2005年03月09日

不動産会社の選び方(これもしつこいぐらい長いですよ、、)

お部屋探しの上で、基本的な不動産会社の関わり方の仕組みから話しましょう。
賃貸も売買も基本は変わりません、ここでは賃貸でこれを説明します。

物件を管理する不動産会社を通称「元付け」と呼びます。この元付けは物件のオーナーと媒介契約を結んでいる会社で、専属契約(一社だけ)だと「専属専任」と呼びます。オーナーによっては複数の不動産会社と契約したりこの媒介契約にはいくつかのタイプがあります。

さて、この元付け不動産会社は一般的な流通物件の場合、成約になるとオーナーから広告費が出ます、ですから多数物件を管理している(マンション・アパートの建築会社の関連会社だったり、大手デベロッパー等)会社は、自社に営業部を置く必要はありません。仲介会社(客付け)はお客さんからの仲介手数料を収入とする外注の営業部になるとも言える構造です。

一部に、家主から元付け不動産会社に広告費の出ない物件があります。これはお客様からの仲介手数料を元付けと客付けで折半して流通させますが(不動産関連サイト等で伝えられる『駅前掘り出し物』と呼ばれる物件です)、一般にこのタイプの物件は、家主に企業としての経営する力が無い(一般的な流通物件にすることで、その地域数百件の不動産営業店舗がお客様に紹介してくれるのですから、どう考えても空室リスクは少なく、経営的にも長く考えれば得なのです)事を同時に意味しますから、全般にお部屋のリフォームを含めた管理内容は悪いです。
(オーナーの意向で、「流通させないでくれ」というケースや、不動産会社が「折半なんか紹介してくれるワケがない」と流通させない場合もあります)

『掘り出し物』の意味は、「4万円以下等の非常に安い賃料の物件=管理云々より価格勝負」な物件のケースに当てはまるもので、問い合わせが最も多い「シングル8万円、二人入居12万円」という不動産の現況から考えると、一般的に公開されている流通物件がベストになります。(現実は安い賃料の物件も流通物で探す方が、一番安いものが見つけれらる確率は高いと言えます)
『足で駅前店舗を歩くと良い』というのは間違いで(その言葉が出てきてしまう理由は後述します)、真面目に仲介をする会社に一般的な流通物件を紹介してもらうのがベストでしょう。

◆これまでの話で、「何処の不動産会社に問い合わせてもお客さんのコストは同じ」という部分がわかると思います。ここが以下の説明の重要なポイントです。
(貸主物件に、お客様が直接問い合わせをした時だけコストは違います。貸主会社自体は仲介者では無いので、仲介手数料を取れないからです、簡単に言えば「オーナーダイレクト」。しかし、貸主物件はそう多くなく、ビルのオーナー会社が大きな営業店舗を構える事は無いので、仲介会社によって紹介される事が大半なので、あくまで例外です。)

『元付け不動産会社にとって、自社管理物件の成約が得られると会社の営業収益は、仲介手数料+広告費(広告費は家主によって違うので1ヵ月と決まっていませんが、1ヶ月が一般的)=2ヵ月』

つ ま り

営業ノルマの厳しいやり手のアパマン会社にとって、「他社物件の仲介は儲からない」のです。当然前述した仲介手数料折半の物件を紹介するはずがありません(=表に出ないので「掘り出し物」になっちゃうのです)

で す か ら

問い合わせをしても「そんなの無いです」と即答する会社は「仲介物件を探す気が無い=自社物件しか取り扱わない」会社なのです。不動産会社も経営は厳しいですから、収益が半分になる仲介を喜んでする会社はそうありません。多数自社物件を揃えて“自社物だけ”で経営する方が確かに堅実経営で収益見込みも安定します(自社管理物件の家主に対する営業効果にも繋がります)。

