので、補足しておこうかと思ったところです。

物件調査着手時の説明で頻度の高い事前説明事項は何かと聞かれれば、
その筆頭は『長期調査は有効か?』となります。
ゆっくり探している場合であるとか、引っ越し時期を明解に決めているのではないであるとかで、典型的なキーワードは「いい部屋があったら」という場合です。

※後段で詳しく説明しますが上記の「いい部屋があったら」という慣用句は縁談などにおける「いい人がいたら」と構造的に全く同じ状況を説明している事がポイントになります。
(「いい部屋がなかなかみつからない」と「なかなかいい人っていないものだ」も全く同じ論理構造です。)

■さて『部屋探し』の基礎から話を進めていきますと、
いきなり結論です、
本来引っ越しなんてね面倒くさいものなんですよ(笑
しかも余計なお金もかかる。やらんほうがいいワケです。
ですからキッカケ的に「もう仕方が無いな」的+αが無いとなかなか踏み切れません。
(事実引っ越し事例の圧倒的多数が「そろそろ更新時期だから」ですものね)

漠然と「もっといい部屋に引っ越ししたい」的動機であればやめた方がいいってのは事実だと思います。
(現実と夢は違いますから)

ここから考えられる事は『時期の設定』をどう考えるのかが最大のポイントです。
(後段に登場する「お見合いのジレンマ」で言えば「そろそろ年貢の納め時」が最大のキッカケになるように、)
『時期の設定』が特定されないとなかなか話がうまいこと進まないもので、大概こういう曖昧な要素が残る時は物件の出方も悪いんですよね。(不思議とそういうもので)運の悪さって実際にあります。

本来は「○○の時期に必ず引っ越しする」が決まっているのが『王道』なんです。
ですから構造的に『部屋探しが長期化する』って現象はその段階で既に流れが悪くなっているので、できれば避けたい状態になります。
(HPのコンテンツ的には数学的論旨を掲載しておりますが、ぶっちゃけ上記構図が基本的背景です。)

注)長期に構えてじっくり検討するべき段階は別にあるんです。
「街選び」や「通勤ルートの検討」「希望条件の設定」ですね。
特に「街選び」は土地勘が無い場所の場合実際に散歩で確認しておきたい。
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2012年03月08日

設備や間取り構成の整理(などなど)

春ということもあってですね、これまた随分部屋探し論の基本になりますが『設備構成』どう選ぶかだとかザックリとコスト的に価格で表すとどんなもんかなどあれこれとレポートしてみたいと思います。
(コストの想定はシングルでオーソドックな間取りをベースにしています)

話をわかりやすくしてしまいたいので「あえて大雑把に分類」して詳細な解説は最小限度に省きます。
(その方がわかりやすいのじゃないかと思って、)
■マンションフラグがある場合
・構造はRCから選ぶ(RC=SRC>鉄骨造>鉄骨ALC)
・バストイレは同一3点ユニットをベースにする
・1階〜最上階まで階層は特に関係無し
(デザイナーズの半地下はむしろ上階より狙い目)
・キッチンの広さは欲張らない
(ギリギリ所謂1Rによくある火力1口システムキッチンNGまで2口マストのフラグは立てない)
・フローリングのフラグは立てない
(カーペット>フローリング>CF)
・幹線道路沿いNGはナンセンスである
(建築許可的に高層建築の場合整備された公道との接道がマストと思っていいです)

▲無理でも2口ガスコンロマストにすると5千円前後高く想定するべき
▲無理でもバストイレ別にすると1万前後高くなるだけでなく母数が半分以下になると思った方がいい
▲オートロックは(防犯性能では無く)グレードなのでグレードに相当して高くなるのが一般的だが「都心部希望なら都心部の古築分譲はオートロック普通だったりするので」郊外の場合だと数千円は高くなると想定してもいいかも。
(てか郊外はオートロック云々以前に母数に対してマンション少ないですから)


