今回は『住まいの心理学』的レポートになりますが、いよいよ猛暑が戻ってきたかなという状況なので「夏のエアコン室外機」について記載しておきます。
以降は確実に裏の取れている情報とは限りませんので、
・「基本、あくまで情報として」
・「実践は自己責任で」
上記二点を前提としますので、そこ理解いただいた上で読んでいただければと思います。
■エアコン室外機設置位置が直射日光にあたる場所などで高温になり過ぎると壊れやすい
（という話があります）
最新省エネ機種の”冬の暖房”の場合には、逆に外気温が寒すぎると省エネとは逆にかなり高コスト稼働になる（という話もあります）
話の確度的には技術的に後者の方が確度あるらしいのですが、どちらにしても「室外機を温度変化の大きな位置に設置するより、バルコニーの外壁影になる位置のが無難」という事になります。
一般的にはそのまま上記配置となるので問題無いと思うのですが、バルコニー外側が外壁型ではなく秀和のような鉄柵だけであるとか、木造APでこちらも鉄柵だけという場合も少なく無いかと思います。
※性能に関わる事ですから電気代に換算できる差異があるかもしれません。
東京の賃貸住宅のエアコンはほとんどが『デフォルトで設備』となっているので、壊れても修繕は家主さん持ちになりますが、猛暑真っ盛りで壊れて修理となるのも困りものです。
実際『対策グッズ』的なものを探してみると、
（※みなさん各人日常使用されている通販サイトで『サンシェード』or『室外機カバー』検索すると見つかる筈です。）
冬の外気温的部分は効果どうなのかわかりませんが、
上記のようなパーツを利用して、更に上から水撒きすれば有効性期待できると思います。
Amazonレビューでも（Amazon.co.jp販売の同機種）かなり信用性のある記載も散見されているので、価格も安いですし一考に値する部材に思います。
流石にこの辺の部材を入居前の設備でというのは耐用性・強度的に無理なので（契約上消耗品は入居者自主管理ですから）、ご自身で判断いただく代物になります。
■実行性のある話として
若干上記話と逸れるのかもしれませんが（随分前からここ説明しているところですが）、本来「日当たりのいい部屋」とは「部屋にモロ直鎖日光が入る部屋ではありません」。
南向き信仰もマンションなんかの場合だとぼとんど意味が無く（但し建築上風評を気にしてほとんどが南向きで建築されるので北向きの部屋がの基礎的条件で劣る場合もある）、本来南向きで意味があるのは「戸建ての庭と縁側の方位」で、
更に南向き論の趣旨の一部は「真南なら夏の南中（太陽が真上）日照確度が最も立つから」＝「真上から日が差すので室内に日照が入らない」という趣旨で（冬はある程度日照入っても暖かいだろうという計算ですが紫外線が入る事は事実です）、真南向きの建築でもその意図は「室内に日照ジャジャ漏れ」ではありません。
高級マンションで知られる『分譲キラー』＝ベランダバルコニーが深い＝上階のベランダバルコニーが深いひさしになる構造です。
注：欧米の一部は（白人は紫外線に弱いですし高価なリアルウッド家具の保護も考え）南向きが捨て部屋で北向きがメインの場合もある。
ちなみに私個人は「東向きか、二面採光なら北東ベスト論者」であり、
これまで北向きでも「庭に日照さんさんの部屋」も知ってますし（北向きも南向きも東西に対しては同じ角度なので北西寄りの北向の午後は南向きの部屋レベルの日照がある）、東向きは太陽が昇る方角なので紫外線は入りますが朝の早い時間なので温度上昇しても極端では無いのでお勧めなんです。
注：前述のように「他の部屋を南向きで上位とした関係で北向きが割り食っている場合」これは違う意味で日当りの悪い暗い部屋になります。←これは例外。
窓の目の前が隣のビルなど「前方の空間が開けていなければ方位に関係無く室内は暗い」ですから。
『日当り』とはそのまま”当たり”なので、窓の外に日照が当たるかって意味です。
（広く言えば”窓から明るいところが見えるか”の意：北向き窓の前の”南向き”空間に日当りがあれば「日当たりのいい部屋」です。）
又、東向きの利点ですが生理学的に人間は体内時計を朝の日光でリセットしており、朝日で起きる習慣があると睡眠障害などになり難いので、健康面からも東向きには優位性あります。
（日照強すぎて遮光カーテンの利用となると上記点が損なわれる事になる。）
実際みなさんも「西向きはきつい」という話はご存じと思います。
南向きじゃなきゃダメ風評の影響で施工業者が無理やり建築士に設計変更迫る事も珍しく無いのです。南向きの本旨は『戸建ての庭と縁側』ですから＝ひさしと・縁側・廊下・障子により、室内には直射日光が”入らないように”設計されるものです（物干し場など直射日光を当てたい場所には狙って当てている事がわかります）。海外で本格的に建築学んだ建築士にもなれば集合住宅のパティオ的空間などマンション建築で各人設計意匠もあるところなんですが、そんな関係で日本の建築は広告上の風評を気にして画一的になっている側面も無いじゃないんですよね。
（全ての建築士が猫も杓子も南向かなきゃいけないとは思ってない）
→続きを読む
2013年07月28日
2012年05月07日
「部屋探しの確率」について
お正月なんかの場合もそうなんですが、GWなんて期間だからこそHPコンテンツやらのメンテナンス作業が入る事になります。
（普段は手が回らないですからね）
そんな中、『部屋探しの長期化の問題』ここ改めて見直してみたんですがHPにおける問い合わせの詳細説明では紙面の構成上書き足りない部分もあるので、補足しておこうかと思ったところです。
物件調査着手時の説明で頻度の高い事前説明事項は何かと聞かれれば、
その筆頭は『長期調査は有効か？』となります。
ゆっくり探している場合であるとか、引っ越し時期を明解に決めているのではないであるとかで、典型的なキーワードは「いい部屋があったら」という場合です。
※後段で詳しく説明しますが上記の「いい部屋があったら」という慣用句は縁談などにおける「いい人がいたら」と構造的に全く同じ状況を説明している事がポイントになります。
（「いい部屋がなかなかみつからない」と「なかなかいい人っていないものだ」も全く同じ論理構造です。）
■さて『部屋探し』の基礎から話を進めていきますと、
いきなり結論です、
本来引っ越しなんてね面倒くさいものなんですよ（笑
しかも余計なお金もかかる。やらんほうがいいワケです。
ですからキッカケ的に「もう仕方が無いな」的＋αが無いとなかなか踏み切れません。
（事実引っ越し事例の圧倒的多数が「そろそろ更新時期だから」ですものね）
漠然と「もっといい部屋に引っ越ししたい」的動機であればやめた方がいいってのは事実だと思います。
（現実と夢は違いますから）
ここから考えられる事は『時期の設定』をどう考えるのかが最大のポイントです。
（後段に登場する「お見合いのジレンマ」で言えば「そろそろ年貢の納め時」が最大のキッカケになるように、）
『時期の設定』が特定されないとなかなか話がうまいこと進まないもので、大概こういう曖昧な要素が残る時は物件の出方も悪いんですよね。（不思議とそういうもので）運の悪さって実際にあります。
本来は「○○の時期に必ず引っ越しする」が決まっているのが『王道』なんです。
ですから構造的に『部屋探しが長期化する』って現象はその段階で既に流れが悪くなっているので、できれば避けたい状態になります。
（HPのコンテンツ的には数学的論旨を掲載しておりますが、ぶっちゃけ上記構図が基本的背景です。）
注）長期に構えてじっくり検討するべき段階は別にあるんです。
「街選び」や「通勤ルートの検討」「希望条件の設定」ですね。
特に「街選び」は土地勘が無い場所の場合実際に散歩で確認しておきたい。
→続きを読む
（普段は手が回らないですからね）
そんな中、『部屋探しの長期化の問題』ここ改めて見直してみたんですがHPにおける問い合わせの詳細説明では紙面の構成上書き足りない部分もあるので、補足しておこうかと思ったところです。
物件調査着手時の説明で頻度の高い事前説明事項は何かと聞かれれば、
その筆頭は『長期調査は有効か？』となります。
ゆっくり探している場合であるとか、引っ越し時期を明解に決めているのではないであるとかで、典型的なキーワードは「いい部屋があったら」という場合です。
※後段で詳しく説明しますが上記の「いい部屋があったら」という慣用句は縁談などにおける「いい人がいたら」と構造的に全く同じ状況を説明している事がポイントになります。
（「いい部屋がなかなかみつからない」と「なかなかいい人っていないものだ」も全く同じ論理構造です。）
■さて『部屋探し』の基礎から話を進めていきますと、
いきなり結論です、
本来引っ越しなんてね面倒くさいものなんですよ（笑
しかも余計なお金もかかる。やらんほうがいいワケです。
ですからキッカケ的に「もう仕方が無いな」的＋αが無いとなかなか踏み切れません。
（事実引っ越し事例の圧倒的多数が「そろそろ更新時期だから」ですものね）
漠然と「もっといい部屋に引っ越ししたい」的動機であればやめた方がいいってのは事実だと思います。
（現実と夢は違いますから）
ここから考えられる事は『時期の設定』をどう考えるのかが最大のポイントです。