な の で

これまでのお部屋探しは、「多数の店舗に問い合わせる」のが常識化しました。しかし、これはこれで問題なのです。

@地元に店舗の無い管理会社の物件を紹介されない
A各店舗は「儲け幅の大きい自社物件を通称“お勧め”と呼ぶので、どうしても営業に自社物をリードされる」
B一度に4件の内見をしようとすると4店舗に来店し、「申し込みは?」の言葉をかいくぐって次から次とスケジュールを自分で組まなければならない。これ実際の話、内見時に同じ管理会社の物件が続くのは“非常に稀”です。
Cどちらかと言えば、管理会社はオーナサイドである。
D同じ物件資料ばかり集まる(簡単に見つけられる物件は、誰が探しても同じです。接客時間を短くしたい場合仲介物件も一番手近なものになりますから、同じ物件が被るケースは多くなります。)

◆「僕は物件に拘らない方なので、駅前店舗に飛び込んで、だいたい希望条件の物件があれば即決するタイプ」の方は、仲介会社を選ぶと情報過多でかえって迷惑かもしれません。

しかし、「内容のいい物件を比較検討したい」とか「個性的な物件を探している」のなら、ちゃんと仲介してくれる会社を一社だけ選ぶべきです。

『仲介会社の選び方』です(これあくまで目安ですよ〜)。

@ネットユーザーの方なら、メールにちゃんと返信がくるのか確認する。
(不動産会社によっては、ホットメール等のフリーメールのアカウントからのメールを「冷やかしジャンル」と設定し返事を返さないケースがあります。不動産会社は「問い合わせだけ」のお客さんの対応を続けると、自分の首を締める構造にありますから、お客さんの本気度を仕分けする事があります。『一位来店、二位電話、三位メール、四位フリーメール』と考える会社が多いのは事実です。“真剣”に物件を探して物件資料を送付するのに1万円以上の経費がかかるからです。)

@電話で問い合わせをした時に、「沢山取り揃えていますので先ずは来店してください」と来店にしつこい会社は避ける。(来店優先は、とにかく来店⇒自社物か手近な物件即案内⇒車で事務所に戻り「ハイ申し込み」で、一気に申し込みを取りたいからです。)

@来店してみたが、Kファイルに綴じられた資料だけ見せられた。(この資料は通称「マイソク(毎日不動産速報)」で、有料広告流通物件ですから、流通物件のほんの一部に過ぎません)

@やたらと築浅物件を勧められる=営業リスクが怖い=早く申し込みを取りたい。
(「女性?」「あー2階以上洗濯機置場室内オートロックの築浅ね」というのが営業の常識ですが、この対応はステレオタイプに過ぎず、顧客の依頼内容に応じたものではありません。)

@「あまりにも凄い検索サイトを持っている」とか「ゴッツイTVCMで名前を知っている(フランチャイズ系なら信頼できるお店が多いです)」店は避ける。そんな大規模の宣伝を(消費財の流通業者じゃないので、仕入れコストを下げるみたいな営業コストを下げる方法は不動産業には存在しないので)する広告宣伝費をお客さんから回収しないといけないからです「=成約を早くする=接客時間を短くする」です。
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posted by iwahara at 00:05 | Comment(6) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年03月01日

「最初に賃貸物件を探す人へ」賃貸物件契約までの流れ(かなり長い話ですよ)

“自分で探すのが最初”というケースもあるでしょうから「今賃貸住宅に入居中」を前提にお話を進めます。
部屋探しのタイミングからですが、基本的に空室状況は2月3月ともなると1週間後も空室なのか保障できませんから(実際内見のアポの段階で「申し込み終了」で内見が流れるケースも頻繁にあります)長く見ても内見の予定日の1週前です。
現実問題物件の問い合わせで資料を集めて、その週内に内見が可能な状態になっていないと集めた資料が「申し込み終了」の可能性がありますから、せっかく集めて「どれがいいか」と考える事が半分意味を失います。(「空室募集終了賃貸中」の部屋を候補に入れて考えているのと同じなので)
こう考えて下さい
「毎週の雑誌の占いを取っておいて、ファイリングして、一番いい占いが出るまで待っている」
占いの趣旨から外れています。その週の占いなんですから、