■広い部屋のフラグがある場合
・築年数を無視
・間取は案外重要で「1Rか○KなどのKタイプの間取りを選択」
(DKはNGと考える方がいい場合もある)
・和室をNGにしない
(築年数の古い和室6帖は現代的マンションの7帖以上の場合が少なくないだけでなく6+3の2Kが含まれてくる場合もある)
・洗濯機置場は(ベランダバルコニーでも公取委的には室内です)ベランダバルコニーでも可とする
・必ずしも郊外有利とは言えない
・1階の方が体感上の広さは上の場合が多い
・間取り図の○帖などの帖数は信用せず平米数から割り出す
(「部屋は8帖以上希望」などの出し方が一番お勧めできないパターン)
・基礎知識としてマンションの平米数は壁芯計測なので対アパート比で体感上5%〜10%狭いぐらいに思っておいた方がいい
・むしろ事務所で募集メインなんかのカーペット系の部屋が狙い目


▲広い範囲で「30u越える1R」を探すのはアリですが(特に都心部)、ここに「築浅希望で調査範囲も狭い場合」には実質高級系ストゥディオしか選択肢が無いので1万以上高くなってしまう場合もある
▲勿論ストゥディオタイプをNGにしない(居室からキッチンが見えるのはNGとかにしちゃうと候補が無しになる場合もある)
▲広い部屋希望なのに水回り重視な場合=1LDKマストになると思っていい
(1LDKの基礎平米数40平米の相場で想定しないと候補は無い)



■アパートフラグがある場合
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2005年08月20日

HP新コンテンツの予告編です

実はここのとこ不動産屋さん各社が“お盆休み”で、ここのとこ半休業状態に陥っていたのです。
ブログの更新するにも空室確認も出来ない状態だったのですが、ようやく各社夏休みも終りのようです。

そこで、問合わせに関してのいくつかの誤解について説明しておきます。
今後HPの新コンテンツとしてまとめるつもりなのですが、予告編程度に紹介します。

@よく防犯面で、マンション上層階希望というお話がありますが、東京で最も犯罪発生率が高いのは「マンション高層階(超高層マンションのDATAはありません)」です。
賃貸住宅のほぼ2割程度の中高層マンションの犯罪発生件数は全体の4割近い数字で、表階段であったりバルコニーの無いアパートを上回ります。(警視庁の数字です)
「マンション2階以上は安全」これは心理的なものだけで、現実は違います(オートロックも事実上『ハイグレードの設備』で、訪問販売への抑止効果は間違いありませんが、防犯的な意味合いは内容によります)。

で、実際圧倒的に多いのは「空き巣」で入居時の火災保険でまかなえる範囲のもので、所謂侵入強盗のような重犯罪は非常に稀で、部屋探しにおける防犯はもっぱら心理的なものだといえます。


Aこのブログで再三指摘している事なのですが、物件の内容と築年数は比例しません。
特にRCマンションの寿命はほとんど人間の寿命と同じで、築15年以内ともなると15歳以下って意味ですから、そこに殊更意味はありません。30歳ぐらいで働き盛りです、
特に「ずっと賃貸」の場合、物件はオーナーにとって大事な資産ですから、この管理を怠って人に貸せない内容になれば一番損するのはオーナーですから(レンタカーのオーナーは、自分の車以上にレンタカーの内容が気になるでしょう、商売道具なんですから)、むしろ「管理内容が安定していて安心」です。

例えば、相続税の関係で借金をして初めてマンションを建てたとします。「10年で補修が必要なわけない」とか「まだ新しいんだから内部はクリーニングだけで十分」とか、これは起きがちなことで、
※実際内見して「築朝の方が内容が悪い」良くある事です。


B耐震基準の話も良く出ます。1978年の宮城県沖地震の結果を踏まえて、1981年の建築基準法改正されるのですが、根拠は崩壊した建物に対して残っていた建物の構造や、建築技術の進歩です。
しかしもっぱら検討されているのは、建物の構造は壊れても、人命や近隣に崩落などの被害をもたらさない事です。
実際震災後のDATAとしては1971年以前のRCでも神戸大震災で倒壊大破したものは10%で(1981年以降のものでも3%前後の倒壊があり)構造的にも無理のあったものが倒壊したとされます。

鉄骨造に比べて元々RCが構造強度が上ですから(最強は壁式RC)築年数での評価として「東京のRCはどうか」と言われれば、特に都心部の古参は数々の地震を経験していますし、コンクリート自体の質も(砂の質)いいものが使われて経年変化で石化しているものもあります(ドリルが入らないという話もあります)、外見からしっかりした建物に見えて壁がしっかりしていればそうそう心配する事はありません。