（後段に登場する「お見合いのジレンマ」で言えば「そろそろ年貢の納め時」が最大のキッカケになるように、）
『時期の設定』が特定されないとなかなか話がうまいこと進まないもので、大概こういう曖昧な要素が残る時は物件の出方も悪いんですよね。（不思議とそういうもので）運の悪さって実際にあります。
本来は「○○の時期に必ず引っ越しする」が決まっているのが『王道』なんです。
ですから構造的に『部屋探しが長期化する』って現象はその段階で既に流れが悪くなっているので、できれば避けたい状態になります。
（HPのコンテンツ的には数学的論旨を掲載しておりますが、ぶっちゃけ上記構図が基本的背景です。）
注）長期に構えてじっくり検討するべき段階は別にあるんです。
「街選び」や「通勤ルートの検討」「希望条件の設定」ですね。
特に「街選び」は土地勘が無い場所の場合実際に散歩で確認しておきたい。
→続きを読む
2012年03月08日
設備や間取り構成の整理（などなど）
春ということもあってですね、これまた随分部屋探し論の基本になりますが『設備構成』どう選ぶかだとかザックリとコスト的に価格で表すとどんなもんかなどあれこれとレポートしてみたいと思います。
（コストの想定はシングルでオーソドックな間取りをベースにしています）
話をわかりやすくしてしまいたいので「あえて大雑把に分類」して詳細な解説は最小限度に省きます。
（その方がわかりやすいのじゃないかと思って、）
■マンションフラグがある場合
・構造はRCから選ぶ（RC＝SRC＞鉄骨造＞鉄骨ALC）
・バストイレは同一３点ユニットをベースにする
・１階～最上階まで階層は特に関係無し
（デザイナーズの半地下はむしろ上階より狙い目）
・キッチンの広さは欲張らない
（ギリギリ所謂１Rによくある火力１口システムキッチンNGまで２口マストのフラグは立てない）
・フローリングのフラグは立てない
（カーペット＞フローリング＞CF）
・幹線道路沿いNGはナンセンスである
（建築許可的に高層建築の場合整備された公道との接道がマストと思っていいです）
▲無理でも２口ガスコンロマストにすると５千円前後高く想定するべき
▲無理でもバストイレ別にすると１万前後高くなるだけでなく母数が半分以下になると思った方がいい
▲オートロックは（防犯性能では無く）グレードなのでグレードに相当して高くなるのが一般的だが「都心部希望なら都心部の古築分譲はオートロック普通だったりするので」郊外の場合だと数千円は高くなると想定してもいいかも。
（てか郊外はオートロック云々以前に母数に対してマンション少ないですから）
■広い部屋のフラグがある場合
・築年数を無視
・間取は案外重要で「１Rか○KなどのKタイプの間取りを選択」
（DKはNGと考える方がいい場合もある）
・和室をNGにしない
（築年数の古い和室６帖は現代的マンションの７帖以上の場合が少なくないだけでなく６＋３の２Kが含まれてくる場合もある）
・洗濯機置場は（ベランダバルコニーでも公取委的には室内です）ベランダバルコニーでも可とする
・必ずしも郊外有利とは言えない
・１階の方が体感上の広さは上の場合が多い
・間取り図の○帖などの帖数は信用せず平米数から割り出す
（「部屋は8帖以上希望」などの出し方が一番お勧めできないパターン）
・基礎知識としてマンションの平米数は壁芯計測なので対アパート比で体感上５％～10％狭いぐらいに思っておいた方がいい
・むしろ事務所で募集メインなんかのカーペット系の部屋が狙い目
▲広い範囲で「30㎡越える１R」を探すのはアリですが（特に都心部）、ここに「築浅希望で調査範囲も狭い場合」には実質高級系ストゥディオしか選択肢が無いので１万以上高くなってしまう場合もある
▲勿論ストゥディオタイプをNGにしない（居室からキッチンが見えるのはNGとかにしちゃうと候補が無しになる場合もある）
▲広い部屋希望なのに水回り重視な場合＝１LDKマストになると思っていい
（１LDKの基礎平米数40平米の相場で想定しないと候補は無い）
■アパートフラグがある場合
→続きを読む
（コストの想定はシングルでオーソドックな間取りをベースにしています）
話をわかりやすくしてしまいたいので「あえて大雑把に分類」して詳細な解説は最小限度に省きます。
（その方がわかりやすいのじゃないかと思って、）
■マンションフラグがある場合
・構造はRCから選ぶ（RC＝SRC＞鉄骨造＞鉄骨ALC）
・バストイレは同一３点ユニットをベースにする
・１階～最上階まで階層は特に関係無し
（デザイナーズの半地下はむしろ上階より狙い目）
・キッチンの広さは欲張らない
（ギリギリ所謂１Rによくある火力１口システムキッチンNGまで２口マストのフラグは立てない）
・フローリングのフラグは立てない
（カーペット＞フローリング＞CF）
・幹線道路沿いNGはナンセンスである
（建築許可的に高層建築の場合整備された公道との接道がマストと思っていいです）
▲無理でも２口ガスコンロマストにすると５千円前後高く想定するべき
▲無理でもバストイレ別にすると１万前後高くなるだけでなく母数が半分以下になると思った方がいい
▲オートロックは（防犯性能では無く）グレードなのでグレードに相当して高くなるのが一般的だが「都心部希望なら都心部の古築分譲はオートロック普通だったりするので」郊外の場合だと数千円は高くなると想定してもいいかも。
（てか郊外はオートロック云々以前に母数に対してマンション少ないですから）
■広い部屋のフラグがある場合
・築年数を無視
・間取は案外重要で「１Rか○KなどのKタイプの間取りを選択」
（DKはNGと考える方がいい場合もある）
・和室をNGにしない
（築年数の古い和室６帖は現代的マンションの７帖以上の場合が少なくないだけでなく６＋３の２Kが含まれてくる場合もある）
・洗濯機置場は（ベランダバルコニーでも公取委的には室内です）ベランダバルコニーでも可とする
・必ずしも郊外有利とは言えない
・１階の方が体感上の広さは上の場合が多い
・間取り図の○帖などの帖数は信用せず平米数から割り出す
（「部屋は8帖以上希望」などの出し方が一番お勧めできないパターン）
・基礎知識としてマンションの平米数は壁芯計測なので対アパート比で体感上５％～10％狭いぐらいに思っておいた方がいい
・むしろ事務所で募集メインなんかのカーペット系の部屋が狙い目
▲広い範囲で「30㎡越える１R」を探すのはアリですが（特に都心部）、ここに「築浅希望で調査範囲も狭い場合」には実質高級系ストゥディオしか選択肢が無いので１万以上高くなってしまう場合もある
▲勿論ストゥディオタイプをNGにしない（居室からキッチンが見えるのはNGとかにしちゃうと候補が無しになる場合もある）
▲広い部屋希望なのに水回り重視な場合＝１LDKマストになると思っていい
（１LDKの基礎平米数40平米の相場で想定しないと候補は無い）
■アパートフラグがある場合
→続きを読む
2005年08月20日
HP新コンテンツの予告編です
実はここのとこ不動産屋さん各社が“お盆休み”で、ここのとこ半休業状態に陥っていたのです。
ブログの更新するにも空室確認も出来ない状態だったのですが、ようやく各社夏休みも終りのようです。
そこで、問合わせに関してのいくつかの誤解について説明しておきます。
今後HPの新コンテンツとしてまとめるつもりなのですが、予告編程度に紹介します。
①よく防犯面で、マンション上層階希望というお話がありますが、東京で最も犯罪発生率が高いのは「マンション高層階（超高層マンションのDATAはありません）」です。
賃貸住宅のほぼ2割程度の中高層マンションの犯罪発生件数は全体の4割近い数字で、表階段であったりバルコニーの無いアパートを上回ります。（警視庁の数字です）
「マンション2階以上は安全」これは心理的なものだけで、現実は違います（オートロックも事実上『ハイグレードの設備』で、訪問販売への抑止効果は間違いありませんが、防犯的な意味合いは内容によります）。
で、実際圧倒的に多いのは「空き巣」で入居時の火災保険でまかなえる範囲のもので、所謂侵入強盗のような重犯罪は非常に稀で、部屋探しにおける防犯はもっぱら心理的なものだといえます。
②このブログで再三指摘している事なのですが、物件の内容と築年数は比例しません。
特にRCマンションの寿命はほとんど人間の寿命と同じで、築15年以内ともなると15歳以下って意味ですから、そこに殊更意味はありません。30歳ぐらいで働き盛りです、
特に「ずっと賃貸」の場合、物件はオーナーにとって大事な資産ですから、この管理を怠って人に貸せない内容になれば一番損するのはオーナーですから（レンタカーのオーナーは、自分の車以上にレンタカーの内容が気になるでしょう、商売道具なんですから）、むしろ「管理内容が安定していて安心」です。
例えば、相続税の関係で借金をして初めてマンションを建てたとします。「10年で補修が必要なわけない」とか「まだ新しいんだから内部はクリーニングだけで十分」とか、これは起きがちなことで、
※実際内見して「築朝の方が内容が悪い」良くある事です。
③耐震基準の話も良く出ます。1978年の宮城県沖地震の結果を踏まえて、1981年の建築基準法改正されるのですが、根拠は崩壊した建物に対して残っていた建物の構造や、建築技術の進歩です。