「どんな部屋に、どんな地域で」
この部分は、物件の問い合わせ前に『間取り図ツアー(実際にお客様に紹介した優良物件の社内資料の公開情報で、物件広告ではありません。削除のメンテナンスは価格帯で違うのですが、概ね掲載期間1ヵ月でコントロールされています)』等で検討する方が、(物件内容がピンポイントじゃないので)幅が広がる分いいんです。
コツは間取りや地域の制限を外し「価格だけで一覧表示し、全物件の詳細を見る」です(マンションアパート一戸建ての分類も外して下さい)。

上記の説明にある通り『間取り図ツアー』の性質上、問い合わせの多い地域がの物件が多く掲載されます。
(掲載範囲は、実は検索の利用駅を相当はみ出しています、意外な地域の掲載もありますよー)
※大手ポータルの検索サイトと違い、間取り掲載のある『間取り図ツアー』はその点で優れています。実際間取り図ツアーに掲載されていない物件の項目は『物件名称だけ』なので、実質元の資料を取り寄せる必要はほんとんどありません。


◆具体的な部屋探しの期間は、本来1週間(長くて2週)とも言えます。準備期間はネットの検索で「考える時間に充てる」のが建設的で、昔のように「解約届を出してから部屋を探す」方法でも心配はないのです。
「その1週間で希望条件の部屋が無かったら?」これは生まれる時代が選べないのと同じで、不動産の世界に“時期を選ぶ”事はあっても“長期で探せば得”という事はありません。問い合わせをする『不動産会社選び』の期間を1週多く考えるのがいいかも知れませんね、
二重家賃を抑えたいなら「解約届を出してから部屋を探す」のががベストですが、現実には「解約届を出さないで部屋探しを始める」のが現在の傾向で、「解約届を出すタイミング」とそれに備える二重家賃も引越しコストの計算に入れておかなければなりません。(この流れは後述します)


◆例外は「非常に固有のキャラのある物件を指名している場合」です。例えば「1Kの居室が6帖以上(デザイナーズには多い傾向があります)」「ペットが大型犬」「バストイレ別の安い(=基礎的u数が狭い)マンション」「メゾネット」「都内で10万以下の一戸建て」「駐車場付きのアパート」等です。

上記のケースは「いいものがあれば型」になりますから、二重家賃だろうがなんだろうが「あれば一発で引越しする構え」が必要で、事前にいつでも契約可能なように、資金や必要書類を準備して臨戦態勢で問い合わせを開始しないと「せっかく見つけても準備不足で逃がしてしまう」事があります。又、問い合わせは頻繁に行わないと見つけることは出来ません、「即内見体制」も重要です。問い合わせを受ける側にも一番きついケースです(笑。



◆そしてもうひとつ、最近の潮流として最も多い「解約届を出さないで部屋を探すケース」があります。

契約は、即日家賃発生(=『入居日』)が基本ですが、業界的には「二週間ぐらいなら家賃発生を遅らせる事が相談」と言えます(これもケースバイケースで、即日家賃発生が契約の条件となる部屋も稀にありますが、そういう物件の大半は「賃料が安い」など内容のいい物件ですから無理は言えません。)。
@『解約届を出すタイミングは、審査通過の連絡のあった時点』です。申し込みから数日で審査は完了しますから、その時点で解約届を出せば(解約通知は1ヵ月前が大半なので)、二重家賃はほぼ2週間で済みます。
引越しの準備期間を元々1週間と考えると「実質家賃がダブルのは1週」になります。ですから『入居日は2週後ぐらいで』と不動産会社の営業に交渉してもらう事を忘れてはいけません。
※無理な入居日交渉は、ほとんど不可能な『礼金敷金部分の交渉』と金額的に同じになるので、「一発審査落ち」の可能性もありますから、無難な線が「入居日は申し込みの2週間後」と考えてください。