C「実際の引越しは二ヶ月先」問合わせとしては、内見可能なタイミングまで待ってもらうほかありません、
東京は手付金も禁止ですし、日割家賃の発生は『交渉しても二週間後がほぼ限界』です。
流れからすると、
◆内見可能な週に物件調査(アドバンテージは1週)
◆内見申込の場合2日ほどで審査、申込日後一週間から10日以内に契約
◆申込日の二週後に家賃発生
(当然契約日の翌日引越し予定なら、契約日と家賃発生日が同じになります)
になりますから、「解約予告一ヶ月」の根拠は、「部屋探しは一ヶ月あれば十分」だからです。
ですから本来はお部屋探しは「解約届を出してから」でいいのです、そうすれば最初から二重家賃の心配はないのですから。

◇◇◇お問合わせの時には「引越し時期」を明記してください◇◇◇


D仲介と自社物についてですが、retourが紹介している物件はほとんどが仲介です。不動産屋は基本的には「問屋」ですが、営業も可能なのです、この小売に関しての仕入先が「問屋としての自分の店だけ」って店舗が多いので、わかりにくいのですが、基本的に何処の不動産業者でも小売として『何処の会社の物件でも紹介可能』なのです。
そこで「問屋」と「小売」に分業可能になります(お客さまの負担は同じです)、逆にいうと「自社物で問屋と小売両方」になると不動産会社の営業収益は二倍になるってことです。

で、retourはどちらかと言えば調査会社で、空室調査は全不動産会社の空室になります。
なので、自社物営業系店頭店舗飛び込みのように「ちょっといい部屋ありますか」的問合わせには対応できないのです。
専従調査は丸1日に及ぶ事があり、コストのかけ方は半端ではありません、
随意で長期間「いい部屋(実はこれは抽象概念で、「私にとっていい部屋」が正確です)あったら」的な問合わせ内容で調査(これまた「部屋が長期間決まらない」時点である意味部屋探しは失敗で、コンセプトから見直すの必要があるのです)を継続すると赤字で倒産していまいます(笑


Eアパートの分類につていですが、アパートってのは公正取引委員会的に「木造・軽量鉄骨構造」のものを指し、どれだけ高級な内容でも「木造・軽量鉄骨構造」ならアパートと表記しなければなりません。
高級一戸建てと全く変わらない外装リアルレンガ張り3LDKでも「表示はアパート」です。
外観イメージ的に「○○荘的」なものがアパートではないのです、マンション限定の問合わせは損なんです。


F礼金敷金は「プリペイドと保証金」です、単純に事業物件(事務所店舗)だと考えてもらうと話が早いです。
『1階店舗38万円保証金10ヶ月』
『1階店舗38万円保証金2ヶ月』
この両者の情報から、どう考えます?後者は物件単体での資産価値が安いことが窺い知れます。
簡単な話で、家賃の遅れや汚損破損があったとしてもそれを担保する金額が安くてもいいって事は、それだけの内容だって事です。特に事業物件の保証金は2ヶ月〜12ヶ月まで幅が広く(一般的には6ヶ月〜10ヶ月)、保証金額が大きいのは事業性があるためで(特に店舗だと物件自体に収益性があります)、事業の失敗にも備えなければなりませんからそれだけ保証金額は大きくなります。
比べて住居の場合は「連帯保証人と礼敷2/2」がほとんどです。
つまり、事業物件なら「保証金10ヶ月は欲しい」ぐらいの物件でも一般住居なら「礼敷2/2」で借りられるのです。

実際家賃交渉は可能でも礼敷交渉はほとんど無理なのは、これが原因です。
礼敷は物件のバックグラウンドで、評価額みたいな側面もあります、
「初期費用が無いので礼敷2/2じゃないもので」これはある特定のタイプの物件を指定して問合わせしている事になります「資産価値の安い物件指定で」と同意だからです。
この場合、希望賃料を下げるのがベストです、時折空室管理として入居を早めるために「本来礼敷2/2をキャンペーンで1/2に」って事があります、この場合のみ限定で内容がいいと言えるのです。



他にもイロイロあるのですが、予告編なので今日はここまでに、、
次回からは通常の物件ニュースをお送りしますよっ
posted by iwahara at 14:00 | Comment(0) | TrackBack(1) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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