しかしもっぱら検討されているのは、建物の構造は壊れても、人命や近隣に崩落などの被害をもたらさない事です。
実際震災後のDATAとしては1971年以前のRCでも神戸大震災で倒壊大破したものは10%で（1981年以降のものでも3%前後の倒壊があり）構造的にも無理のあったものが倒壊したとされます。
鉄骨造に比べて元々RCが構造強度が上ですから（最強は壁式RC）築年数での評価として「東京のRCはどうか」と言われれば、特に都心部の古参は数々の地震を経験していますし、コンクリート自体の質も（砂の質）いいものが使われて経年変化で石化しているものもあります（ドリルが入らないという話もあります）、外見からしっかりした建物に見えて壁がしっかりしていればそうそう心配する事はありません。
④「実際の引越しは二ヶ月先」問合わせとしては、内見可能なタイミングまで待ってもらうほかありません、
東京は手付金も禁止ですし、日割家賃の発生は『交渉しても二週間後がほぼ限界』です。
流れからすると、
◆内見可能な週に物件調査（アドバンテージは1週）
◆内見申込の場合2日ほどで審査、申込日後一週間から10日以内に契約
◆申込日の二週後に家賃発生
（当然契約日の翌日引越し予定なら、契約日と家賃発生日が同じになります）
になりますから、「解約予告一ヶ月」の根拠は、「部屋探しは一ヶ月あれば十分」だからです。
ですから本来はお部屋探しは「解約届を出してから」でいいのです、そうすれば最初から二重家賃の心配はないのですから。
◇◇◇お問合わせの時には「引越し時期」を明記してください◇◇◇
⑤仲介と自社物についてですが、retourが紹介している物件はほとんどが仲介です。不動産屋は基本的には「問屋」ですが、営業も可能なのです、この小売に関しての仕入先が「問屋としての自分の店だけ」って店舗が多いので、わかりにくいのですが、基本的に何処の不動産業者でも小売として『何処の会社の物件でも紹介可能』なのです。
そこで「問屋」と「小売」に分業可能になります（お客さまの負担は同じです）、逆にいうと「自社物で問屋と小売両方」になると不動産会社の営業収益は二倍になるってことです。
で、retourはどちらかと言えば調査会社で、空室調査は全不動産会社の空室になります。
なので、自社物営業系店頭店舗飛び込みのように「ちょっといい部屋ありますか」的問合わせには対応できないのです。
専従調査は丸1日に及ぶ事があり、コストのかけ方は半端ではありません、
随意で長期間「いい部屋（実はこれは抽象概念で、「私にとっていい部屋」が正確です）あったら」的な問合わせ内容で調査（これまた「部屋が長期間決まらない」時点である意味部屋探しは失敗で、コンセプトから見直すの必要があるのです）を継続すると赤字で倒産していまいます（笑
⑥アパートの分類につていですが、アパートってのは公正取引委員会的に「木造･軽量鉄骨構造」のものを指し、どれだけ高級な内容でも「木造・軽量鉄骨構造」ならアパートと表記しなければなりません。
高級一戸建てと全く変わらない外装リアルレンガ張り３LDKでも「表示はアパート」です。
外観イメージ的に「○○荘的」なものがアパートではないのです、マンション限定の問合わせは損なんです。
⑦礼金敷金は「プリペイドと保証金」です、単純に事業物件（事務所店舗）だと考えてもらうと話が早いです。
『1階店舗38万円保証金10ヶ月』
『1階店舗38万円保証金2ヶ月』
この両者の情報から、どう考えます？後者は物件単体での資産価値が安いことが窺い知れます。
簡単な話で、家賃の遅れや汚損破損があったとしてもそれを担保する金額が安くてもいいって事は、それだけの内容だって事です。特に事業物件の保証金は2ヶ月～12ヶ月まで幅が広く（一般的には6ヶ月～10ヶ月）、保証金額が大きいのは事業性があるためで（特に店舗だと物件自体に収益性があります）、事業の失敗にも備えなければなりませんからそれだけ保証金額は大きくなります。
比べて住居の場合は「連帯保証人と礼敷2/2」がほとんどです。
つまり、事業物件なら「保証金10ヶ月は欲しい」ぐらいの物件でも一般住居なら「礼敷2/2」で借りられるのです。
実際家賃交渉は可能でも礼敷交渉はほとんど無理なのは、これが原因です。
礼敷は物件のバックグラウンドで、評価額みたいな側面もあります、
「初期費用が無いので礼敷2/2じゃないもので」これはある特定のタイプの物件を指定して問合わせしている事になります「資産価値の安い物件指定で」と同意だからです。
この場合、希望賃料を下げるのがベストです、時折空室管理として入居を早めるために「本来礼敷2/2をキャンペーンで1/2に」って事があります、この場合のみ限定で内容がいいと言えるのです。
他にもイロイロあるのですが、予告編なので今日はここまでに、、
次回からは通常の物件ニュースをお送りしますよっ
ブログの更新するにも空室確認も出来ない状態だったのですが、ようやく各社夏休みも終りのようです。
そこで、問合わせに関してのいくつかの誤解について説明しておきます。
今後HPの新コンテンツとしてまとめるつもりなのですが、予告編程度に紹介します。
①よく防犯面で、マンション上層階希望というお話がありますが、東京で最も犯罪発生率が高いのは「マンション高層階（超高層マンションのDATAはありません）」です。
賃貸住宅のほぼ2割程度の中高層マンションの犯罪発生件数は全体の4割近い数字で、表階段であったりバルコニーの無いアパートを上回ります。（警視庁の数字です）
「マンション2階以上は安全」これは心理的なものだけで、現実は違います（オートロックも事実上『ハイグレードの設備』で、訪問販売への抑止効果は間違いありませんが、防犯的な意味合いは内容によります）。
で、実際圧倒的に多いのは「空き巣」で入居時の火災保険でまかなえる範囲のもので、所謂侵入強盗のような重犯罪は非常に稀で、部屋探しにおける防犯はもっぱら心理的なものだといえます。
②このブログで再三指摘している事なのですが、物件の内容と築年数は比例しません。
特にRCマンションの寿命はほとんど人間の寿命と同じで、築15年以内ともなると15歳以下って意味ですから、そこに殊更意味はありません。30歳ぐらいで働き盛りです、
特に「ずっと賃貸」の場合、物件はオーナーにとって大事な資産ですから、この管理を怠って人に貸せない内容になれば一番損するのはオーナーですから（レンタカーのオーナーは、自分の車以上にレンタカーの内容が気になるでしょう、商売道具なんですから）、むしろ「管理内容が安定していて安心」です。
例えば、相続税の関係で借金をして初めてマンションを建てたとします。「10年で補修が必要なわけない」とか「まだ新しいんだから内部はクリーニングだけで十分」とか、これは起きがちなことで、
※実際内見して「築朝の方が内容が悪い」良くある事です。
③耐震基準の話も良く出ます。1978年の宮城県沖地震の結果を踏まえて、1981年の建築基準法改正されるのですが、根拠は崩壊した建物に対して残っていた建物の構造や、建築技術の進歩です。
しかしもっぱら検討されているのは、建物の構造は壊れても、人命や近隣に崩落などの被害をもたらさない事です。
実際震災後のDATAとしては1971年以前のRCでも神戸大震災で倒壊大破したものは10%で（1981年以降のものでも3%前後の倒壊があり）構造的にも無理のあったものが倒壊したとされます。
鉄骨造に比べて元々RCが構造強度が上ですから（最強は壁式RC）築年数での評価として「東京のRCはどうか」と言われれば、特に都心部の古参は数々の地震を経験していますし、コンクリート自体の質も（砂の質）いいものが使われて経年変化で石化しているものもあります（ドリルが入らないという話もあります）、外見からしっかりした建物に見えて壁がしっかりしていればそうそう心配する事はありません。
④「実際の引越しは二ヶ月先」問合わせとしては、内見可能なタイミングまで待ってもらうほかありません、
東京は手付金も禁止ですし、日割家賃の発生は『交渉しても二週間後がほぼ限界』です。
流れからすると、
◆内見可能な週に物件調査（アドバンテージは1週）
◆内見申込の場合2日ほどで審査、申込日後一週間から10日以内に契約
◆申込日の二週後に家賃発生
（当然契約日の翌日引越し予定なら、契約日と家賃発生日が同じになります）
になりますから、「解約予告一ヶ月」の根拠は、「部屋探しは一ヶ月あれば十分」だからです。
ですから本来はお部屋探しは「解約届を出してから」でいいのです、そうすれば最初から二重家賃の心配はないのですから。
◇◇◇お問合わせの時には「引越し時期」を明記してください◇◇◇
⑤仲介と自社物についてですが、retourが紹介している物件はほとんどが仲介です。不動産屋は基本的には「問屋」ですが、営業も可能なのです、この小売に関しての仕入先が「問屋としての自分の店だけ」って店舗が多いので、わかりにくいのですが、基本的に何処の不動産業者でも小売として『何処の会社の物件でも紹介可能』なのです。
そこで「問屋」と「小売」に分業可能になります（お客さまの負担は同じです）、逆にいうと「自社物で問屋と小売両方」になると不動産会社の営業収益は二倍になるってことです。