@@@@@@@@@@@@@@@@

「契約までの流れ」
1「内見」
だいたい3件ぐらいがベストでしょう。

2「申し込み」
内見当日がベストです。多い時で同じ物件の内見が4組続く事もありますから。
“申し込み”は、アルバイトに応募する時の履歴書の提出と同じでキャンセルは可能ですが、同時に何の権利も発生しません。物件の募集が止まるのは慣習であって、二番手の申し込みを受け付けるなど、空室募集を続けるケースもあります。基本的に優先順位は“申し込み順”ですが、審査の厳しい物件になると申込のお客さんと連帯保証人の“内容(業界用語で「申し込みのお客さんと連帯保証人の借主としての安定感」を意味します)”によって優先順位が逆転するケースもあります。

3「審査と交渉」
申し込みの時に「入居日と契約日(=入金日でもあります)」を決めておいて審査の時と同時に家主に伝えてもらうのが通常なので、予め考えておくとスムーズです。物件資料に“諸条件交渉”等と記載があるものは、金額面でも交渉可能だったりします。この場合には「キャンセルのボーダーラインを設定する指値」と「業界用語で言う“まとめる方向で(交渉はするが契約の方向優先)”」があるので、これを予め決めて不動産会社の営業に交渉をお願いします。
※交渉は“審査落ちのリスクを取る”事を同時に意味しますから注意してください。

4「審査通過、関連書類の送付」東京の契約の定番は
・入居者の住民票と印鑑(シャチハタ不可)。
・保証人承諾書(保証人宛てで契約書自体が送付されるケースもあります、通常連帯保証人は親族になるので東京在住ではないケースが大半ですから保証人承諾書がこれに代用されるのが一般的です)と、印鑑証明。保証人承諾書の押捺は実印になります。(「印鑑証明」は、ほぼ間違いなく必要になりますから、親族の方等に連帯保証人をお願いする時には予め印鑑証明を暇な時にでも用意してもらっておくとスムーズです)

・審査の厳しい物件に限り「収入証明」、源泉徴収が一般的ですが給与明細で代用できる場合もあります。個人事業主であるとか、フリーランスの場合には役所で「納税証明」が貰えます。

6「契約」
契約日に入金確認ができないと契約できませんから「現金が可能か?」を確認します。振込みの場合は通常「前日の金融期間の営業時間内」になります。
※契約は管理会社で行われます。

7)「引越し」
不動産会社には、引越し会社が営業にきますから「引越しの割引券」があります。見積もりは無料ですから、「割引券ありますか」ともらっておきましょう。




◆長々と話してきましたが、街を選ぶ事も非常に大事です。ホントに東京の街はキャラクターが様々で、街の雰囲気って全然違うのです。
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posted by iwahara at 06:30 | Comment(0) | TrackBack(2) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年02月28日

「店舗などの事業物という選択肢&賃貸か売買か」

昨今の東京の賃貸へのニーズのひとつに「自分で改装できないか?」という希望条件が潜在的に増えています。
実際に私が仲介した物件でも(リフォーム前だったので)交渉して「一部リフォームを自分でする部分を残す」という契約をした経験があります。賃貸物件では非常に稀なケースで、借主自身による改装はほんとんど承諾が出ません。(出ても原状回復義務が生じます)

しかし、「内容によっては原状回復相談」の典型があります。
「事業物」です。
表参道の某ビルは昔外国人向け住居で、羽目殺しになっている棚の板を外すと、ピンクのシャワーバスタブが出てきます。現在このビルの需要は全室“事務所”なので「壁を抜こうが、壁をつくろうが、キッチンをシステムキッチンにしようが、システムキッチンを簡易ユニットに交換しようが」自由です。(用途が事務所なので改装の範囲に応じて原状回復もクリーニングだけだったりします)
店舗は「造作譲渡(後からつけた内装を、次の入居者に売る事が出来る)」なんてのがあったりして、一見大金が必要にも思いますが「ほとんど内部スケルトンで、住居付き」なんての物件があります。「住居付き店舗」です。当然内装は『相談可能』。

これらの事業物件でも「これ住居利用で借りれないか」は交渉可能です。(当然音響機器なんかのプロ機が民生品より高いのと同じで、事業物件は一般賃貸より賃料が高いです)
「倉庫」や「リフォームする意図の無い一戸建て」なんて物件もあります。ルームシェアなんかで、審査が厳しい場合でも事業物件なら(業種相談でも、入居者の審査は一般賃貸より厳しくないです)いろんな用途が相談できます。

間取り図ツアーには今ジワ〜っと事業物件が増えています。
ちょっと考えの隅にでも置いておくといいかもしれませんよ。
「友達3人で趣味で店舗を借りる」それも面白いでしょう。自分の店が持てるんですから。

似た部分が「売買物件」に言えます。
「買えば内装は自由なんですよ!」
現在の不動産は中古マンションが安いです、そして分譲マンションは築年数が経つと価格が下がります。どうしても不動産流通はu数単価であり、物件のパフォーマンスは価格に出ません。
ですから「改装すればモノになる部屋」は買い得なんです(転売はダメですよ、買った以上に安くなるだけです)自分で資産価値がゼロになるまで住むか、賃貸として貸して保有し続ければ相場の上下動を気にする心配はありません。

実際中古マンションを買って、賃貸に出してタイムラグ無しで入居者が決まれば確実に儲かる(内容のいい物件を購入して、きっちりと市場を考えたリフォームをし時の話ですが)のですから、自分が住んでいれば、得に決まっています。
◆ポイントは定住です。
自身の生活設計として「ここで暮らす」気持ちと資金があれば売買がお勧めです。

新築分譲が盛んですが、ここはあえて、ボロで安くて内容のいい築年数の古いマンションの購入を勧めます(何度も確認しますが、簡単に転売しない意思がある時ですよ)。自分自身のアイデアでリニューアルマンションを設計できます。
(これ、大手デベロッパーでもこの手法が目立ってきました)

@@@@@@@@@@@@@@

ここまでの一連の話で、逆に現在の賃貸の環境がわかっていただけたのじゃないかと思います。
築年数の古いマンションのリフォーム物件は、借りる方にも得なんです。それは中古マンションが安く出回っているため、オーナーは十分なリフォーム資金を準備できるからです。それでも収益が期待できるほど、築年数の古いマンションは『実際の利用価値より安い』んです。

前回お話した「築浅希望でいいのだろうか」って話を思い出してください。当然中古マンションの相場にもこれが現れているんです。値段は需要と供給で決まります「実際のその物件のパフォーマンス」が=値段ではありませんから。

◆繰り返しますが、転売などで儲けようと思っちゃダメですよ(大家として利回りを狙うのは「アリですアリ」)、相場に振り回されるだけです。
何度も説明しますが、物件それ自体の利用価値は暮らす人が決めるんですから、買ったあなたが気に入っていたらその価値は普遍です。

(売買に関してはretourの代表長尾がスペシャリストです、彼には多数の情報チャンネルがありますから長尾宛でメールいただければバッチリ対応します。又、本気でお店を始めようって問い合わせには『元クラブやcafeの開店プロデューサー』inaba隊員が担当しますから細かい部分の問い合わせも可能ですよ。)


次回は「最初に賃貸物件を探す人へ」賃貸物件契約までの流れです。
posted by iwahara at 01:22 | Comment(0) | TrackBack(1) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年02月27日