で、retourはどちらかと言えば調査会社で、空室調査は全不動産会社の空室になります。
なので、自社物営業系店頭店舗飛び込みのように「ちょっといい部屋ありますか」的問合わせには対応できないのです。
専従調査は丸1日に及ぶ事があり、コストのかけ方は半端ではありません、
随意で長期間「いい部屋（実はこれは抽象概念で、「私にとっていい部屋」が正確です）あったら」的な問合わせ内容で調査（これまた「部屋が長期間決まらない」時点である意味部屋探しは失敗で、コンセプトから見直すの必要があるのです）を継続すると赤字で倒産していまいます（笑
⑥アパートの分類につていですが、アパートってのは公正取引委員会的に「木造･軽量鉄骨構造」のものを指し、どれだけ高級な内容でも「木造・軽量鉄骨構造」ならアパートと表記しなければなりません。
高級一戸建てと全く変わらない外装リアルレンガ張り３LDKでも「表示はアパート」です。
外観イメージ的に「○○荘的」なものがアパートではないのです、マンション限定の問合わせは損なんです。
⑦礼金敷金は「プリペイドと保証金」です、単純に事業物件（事務所店舗）だと考えてもらうと話が早いです。
『1階店舗38万円保証金10ヶ月』
『1階店舗38万円保証金2ヶ月』
この両者の情報から、どう考えます？後者は物件単体での資産価値が安いことが窺い知れます。
簡単な話で、家賃の遅れや汚損破損があったとしてもそれを担保する金額が安くてもいいって事は、それだけの内容だって事です。特に事業物件の保証金は2ヶ月～12ヶ月まで幅が広く（一般的には6ヶ月～10ヶ月）、保証金額が大きいのは事業性があるためで（特に店舗だと物件自体に収益性があります）、事業の失敗にも備えなければなりませんからそれだけ保証金額は大きくなります。
比べて住居の場合は「連帯保証人と礼敷2/2」がほとんどです。
つまり、事業物件なら「保証金10ヶ月は欲しい」ぐらいの物件でも一般住居なら「礼敷2/2」で借りられるのです。
実際家賃交渉は可能でも礼敷交渉はほとんど無理なのは、これが原因です。
礼敷は物件のバックグラウンドで、評価額みたいな側面もあります、
「初期費用が無いので礼敷2/2じゃないもので」これはある特定のタイプの物件を指定して問合わせしている事になります「資産価値の安い物件指定で」と同意だからです。
この場合、希望賃料を下げるのがベストです、時折空室管理として入居を早めるために「本来礼敷2/2をキャンペーンで1/2に」って事があります、この場合のみ限定で内容がいいと言えるのです。
他にもイロイロあるのですが、予告編なので今日はここまでに、、
次回からは通常の物件ニュースをお送りしますよっ
2005年03月09日
不動産会社の選び方（これもしつこいぐらい長いですよ、、）
お部屋探しの上で、基本的な不動産会社の関わり方の仕組みから話しましょう。
賃貸も売買も基本は変わりません、ここでは賃貸でこれを説明します。
物件を管理する不動産会社を通称「元付け」と呼びます。この元付けは物件のオーナーと媒介契約を結んでいる会社で、専属契約（一社だけ）だと「専属専任」と呼びます。オーナーによっては複数の不動産会社と契約したりこの媒介契約にはいくつかのタイプがあります。
さて、この元付け不動産会社は一般的な流通物件の場合、成約になるとオーナーから広告費が出ます、ですから多数物件を管理している（マンション・アパートの建築会社の関連会社だったり、大手デベロッパー等）会社は、自社に営業部を置く必要はありません。仲介会社（客付け）はお客さんからの仲介手数料を収入とする外注の営業部になるとも言える構造です。
一部に、家主から元付け不動産会社に広告費の出ない物件があります。これはお客様からの仲介手数料を元付けと客付けで折半して流通させますが（不動産関連サイト等で伝えられる『駅前掘り出し物』と呼ばれる物件です）、一般にこのタイプの物件は、家主に企業としての経営する力が無い（一般的な流通物件にすることで、その地域数百件の不動産営業店舗がお客様に紹介してくれるのですから、どう考えても空室リスクは少なく、経営的にも長く考えれば得なのです）事を同時に意味しますから、全般にお部屋のリフォームを含めた管理内容は悪いです。
（オーナーの意向で、「流通させないでくれ」というケースや、不動産会社が「折半なんか紹介してくれるワケがない」と流通させない場合もあります）
『掘り出し物』の意味は、「4万円以下等の非常に安い賃料の物件＝管理云々より価格勝負」な物件のケースに当てはまるもので、問い合わせが最も多い「シングル8万円、二人入居12万円」という不動産の現況から考えると、一般的に公開されている流通物件がベストになります。（現実は安い賃料の物件も流通物で探す方が、一番安いものが見つけれらる確率は高いと言えます）
『足で駅前店舗を歩くと良い』というのは間違いで（その言葉が出てきてしまう理由は後述します）、真面目に仲介をする会社に一般的な流通物件を紹介してもらうのがベストでしょう。
◆これまでの話で、「何処の不動産会社に問い合わせてもお客さんのコストは同じ」という部分がわかると思います。ここが以下の説明の重要なポイントです。
（貸主物件に、お客様が直接問い合わせをした時だけコストは違います。貸主会社自体は仲介者では無いので、仲介手数料を取れないからです、簡単に言えば「オーナーダイレクト」。しかし、貸主物件はそう多くなく、ビルのオーナー会社が大きな営業店舗を構える事は無いので、仲介会社によって紹介される事が大半なので、あくまで例外です。）
『元付け不動産会社にとって、自社管理物件の成約が得られると会社の営業収益は、仲介手数料＋広告費（広告費は家主によって違うので1ヵ月と決まっていませんが、1ヶ月が一般的）＝2ヵ月』
つ ま り
営業ノルマの厳しいやり手のアパマン会社にとって、「他社物件の仲介は儲からない」のです。当然前述した仲介手数料折半の物件を紹介するはずがありません（＝表に出ないので「掘り出し物」になっちゃうのです）
で す か ら
問い合わせをしても「そんなの無いです」と即答する会社は「仲介物件を探す気が無い＝自社物件しか取り扱わない」会社なのです。不動産会社も経営は厳しいですから、収益が半分になる仲介を喜んでする会社はそうありません。多数自社物件を揃えて“自社物だけ”で経営する方が確かに堅実経営で収益見込みも安定します（自社管理物件の家主に対する営業効果にも繋がります）。
な の で
これまでのお部屋探しは、「多数の店舗に問い合わせる」のが常識化しました。しかし、これはこれで問題なのです。
①地元に店舗の無い管理会社の物件を紹介されない
②各店舗は「儲け幅の大きい自社物件を通称“お勧め”と呼ぶので、どうしても営業に自社物をリードされる」
③一度に4件の内見をしようとすると4店舗に来店し、「申し込みは？」の言葉をかいくぐって次から次とスケジュールを自分で組まなければならない。これ実際の話、内見時に同じ管理会社の物件が続くのは“非常に稀”です。
④どちらかと言えば、管理会社はオーナサイドである。
⑤同じ物件資料ばかり集まる（簡単に見つけられる物件は、誰が探しても同じです。接客時間を短くしたい場合仲介物件も一番手近なものになりますから、同じ物件が被るケースは多くなります。）
◆「僕は物件に拘らない方なので、駅前店舗に飛び込んで、だいたい希望条件の物件があれば即決するタイプ」の方は、仲介会社を選ぶと情報過多でかえって迷惑かもしれません。
しかし、「内容のいい物件を比較検討したい」とか「個性的な物件を探している」のなら、ちゃんと仲介してくれる会社を一社だけ選ぶべきです。
『仲介会社の選び方』です（これあくまで目安ですよ～）。
＠ネットユーザーの方なら、メールにちゃんと返信がくるのか確認する。
（不動産会社によっては、ホットメール等のフリーメールのアカウントからのメールを「冷やかしジャンル」と設定し返事を返さないケースがあります。不動産会社は「問い合わせだけ」のお客さんの対応を続けると、自分の首を締める構造にありますから、お客さんの本気度を仕分けする事があります。『一位来店、二位電話、三位メール、四位フリーメール』と考える会社が多いのは事実です。“真剣”に物件を探して物件資料を送付するのに1万円以上の経費がかかるからです。）
＠電話で問い合わせをした時に、「沢山取り揃えていますので先ずは来店してください」と来店にしつこい会社は避ける。（来店優先は、とにかく来店⇒自社物か手近な物件即案内⇒車で事務所に戻り「ハイ申し込み」で、一気に申し込みを取りたいからです。）
＠来店してみたが、Kファイルに綴じられた資料だけ見せられた。（この資料は通称「マイソク（毎日不動産速報）」で、有料広告流通物件ですから、流通物件のほんの一部に過ぎません）
＠やたらと築浅物件を勧められる＝営業リスクが怖い＝早く申し込みを取りたい。
（「女性？」「あー2階以上洗濯機置場室内オートロックの築浅ね」というのが営業の常識ですが、この対応はステレオタイプに過ぎず、顧客の依頼内容に応じたものではありません。）