「部屋の広さと間取り」について

部屋は広ければ広いほどいいのでしょうか?
これは一概には言えないことです。時折u数でそれをカタログスペックの様に「これは却下」と図面段階でボツにするお客さんもいますが、プロ的には「間取りで随分と違う」ので、一概にそうとも言えないのです。

実際75uの部屋と52uの部屋と「3部屋の居室部分の広さは同じ」という事はあるのであって、これは一部屋だけの間取りでもあり得る話です。
その人のライフスタイルとして「キッチンが広くて意味があるか?」とか、「DK部分で過ごす時間はどれくらいか?」とか、「玄関からのエントランスが必要なのか?」とか「収納の奥行きが所謂“押入れ”と同じだけ必要か?」とか、「脱衣部分は必要か?」「独立洗面を使うのか?」・・・
全部合わせると相当のu数になります。
極端に言えば
「ダイニングでお湯しか沸かさない人の1DKのDK」
「エアコンは一台で、ストレート型なのに居室より広く寒いDK」
「フロアライフ中心で、畳の上にいる時間が大半なのに間取りはLDKだ」
「2DKの一部屋は衣裳部屋になっている」等々

いろんな要因を考えると、基本は6帖の居室(約10u)に後どのくらいの設備が必要なのかによって「広すぎて間延びしてしまう」事はあるのです。反対に「居室が6帖では狭い」のなら30uの1DKより25uのストゥディオ(所謂「ワンルーム」と定番で呼ばれる間取りではない1Rのスケルトンな部屋、「高級なワンルーム」の意味で使われる場合もあります)の方が快適です。

◆その時に(予算に余裕があるのに)「狭い=安い」部屋しかなかったら?

@現実問題、これを車にたとえるとき、車のスペックで重視されるのは「車内の広さ」だけの筈あり得ません。排気量やデザイン(よっぽど重視されますよね)、メーカー、操作感・・・
ですから「間取りに応じたライフスタイルがある」のです。
この自分自身の暮らしに応じた部屋のコンセプトが大事なのであって、単純に「部屋は広ければ広いほどいい」とは言えないのです。

@「極端に車内の広いスポーツカー」
これ、何か問題があります。



反対に築年数の古い物件で、予想以上に広い部屋が予算内であった時。

「居室8帖以上希望で広い部屋を探している時の、LDK部分が10帖(ここだけで、ストゥディオタイプの1Rに匹敵するのに)なのに(オマケの)居室が和室なので却下される部屋」

何かもったいない気がしませんか?
(奥の居室はベッドルームという「きまり」があるのじゃないのですから)

「1Rワンルーム・1Rストゥディオ・1DK・1K・1LDK・2DK」
上記の間取りは全て同じu数で可能で、居室は15帖〜4帖半までの幅になります。

◆予算ギリギリで部屋を探し過ぎていませんか?
「こういう部屋を探しているんだが、いったい賃料はいくらぐらいなのか?」(賃料の上限は伺わないと探せませんが、、)そんなところから入る方が自分なりの部屋を探せるのだと思います。

次回は「店舗などの事業物という選択肢&賃貸か売買か」についてです。
posted by iwahara at 20:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年02月25日

お部屋探しのポイント「礼金敷金・東京ルール」について

新聞テレビの報道でご存知の方も多いと思いますが、最近契約の時に必ず説明を受けるものがあります。
「東京ルール」です、
正確には賃貸住宅紛争防止条例(東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例)です。
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-0-jyuutaku.htm

実際これは何かというと、専ら敷金の返却についてのガイドラインで、借主の権利を保護するものです。
わかりやすく言うと「経年変化部分の原状回復を貸主が退去時に請求してはならない」とか「借主の汚損破損になる行為はどんなものか」等で、全体としては部屋の原状回復の費用を全額貸主に請求したりする事が無いように説明が行われます。
一見借主に有利の素晴らしい条例のようですが、全部が全部そうとは言えません。
これ、実際にある話ですが
「キッチンとバスルーム修繕の予定アリ、修繕の必要がない場合の賃料は5千円安い」なんてケースです。

短期間(2年乃至2年以内)の転出がある場合には、この敷金の返却を巡る問題は、引越しコストとして額が大きいため重大ですが、実際敷金の返却は退出後の立会いによるので、次の部屋探し(契約金)の一部に敷金の返却分を当て込むのは現実的ではありません。そして長期の入居を予定しているなら(6年から10年)家主サイドも十分修繕費分を引き当てる事も可能ですし、借主側も経年変化が相当進むので「経年変化と汚損破損の区別は不鮮明になります」現実に、上記の敷金を巡るトラブルが発生しやすいのは「短期引越しを繰り返す場合に限られる」事になります。

しかし(不動産会社に絶大な影響力を持つ)東京都の決定は重いものですから、不動産会社はこの条例に忠実に従う事になります。
家主は、敷金のほぼ全額を返却する事を前提に貸主負担の修繕費分を会計上積み立てる事になります。「毎月分の賃料からです」、当然これは賃料相場の上昇要因となるか、或いは退出後の修繕計画を大幅に縮小する事を考えます、何故なら「礼金の割引ではなく、競争相手のほかの家主も同条件だからです」。
つまり長期的に暮らす人の利益を損なっても短期的に暮らす人の紛争を防止するために「賃料が上昇したり」「部屋の管理予算が縮小します」から、『全体としてそのコストを負担するのは借主になります』。

借主保護の条例なのですが、運用を弾力的に行わないと、「全て価格転嫁されて終わり」になりかねません。
この辺の事情は、そもそも礼金敷金の存在理由そのものでもあるので、ここを説明しないといけません。

『礼金・敷金』
礼金は戦後の住宅事情の厳しい時代に生まれたという説がありますが、現行の存在理由は「2年契約の賃料の一部前払いによる毎月の家賃の割引」の側面が強く、背景の「2年契約」がキーになっています。
「2年契約できる」と考えてください、長期なので家賃が安いのです。敷金は預かり金なので、礼金は狭義の『契約金』のような存在す。マンスリーマンションの賃料が高いのは有名です、そして短期滞在のホテルの賃料はもっと高いのです。当然ホテルに礼金敷金はありません。
現在この部分を弾力的に運用するために、ほとんどの契約書に「特約事項」が、あります。業者によるルームクリーニングの承諾と負担などについてが主なものです。
一見大家業は不労所得で家賃などいくらでも値下げできると考えている方もいますが、これはほんの一部の家主の話です。部屋の大幅修繕に100万200万かかるのは当たり前で(賃料が10万とかのお部屋でですよ、この回収に何ヶ月も要します)「その部屋が半年空室だったら?」。又修繕やリフォームの資金が無く放置すれば、ジリ貧に家賃が下がりやがては賃貸住宅として利用できなくなります(一棟売りでなく、「アパート一棟貸し」の事業物もあるんです)。

ある意味『礼金・敷金』の制度は2年契約を前提のもので、且つ更新料は一般に1ヵ月ですから、長く暮らせば暮らすほど貸主も借主の両者が得をするシステムなのです。
確かに、賃貸にはマンスリーと2年契約の中間がありません。「短期の賃貸希望」或いは「1年ぐらいで引越しするかも知れない」に該当するのは海外主張や建替えまでの期間限定などによる定期借家契約ぐらいです。
東京ルール施行以来、この辺の試行錯誤は始まるだろうと予測されますが、今は「静観」というところです。
現実に起きている事と言えば、退出時の汚損破損の恐れ(汚損破損を立証できず、敷金返却で修繕費が全額負担になってしまう)から「女性専用」としたり、審査が厳しくなる傾向があります。
そして高級な部材を使った賃貸住宅は(修繕コストも高くなるので)なかなか建築するのに勇気がいる事になりました。