＠「あまりにも凄い検索サイトを持っている」とか「ゴッツイTVCMで名前を知っている（フランチャイズ系なら信頼できるお店が多いです）」店は避ける。そんな大規模の宣伝を（消費財の流通業者じゃないので、仕入れコストを下げるみたいな営業コストを下げる方法は不動産業には存在しないので）する広告宣伝費をお客さんから回収しないといけないからです「＝成約を早くする＝接客時間を短くする」です。
続きを読む
賃貸も売買も基本は変わりません、ここでは賃貸でこれを説明します。
物件を管理する不動産会社を通称「元付け」と呼びます。この元付けは物件のオーナーと媒介契約を結んでいる会社で、専属契約（一社だけ）だと「専属専任」と呼びます。オーナーによっては複数の不動産会社と契約したりこの媒介契約にはいくつかのタイプがあります。
さて、この元付け不動産会社は一般的な流通物件の場合、成約になるとオーナーから広告費が出ます、ですから多数物件を管理している（マンション・アパートの建築会社の関連会社だったり、大手デベロッパー等）会社は、自社に営業部を置く必要はありません。仲介会社（客付け）はお客さんからの仲介手数料を収入とする外注の営業部になるとも言える構造です。
一部に、家主から元付け不動産会社に広告費の出ない物件があります。これはお客様からの仲介手数料を元付けと客付けで折半して流通させますが（不動産関連サイト等で伝えられる『駅前掘り出し物』と呼ばれる物件です）、一般にこのタイプの物件は、家主に企業としての経営する力が無い（一般的な流通物件にすることで、その地域数百件の不動産営業店舗がお客様に紹介してくれるのですから、どう考えても空室リスクは少なく、経営的にも長く考えれば得なのです）事を同時に意味しますから、全般にお部屋のリフォームを含めた管理内容は悪いです。
（オーナーの意向で、「流通させないでくれ」というケースや、不動産会社が「折半なんか紹介してくれるワケがない」と流通させない場合もあります）
『掘り出し物』の意味は、「4万円以下等の非常に安い賃料の物件＝管理云々より価格勝負」な物件のケースに当てはまるもので、問い合わせが最も多い「シングル8万円、二人入居12万円」という不動産の現況から考えると、一般的に公開されている流通物件がベストになります。（現実は安い賃料の物件も流通物で探す方が、一番安いものが見つけれらる確率は高いと言えます）
『足で駅前店舗を歩くと良い』というのは間違いで（その言葉が出てきてしまう理由は後述します）、真面目に仲介をする会社に一般的な流通物件を紹介してもらうのがベストでしょう。
◆これまでの話で、「何処の不動産会社に問い合わせてもお客さんのコストは同じ」という部分がわかると思います。ここが以下の説明の重要なポイントです。
（貸主物件に、お客様が直接問い合わせをした時だけコストは違います。貸主会社自体は仲介者では無いので、仲介手数料を取れないからです、簡単に言えば「オーナーダイレクト」。しかし、貸主物件はそう多くなく、ビルのオーナー会社が大きな営業店舗を構える事は無いので、仲介会社によって紹介される事が大半なので、あくまで例外です。）
『元付け不動産会社にとって、自社管理物件の成約が得られると会社の営業収益は、仲介手数料＋広告費（広告費は家主によって違うので1ヵ月と決まっていませんが、1ヶ月が一般的）＝2ヵ月』
つ ま り
営業ノルマの厳しいやり手のアパマン会社にとって、「他社物件の仲介は儲からない」のです。当然前述した仲介手数料折半の物件を紹介するはずがありません（＝表に出ないので「掘り出し物」になっちゃうのです）
で す か ら
問い合わせをしても「そんなの無いです」と即答する会社は「仲介物件を探す気が無い＝自社物件しか取り扱わない」会社なのです。不動産会社も経営は厳しいですから、収益が半分になる仲介を喜んでする会社はそうありません。多数自社物件を揃えて“自社物だけ”で経営する方が確かに堅実経営で収益見込みも安定します（自社管理物件の家主に対する営業効果にも繋がります）。
な の で
これまでのお部屋探しは、「多数の店舗に問い合わせる」のが常識化しました。しかし、これはこれで問題なのです。
①地元に店舗の無い管理会社の物件を紹介されない
②各店舗は「儲け幅の大きい自社物件を通称“お勧め”と呼ぶので、どうしても営業に自社物をリードされる」
③一度に4件の内見をしようとすると4店舗に来店し、「申し込みは？」の言葉をかいくぐって次から次とスケジュールを自分で組まなければならない。これ実際の話、内見時に同じ管理会社の物件が続くのは“非常に稀”です。
④どちらかと言えば、管理会社はオーナサイドである。
⑤同じ物件資料ばかり集まる（簡単に見つけられる物件は、誰が探しても同じです。接客時間を短くしたい場合仲介物件も一番手近なものになりますから、同じ物件が被るケースは多くなります。）
◆「僕は物件に拘らない方なので、駅前店舗に飛び込んで、だいたい希望条件の物件があれば即決するタイプ」の方は、仲介会社を選ぶと情報過多でかえって迷惑かもしれません。
しかし、「内容のいい物件を比較検討したい」とか「個性的な物件を探している」のなら、ちゃんと仲介してくれる会社を一社だけ選ぶべきです。
『仲介会社の選び方』です（これあくまで目安ですよ～）。
＠ネットユーザーの方なら、メールにちゃんと返信がくるのか確認する。
（不動産会社によっては、ホットメール等のフリーメールのアカウントからのメールを「冷やかしジャンル」と設定し返事を返さないケースがあります。不動産会社は「問い合わせだけ」のお客さんの対応を続けると、自分の首を締める構造にありますから、お客さんの本気度を仕分けする事があります。『一位来店、二位電話、三位メール、四位フリーメール』と考える会社が多いのは事実です。“真剣”に物件を探して物件資料を送付するのに1万円以上の経費がかかるからです。）
＠電話で問い合わせをした時に、「沢山取り揃えていますので先ずは来店してください」と来店にしつこい会社は避ける。（来店優先は、とにかく来店⇒自社物か手近な物件即案内⇒車で事務所に戻り「ハイ申し込み」で、一気に申し込みを取りたいからです。）
＠来店してみたが、Kファイルに綴じられた資料だけ見せられた。（この資料は通称「マイソク（毎日不動産速報）」で、有料広告流通物件ですから、流通物件のほんの一部に過ぎません）
＠やたらと築浅物件を勧められる＝営業リスクが怖い＝早く申し込みを取りたい。
（「女性？」「あー2階以上洗濯機置場室内オートロックの築浅ね」というのが営業の常識ですが、この対応はステレオタイプに過ぎず、顧客の依頼内容に応じたものではありません。）
＠「あまりにも凄い検索サイトを持っている」とか「ゴッツイTVCMで名前を知っている（フランチャイズ系なら信頼できるお店が多いです）」店は避ける。そんな大規模の宣伝を（消費財の流通業者じゃないので、仕入れコストを下げるみたいな営業コストを下げる方法は不動産業には存在しないので）する広告宣伝費をお客さんから回収しないといけないからです「＝成約を早くする＝接客時間を短くする」です。
続きを読む
2005年03月01日
「最初に賃貸物件を探す人へ」賃貸物件契約までの流れ（かなり長い話ですよ）
“自分で探すのが最初”というケースもあるでしょうから「今賃貸住宅に入居中」を前提にお話を進めます。
部屋探しのタイミングからですが、基本的に空室状況は2月3月ともなると1週間後も空室なのか保障できませんから（実際内見のアポの段階で「申し込み終了」で内見が流れるケースも頻繁にあります）長く見ても内見の予定日の1週前です。
現実問題物件の問い合わせで資料を集めて、その週内に内見が可能な状態になっていないと集めた資料が「申し込み終了」の可能性がありますから、せっかく集めて「どれがいいか」と考える事が半分意味を失います。（「空室募集終了賃貸中」の部屋を候補に入れて考えているのと同じなので）
こう考えて下さい
「毎週の雑誌の占いを取っておいて、ファイリングして、一番いい占いが出るまで待っている」
占いの趣旨から外れています。その週の占いなんですから、
「どんな部屋に、どんな地域で」
この部分は、物件の問い合わせ前に『間取り図ツアー（実際にお客様に紹介した優良物件の社内資料の公開情報で、物件広告ではありません。削除のメンテナンスは価格帯で違うのですが、概ね掲載期間1ヵ月でコントロールされています）』等で検討する方が、（物件内容がピンポイントじゃないので）幅が広がる分いいんです。
コツは間取りや地域の制限を外し「価格だけで一覧表示し、全物件の詳細を見る」です（マンションアパート一戸建ての分類も外して下さい）。
上記の説明にある通り『間取り図ツアー』の性質上、問い合わせの多い地域がの物件が多く掲載されます。
（掲載範囲は、実は検索の利用駅を相当はみ出しています、意外な地域の掲載もありますよー）
※大手ポータルの検索サイトと違い、間取り掲載のある『間取り図ツアー』はその点で優れています。実際間取り図ツアーに掲載されていない物件の項目は『物件名称だけ』なので、実質元の資料を取り寄せる必要はほんとんどありません。
◆具体的な部屋探しの期間は、本来1週間（長くて2週）とも言えます。準備期間はネットの検索で「考える時間に充てる」のが建設的で、昔のように「解約届を出してから部屋を探す」方法でも心配はないのです。