確かに悪質な請求をする家主や、不動産会社もありましたから、こういった業者には「東京ルール」は有効かもしれませんが、そういった家主や不動産会社がそう簡単に方針を変えていくのかこれも何とも言えません。

@@@@@@@@@@@

ですから、『礼金1にダウン!』とかの割引はほんとに(プリペイド部分が半分になるんですから)得な話なんですよー(元々「礼金敷金が安い物件は=内容も悪い」事もありますから一概には言えませんがーー)。
(そして、空室が埋まらない時に礼金敷金より先に「家賃の値下げ」が行われる意味がわかっていただけたでしょうか。)

次回は「部屋の広さと間取り」についてです。
posted by iwahara at 23:52 | Comment(2) | TrackBack(0) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年02月24日

お部屋探しのポイントについてのお話です。

◆特に東京には相場があるようで(あるんですけど)ありません。
その背景は『リフォーム』と、問い合わせのミスマッチがあります。
RCマンションの問い合わせには「築年数10年以内」非常に多く耳にします。しかし実際その語源の出所は、大手不動産会社の宣伝や、民間サイトに多く見られる築年数による検索です。
実際物件のキャラクターとして築年数に意味があるのか?
この答えは「当たり外れが少ない」事ぐらいです。
これは=「管理会社(不動産会社)や家主の管理の影響が少ない」からです。「ついこないだまで新築だった」んですから。

それ以外現実たいして意味はありません。あるとすると
「これしかも築浅ですよ(営業トーク)」
「築年数が浅いのがいんですけど(物件知識的のプロではないのに)」
この組み合わせで『賃料が高い』事です。
(何度も触れた「新築の優位性」はこれとは別個の話なんです)
「築10年の管理のたいしたこと無いマンションより、築30年の管理体制のいいマンションの方が内容がいい」なんて事しょっちゅうなんです。

しかし「築年数10年以内」に拘るお客さんは、図面資料の築年数を見ただけで「却下」になりますから、内見にいたることは少ないですし、大手の不動産会社の営業は築年数の浅いものを優先的に紹介します。「案内のリスクが少ない=早く申し込みを取りたい」からです。
この関係から、広く内容のいい築年数の古いマンションは安いです、当然築年数が原因で「検索の時点で落ちている」のですから、需要と供給の原則で安い物件となります。

しかしですよ

特に都心部、表参道、赤坂、広尾、麻布、恵比寿、参宮橋、新宿・・こういったエリアの開発は古いですから、築年数の古いマンションが多数あります「築年数10年以内」だと圧倒的多数の物件を捨てるのと意味は同じです。
そして、一般的な人は「そんな賃料の高いところに住める筈ない」と問い合わせすらしませんから・・・
つまり、私鉄沿線郊外の築年数の浅いマンションは、内容を問わず賃料が上昇し、内容もいいとは言えなくても、人気がある。

@どうなんでしょうねぇ、これは。

RCマンションの固定資産税の課税年次は47年、実際の耐用年数は60年と言われています、これが又RCマンション創世記の物量投入は今の新築の比では無いので、どこを叩いてもびくともしません。100年もつんじゃないでしょうか?このRCマンションの「1〜10年までしか住まない」と宣言する事は極端に言えば(まだ第一期が築40年ほどですから「極端すぎる」のですが)「90%の物件に無条件に暮らすつもりが無い」のと同じで、その環境で「いい部屋を探す」と言う事は根本に矛盾が生じます。

いい部屋を探しているのではなく、竣工年次が一番大事なお部屋探しをしているのと同じです。

@そりゃ築年数が古いと、バランス釜が出てきたり、設備的にそもそも希望条件からはみ出してしまうものも多く出てきますから、物件を調査し紹介する私も、多数の資料を前にしてお客さんも大変ですが、それが「部屋探しの醍醐味」だと私は思うのです。

暫くこんなポイントを連載しようと思います。
次回は「礼金敷金・東京ルール」についてです。
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