「その1週間で希望条件の部屋が無かったら？」これは生まれる時代が選べないのと同じで、不動産の世界に“時期を選ぶ”事はあっても“長期で探せば得”という事はありません。問い合わせをする『不動産会社選び』の期間を1週多く考えるのがいいかも知れませんね、
二重家賃を抑えたいなら「解約届を出してから部屋を探す」のががベストですが、現実には「解約届を出さないで部屋探しを始める」のが現在の傾向で、「解約届を出すタイミング」とそれに備える二重家賃も引越しコストの計算に入れておかなければなりません。（この流れは後述します）
◆例外は「非常に固有のキャラのある物件を指名している場合」です。例えば「１Kの居室が6帖以上（デザイナーズには多い傾向があります）」「ペットが大型犬」「バストイレ別の安い（＝基礎的㎡数が狭い）マンション」「メゾネット」「都内で10万以下の一戸建て」「駐車場付きのアパート」等です。
上記のケースは「いいものがあれば型」になりますから、二重家賃だろうがなんだろうが「あれば一発で引越しする構え」が必要で、事前にいつでも契約可能なように、資金や必要書類を準備して臨戦態勢で問い合わせを開始しないと「せっかく見つけても準備不足で逃がしてしまう」事があります。又、問い合わせは頻繁に行わないと見つけることは出来ません、「即内見体制」も重要です。問い合わせを受ける側にも一番きついケースです（笑。
◆そしてもうひとつ、最近の潮流として最も多い「解約届を出さないで部屋を探すケース」があります。
契約は、即日家賃発生（＝『入居日』）が基本ですが、業界的には「二週間ぐらいなら家賃発生を遅らせる事が相談」と言えます（これもケースバイケースで、即日家賃発生が契約の条件となる部屋も稀にありますが、そういう物件の大半は「賃料が安い」など内容のいい物件ですから無理は言えません。）。
＠『解約届を出すタイミングは、審査通過の連絡のあった時点』です。申し込みから数日で審査は完了しますから、その時点で解約届を出せば（解約通知は1ヵ月前が大半なので）、二重家賃はほぼ2週間で済みます。
引越しの準備期間を元々1週間と考えると「実質家賃がダブルのは1週」になります。ですから『入居日は2週後ぐらいで』と不動産会社の営業に交渉してもらう事を忘れてはいけません。
※無理な入居日交渉は、ほとんど不可能な『礼金敷金部分の交渉』と金額的に同じになるので、「一発審査落ち」の可能性もありますから、無難な線が「入居日は申し込みの2週間後」と考えてください。
＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠
「契約までの流れ」
１「内見」
だいたい3件ぐらいがベストでしょう。
２「申し込み」
内見当日がベストです。多い時で同じ物件の内見が4組続く事もありますから。
“申し込み”は、アルバイトに応募する時の履歴書の提出と同じでキャンセルは可能ですが、同時に何の権利も発生しません。物件の募集が止まるのは慣習であって、二番手の申し込みを受け付けるなど、空室募集を続けるケースもあります。基本的に優先順位は“申し込み順”ですが、審査の厳しい物件になると申込のお客さんと連帯保証人の“内容（業界用語で「申し込みのお客さんと連帯保証人の借主としての安定感」を意味します）”によって優先順位が逆転するケースもあります。
３「審査と交渉」
申し込みの時に「入居日と契約日（＝入金日でもあります）」を決めておいて審査の時と同時に家主に伝えてもらうのが通常なので、予め考えておくとスムーズです。物件資料に“諸条件交渉”等と記載があるものは、金額面でも交渉可能だったりします。この場合には「キャンセルのボーダーラインを設定する指値」と「業界用語で言う“まとめる方向で（交渉はするが契約の方向優先）”」があるので、これを予め決めて不動産会社の営業に交渉をお願いします。
※交渉は“審査落ちのリスクを取る”事を同時に意味しますから注意してください。
４「審査通過、関連書類の送付」東京の契約の定番は
・入居者の住民票と印鑑（シャチハタ不可）。
・保証人承諾書（保証人宛てで契約書自体が送付されるケースもあります、通常連帯保証人は親族になるので東京在住ではないケースが大半ですから保証人承諾書がこれに代用されるのが一般的です）と、印鑑証明。保証人承諾書の押捺は実印になります。（「印鑑証明」は、ほぼ間違いなく必要になりますから、親族の方等に連帯保証人をお願いする時には予め印鑑証明を暇な時にでも用意してもらっておくとスムーズです）
・審査の厳しい物件に限り「収入証明」、源泉徴収が一般的ですが給与明細で代用できる場合もあります。個人事業主であるとか、フリーランスの場合には役所で「納税証明」が貰えます。
６「契約」
契約日に入金確認ができないと契約できませんから「現金が可能か？」を確認します。振込みの場合は通常「前日の金融期間の営業時間内」になります。
※契約は管理会社で行われます。
７）「引越し」
不動産会社には、引越し会社が営業にきますから「引越しの割引券」があります。見積もりは無料ですから、「割引券ありますか」ともらっておきましょう。
◆長々と話してきましたが、街を選ぶ事も非常に大事です。ホントに東京の街はキャラクターが様々で、街の雰囲気って全然違うのです。
続きを読む
部屋探しのタイミングからですが、基本的に空室状況は2月3月ともなると1週間後も空室なのか保障できませんから（実際内見のアポの段階で「申し込み終了」で内見が流れるケースも頻繁にあります）長く見ても内見の予定日の1週前です。
現実問題物件の問い合わせで資料を集めて、その週内に内見が可能な状態になっていないと集めた資料が「申し込み終了」の可能性がありますから、せっかく集めて「どれがいいか」と考える事が半分意味を失います。（「空室募集終了賃貸中」の部屋を候補に入れて考えているのと同じなので）
こう考えて下さい
「毎週の雑誌の占いを取っておいて、ファイリングして、一番いい占いが出るまで待っている」
占いの趣旨から外れています。その週の占いなんですから、
「どんな部屋に、どんな地域で」
この部分は、物件の問い合わせ前に『間取り図ツアー（実際にお客様に紹介した優良物件の社内資料の公開情報で、物件広告ではありません。削除のメンテナンスは価格帯で違うのですが、概ね掲載期間1ヵ月でコントロールされています）』等で検討する方が、（物件内容がピンポイントじゃないので）幅が広がる分いいんです。
コツは間取りや地域の制限を外し「価格だけで一覧表示し、全物件の詳細を見る」です（マンションアパート一戸建ての分類も外して下さい）。
上記の説明にある通り『間取り図ツアー』の性質上、問い合わせの多い地域がの物件が多く掲載されます。
（掲載範囲は、実は検索の利用駅を相当はみ出しています、意外な地域の掲載もありますよー）
※大手ポータルの検索サイトと違い、間取り掲載のある『間取り図ツアー』はその点で優れています。実際間取り図ツアーに掲載されていない物件の項目は『物件名称だけ』なので、実質元の資料を取り寄せる必要はほんとんどありません。
◆具体的な部屋探しの期間は、本来1週間（長くて2週）とも言えます。準備期間はネットの検索で「考える時間に充てる」のが建設的で、昔のように「解約届を出してから部屋を探す」方法でも心配はないのです。
「その1週間で希望条件の部屋が無かったら？」これは生まれる時代が選べないのと同じで、不動産の世界に“時期を選ぶ”事はあっても“長期で探せば得”という事はありません。問い合わせをする『不動産会社選び』の期間を1週多く考えるのがいいかも知れませんね、
二重家賃を抑えたいなら「解約届を出してから部屋を探す」のががベストですが、現実には「解約届を出さないで部屋探しを始める」のが現在の傾向で、「解約届を出すタイミング」とそれに備える二重家賃も引越しコストの計算に入れておかなければなりません。（この流れは後述します）
◆例外は「非常に固有のキャラのある物件を指名している場合」です。例えば「１Kの居室が6帖以上（デザイナーズには多い傾向があります）」「ペットが大型犬」「バストイレ別の安い（＝基礎的㎡数が狭い）マンション」「メゾネット」「都内で10万以下の一戸建て」「駐車場付きのアパート」等です。
上記のケースは「いいものがあれば型」になりますから、二重家賃だろうがなんだろうが「あれば一発で引越しする構え」が必要で、事前にいつでも契約可能なように、資金や必要書類を準備して臨戦態勢で問い合わせを開始しないと「せっかく見つけても準備不足で逃がしてしまう」事があります。又、問い合わせは頻繁に行わないと見つけることは出来ません、「即内見体制」も重要です。問い合わせを受ける側にも一番きついケースです（笑。
◆そしてもうひとつ、最近の潮流として最も多い「解約届を出さないで部屋を探すケース」があります。
契約は、即日家賃発生（＝『入居日』）が基本ですが、業界的には「二週間ぐらいなら家賃発生を遅らせる事が相談」と言えます（これもケースバイケースで、即日家賃発生が契約の条件となる部屋も稀にありますが、そういう物件の大半は「賃料が安い」など内容のいい物件ですから無理は言えません。）。
＠『解約届を出すタイミングは、審査通過の連絡のあった時点』です。申し込みから数日で審査は完了しますから、その時点で解約届を出せば（解約通知は1ヵ月前が大半なので）、二重家賃はほぼ2週間で済みます。
引越しの準備期間を元々1週間と考えると「実質家賃がダブルのは1週」になります。ですから『入居日は2週後ぐらいで』と不動産会社の営業に交渉してもらう事を忘れてはいけません。
※無理な入居日交渉は、ほとんど不可能な『礼金敷金部分の交渉』と金額的に同じになるので、「一発審査落ち」の可能性もありますから、無難な線が「入居日は申し込みの2週間後」と考えてください。
＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠
「契約までの流れ」
１「内見」
だいたい3件ぐらいがベストでしょう。
２「申し込み」
内見当日がベストです。多い時で同じ物件の内見が4組続く事もありますから。
“申し込み”は、アルバイトに応募する時の履歴書の提出と同じでキャンセルは可能ですが、同時に何の権利も発生しません。物件の募集が止まるのは慣習であって、二番手の申し込みを受け付けるなど、空室募集を続けるケースもあります。基本的に優先順位は“申し込み順”ですが、審査の厳しい物件になると申込のお客さんと連帯保証人の“内容（業界用語で「申し込みのお客さんと連帯保証人の借主としての安定感」を意味します）”によって優先順位が逆転するケースもあります。
３「審査と交渉」
申し込みの時に「入居日と契約日（＝入金日でもあります）」を決めておいて審査の時と同時に家主に伝えてもらうのが通常なので、予め考えておくとスムーズです。物件資料に“諸条件交渉”等と記載があるものは、金額面でも交渉可能だったりします。この場合には「キャンセルのボーダーラインを設定する指値」と「業界用語で言う“まとめる方向で（交渉はするが契約の方向優先）”」があるので、これを予め決めて不動産会社の営業に交渉をお願いします。
※交渉は“審査落ちのリスクを取る”事を同時に意味しますから注意してください。
４「審査通過、関連書類の送付」東京の契約の定番は
・入居者の住民票と印鑑（シャチハタ不可）。
・保証人承諾書（保証人宛てで契約書自体が送付されるケースもあります、通常連帯保証人は親族になるので東京在住ではないケースが大半ですから保証人承諾書がこれに代用されるのが一般的です）と、印鑑証明。保証人承諾書の押捺は実印になります。（「印鑑証明」は、ほぼ間違いなく必要になりますから、親族の方等に連帯保証人をお願いする時には予め印鑑証明を暇な時にでも用意してもらっておくとスムーズです）
・審査の厳しい物件に限り「収入証明」、源泉徴収が一般的ですが給与明細で代用できる場合もあります。個人事業主であるとか、フリーランスの場合には役所で「納税証明」が貰えます。
６「契約」
契約日に入金確認ができないと契約できませんから「現金が可能か？」を確認します。振込みの場合は通常「前日の金融期間の営業時間内」になります。
※契約は管理会社で行われます。
７）「引越し」
不動産会社には、引越し会社が営業にきますから「引越しの割引券」があります。見積もりは無料ですから、「割引券ありますか」ともらっておきましょう。
◆長々と話してきましたが、街を選ぶ事も非常に大事です。ホントに東京の街はキャラクターが様々で、街の雰囲気って全然違うのです。
続きを読む
2005年02月28日
「店舗などの事業物という選択肢＆賃貸か売買か」
昨今の東京の賃貸へのニーズのひとつに「自分で改装できないか？」という希望条件が潜在的に増えています。
実際に私が仲介した物件でも（リフォーム前だったので）交渉して「一部リフォームを自分でする部分を残す」という契約をした経験があります。賃貸物件では非常に稀なケースで、借主自身による改装はほんとんど承諾が出ません。（出ても原状回復義務が生じます）
しかし、「内容によっては原状回復相談」の典型があります。
「事業物」です。
表参道の某ビルは昔外国人向け住居で、羽目殺しになっている棚の板を外すと、ピンクのシャワーバスタブが出てきます。現在このビルの需要は全室“事務所”なので「壁を抜こうが、壁をつくろうが、キッチンをシステムキッチンにしようが、システムキッチンを簡易ユニットに交換しようが」自由です。（用途が事務所なので改装の範囲に応じて原状回復もクリーニングだけだったりします）
店舗は「造作譲渡（後からつけた内装を、次の入居者に売る事が出来る）」なんてのがあったりして、一見大金が必要にも思いますが「ほとんど内部スケルトンで、住居付き」なんての物件があります。「住居付き店舗」です。当然内装は『相談可能』。
これらの事業物件でも「これ住居利用で借りれないか」は交渉可能です。（当然音響機器なんかのプロ機が民生品より高いのと同じで、事業物件は一般賃貸より賃料が高いです）
「倉庫」や「リフォームする意図の無い一戸建て」なんて物件もあります。ルームシェアなんかで、審査が厳しい場合でも事業物件なら（業種相談でも、入居者の審査は一般賃貸より厳しくないです）いろんな用途が相談できます。
間取り図ツアーには今ジワ～っと事業物件が増えています。
ちょっと考えの隅にでも置いておくといいかもしれませんよ。
「友達3人で趣味で店舗を借りる」それも面白いでしょう。自分の店が持てるんですから。
似た部分が「売買物件」に言えます。
「買えば内装は自由なんですよ！」
現在の不動産は中古マンションが安いです、そして分譲マンションは築年数が経つと価格が下がります。どうしても不動産流通は㎡数単価であり、物件のパフォーマンスは価格に出ません。
ですから「改装すればモノになる部屋」は買い得なんです（転売はダメですよ、買った以上に安くなるだけです）自分で資産価値がゼロになるまで住むか、賃貸として貸して保有し続ければ相場の上下動を気にする心配はありません。
実際中古マンションを買って、賃貸に出してタイムラグ無しで入居者が決まれば確実に儲かる（内容のいい物件を購入して、きっちりと市場を考えたリフォームをし時の話ですが）のですから、自分が住んでいれば、得に決まっています。
◆ポイントは定住です。
自身の生活設計として「ここで暮らす」気持ちと資金があれば売買がお勧めです。
新築分譲が盛んですが、ここはあえて、ボロで安くて内容のいい築年数の古いマンションの購入を勧めます（何度も確認しますが、簡単に転売しない意思がある時ですよ）。自分自身のアイデアでリニューアルマンションを設計できます。
（これ、大手デベロッパーでもこの手法が目立ってきました）
＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠
ここまでの一連の話で、逆に現在の賃貸の環境がわかっていただけたのじゃないかと思います。
築年数の古いマンションのリフォーム物件は、借りる方にも得なんです。それは中古マンションが安く出回っているため、オーナーは十分なリフォーム資金を準備できるからです。それでも収益が期待できるほど、築年数の古いマンションは『実際の利用価値より安い』んです。
前回お話した「築浅希望でいいのだろうか」って話を思い出してください。当然中古マンションの相場にもこれが現れているんです。値段は需要と供給で決まります「実際のその物件のパフォーマンス」が＝値段ではありませんから。
◆繰り返しますが、転売などで儲けようと思っちゃダメですよ（大家として利回りを狙うのは「アリですアリ」）、相場に振り回されるだけです。
何度も説明しますが、物件それ自体の利用価値は暮らす人が決めるんですから、買ったあなたが気に入っていたらその価値は普遍です。
（売買に関してはretourの代表長尾がスペシャリストです、彼には多数の情報チャンネルがありますから長尾宛でメールいただければバッチリ対応します。又、本気でお店を始めようって問い合わせには『元クラブやcafeの開店プロデューサー』inaba隊員が担当しますから細かい部分の問い合わせも可能ですよ。）
次回は「最初に賃貸物件を探す人へ」賃貸物件契約までの流れです。
実際に私が仲介した物件でも（リフォーム前だったので）交渉して「一部リフォームを自分でする部分を残す」という契約をした経験があります。賃貸物件では非常に稀なケースで、借主自身による改装はほんとんど承諾が出ません。（出ても原状回復義務が生じます）
しかし、「内容によっては原状回復相談」の典型があります。
「事業物」です。
表参道の某ビルは昔外国人向け住居で、羽目殺しになっている棚の板を外すと、ピンクのシャワーバスタブが出てきます。現在このビルの需要は全室“事務所”なので「壁を抜こうが、壁をつくろうが、キッチンをシステムキッチンにしようが、システムキッチンを簡易ユニットに交換しようが」自由です。（用途が事務所なので改装の範囲に応じて原状回復もクリーニングだけだったりします）
店舗は「造作譲渡（後からつけた内装を、次の入居者に売る事が出来る）」なんてのがあったりして、一見大金が必要にも思いますが「ほとんど内部スケルトンで、住居付き」なんての物件があります。「住居付き店舗」です。当然内装は『相談可能』。
これらの事業物件でも「これ住居利用で借りれないか」は交渉可能です。（当然音響機器なんかのプロ機が民生品より高いのと同じで、事業物件は一般賃貸より賃料が高いです）
「倉庫」や「リフォームする意図の無い一戸建て」なんて物件もあります。ルームシェアなんかで、審査が厳しい場合でも事業物件なら（業種相談でも、入居者の審査は一般賃貸より厳しくないです）いろんな用途が相談できます。
間取り図ツアーには今ジワ～っと事業物件が増えています。
ちょっと考えの隅にでも置いておくといいかもしれませんよ。
「友達3人で趣味で店舗を借りる」それも面白いでしょう。自分の店が持てるんですから。
似た部分が「売買物件」に言えます。
「買えば内装は自由なんですよ！」
現在の不動産は中古マンションが安いです、そして分譲マンションは築年数が経つと価格が下がります。どうしても不動産流通は㎡数単価であり、物件のパフォーマンスは価格に出ません。
ですから「改装すればモノになる部屋」は買い得なんです（転売はダメですよ、買った以上に安くなるだけです）自分で資産価値がゼロになるまで住むか、賃貸として貸して保有し続ければ相場の上下動を気にする心配はありません。
実際中古マンションを買って、賃貸に出してタイムラグ無しで入居者が決まれば確実に儲かる（内容のいい物件を購入して、きっちりと市場を考えたリフォームをし時の話ですが）のですから、自分が住んでいれば、得に決まっています。
◆ポイントは定住です。
自身の生活設計として「ここで暮らす」気持ちと資金があれば売買がお勧めです。
新築分譲が盛んですが、ここはあえて、ボロで安くて内容のいい築年数の古いマンションの購入を勧めます（何度も確認しますが、簡単に転売しない意思がある時ですよ）。自分自身のアイデアでリニューアルマンションを設計できます。
（これ、大手デベロッパーでもこの手法が目立ってきました）
＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠＠
ここまでの一連の話で、逆に現在の賃貸の環境がわかっていただけたのじゃないかと思います。
築年数の古いマンションのリフォーム物件は、借りる方にも得なんです。それは中古マンションが安く出回っているため、オーナーは十分なリフォーム資金を準備できるからです。それでも収益が期待できるほど、築年数の古いマンションは『実際の利用価値より安い』んです。
前回お話した「築浅希望でいいのだろうか」って話を思い出してください。当然中古マンションの相場にもこれが現れているんです。値段は需要と供給で決まります「実際のその物件のパフォーマンス」が＝値段ではありませんから。
◆繰り返しますが、転売などで儲けようと思っちゃダメですよ（大家として利回りを狙うのは「アリですアリ」）、相場に振り回されるだけです。
何度も説明しますが、物件それ自体の利用価値は暮らす人が決めるんですから、買ったあなたが気に入っていたらその価値は普遍です。
（売買に関してはretourの代表長尾がスペシャリストです、彼には多数の情報チャンネルがありますから長尾宛でメールいただければバッチリ対応します。又、本気でお店を始めようって問い合わせには『元クラブやcafeの開店プロデューサー』inaba隊員が担当しますから細かい部分の問い合わせも可能ですよ。）
次回は「最初に賃貸物件を探す人へ」賃貸物件契約までの流れです。
2005年02月27日
「部屋の広さと間取り」について
部屋は広ければ広いほどいいのでしょうか？
これは一概には言えないことです。時折㎡数でそれをカタログスペックの様に「これは却下」と図面段階でボツにするお客さんもいますが、プロ的には「間取りで随分と違う」ので、一概にそうとも言えないのです。
実際75㎡の部屋と52㎡の部屋と「3部屋の居室部分の広さは同じ」という事はあるのであって、これは一部屋だけの間取りでもあり得る話です。
その人のライフスタイルとして「キッチンが広くて意味があるか？」とか、「DK部分で過ごす時間はどれくらいか？」とか、「玄関からのエントランスが必要なのか？」とか「収納の奥行きが所謂“押入れ”と同じだけ必要か？」とか、「脱衣部分は必要か？」「独立洗面を使うのか？」・・・
全部合わせると相当の㎡数になります。
極端に言えば
「ダイニングでお湯しか沸かさない人の１DKのDK」
「エアコンは一台で、ストレート型なのに居室より広く寒いDK」
「フロアライフ中心で、畳の上にいる時間が大半なのに間取りはLDKだ」
「２DKの一部屋は衣裳部屋になっている」等々
いろんな要因を考えると、基本は6帖の居室（約10㎡）に後どのくらいの設備が必要なのかによって「広すぎて間延びしてしまう」事はあるのです。反対に「居室が6帖では狭い」のなら30㎡の１DKより25㎡のストゥディオ（所謂「ワンルーム」と定番で呼ばれる間取りではない１Rのスケルトンな部屋、「高級なワンルーム」の意味で使われる場合もあります）の方が快適です。
◆その時に（予算に余裕があるのに）「狭い＝安い」部屋しかなかったら？
＠現実問題、これを車にたとえるとき、車のスペックで重視されるのは「車内の広さ」だけの筈あり得ません。排気量やデザイン（よっぽど重視されますよね）、メーカー、操作感・・・
ですから「間取りに応じたライフスタイルがある」のです。
この自分自身の暮らしに応じた部屋のコンセプトが大事なのであって、単純に「部屋は広ければ広いほどいい」とは言えないのです。
＠「極端に車内の広いスポーツカー」
これ、何か問題があります。
反対に築年数の古い物件で、予想以上に広い部屋が予算内であった時。
「居室8帖以上希望で広い部屋を探している時の、LDK部分が10帖（ここだけで、ストゥディオタイプの１Rに匹敵するのに）なのに（オマケの）居室が和室なので却下される部屋」
何かもったいない気がしませんか？
（奥の居室はベッドルームという「きまり」があるのじゃないのですから）
「１Rワンルーム・１Rストゥディオ・１DK・１K・１LDK・２DK」
上記の間取りは全て同じ㎡数で可能で、居室は15帖～4帖半までの幅になります。
◆予算ギリギリで部屋を探し過ぎていませんか？
「こういう部屋を探しているんだが、いったい賃料はいくらぐらいなのか？」（賃料の上限は伺わないと探せませんが、、）そんなところから入る方が自分なりの部屋を探せるのだと思います。
次回は「店舗などの事業物という選択肢＆賃貸か売買か」についてです。
これは一概には言えないことです。時折㎡数でそれをカタログスペックの様に「これは却下」と図面段階でボツにするお客さんもいますが、プロ的には「間取りで随分と違う」ので、一概にそうとも言えないのです。
実際75㎡の部屋と52㎡の部屋と「3部屋の居室部分の広さは同じ」という事はあるのであって、これは一部屋だけの間取りでもあり得る話です。
その人のライフスタイルとして「キッチンが広くて意味があるか？」とか、「DK部分で過ごす時間はどれくらいか？」とか、「玄関からのエントランスが必要なのか？」とか「収納の奥行きが所謂“押入れ”と同じだけ必要か？」とか、「脱衣部分は必要か？」「独立洗面を使うのか？」・・・
全部合わせると相当の㎡数になります。
極端に言えば
「ダイニングでお湯しか沸かさない人の１DKのDK」
「エアコンは一台で、ストレート型なのに居室より広く寒いDK」
「フロアライフ中心で、畳の上にいる時間が大半なのに間取りはLDKだ」
「２DKの一部屋は衣裳部屋になっている」等々
いろんな要因を考えると、基本は6帖の居室（約10㎡）に後どのくらいの設備が必要なのかによって「広すぎて間延びしてしまう」事はあるのです。反対に「居室が6帖では狭い」のなら30㎡の１DKより25㎡のストゥディオ（所謂「ワンルーム」と定番で呼ばれる間取りではない１Rのスケルトンな部屋、「高級なワンルーム」の意味で使われる場合もあります）の方が快適です。
◆その時に（予算に余裕があるのに）「狭い＝安い」部屋しかなかったら？
＠現実問題、これを車にたとえるとき、車のスペックで重視されるのは「車内の広さ」だけの筈あり得ません。排気量やデザイン（よっぽど重視されますよね）、メーカー、操作感・・・
ですから「間取りに応じたライフスタイルがある」のです。
この自分自身の暮らしに応じた部屋のコンセプトが大事なのであって、単純に「部屋は広ければ広いほどいい」とは言えないのです。
＠「極端に車内の広いスポーツカー」
これ、何か問題があります。
反対に築年数の古い物件で、予想以上に広い部屋が予算内であった時。
「居室8帖以上希望で広い部屋を探している時の、LDK部分が10帖（ここだけで、ストゥディオタイプの１Rに匹敵するのに）なのに（オマケの）居室が和室なので却下される部屋」
何かもったいない気がしませんか？
（奥の居室はベッドルームという「きまり」があるのじゃないのですから）
「１Rワンルーム・１Rストゥディオ・１DK・１K・１LDK・２DK」
上記の間取りは全て同じ㎡数で可能で、居室は15帖～4帖半までの幅になります。
◆予算ギリギリで部屋を探し過ぎていませんか？
「こういう部屋を探しているんだが、いったい賃料はいくらぐらいなのか？」（賃料の上限は伺わないと探せませんが、、）そんなところから入る方が自分なりの部屋を探せるのだと思います。
次回は「店舗などの事業物という選択肢＆賃貸か売買か」についてです。
