街「鷺ノ宮から富士見台まで歩いてみる」

以前紹介した「retour東京移転につき」も合わせての街レポートになります。
（末尾にオマケでレンタルフィースの情報もありますよ。）
言えば新事務所に行ってみたって話なので特集的な街レポートとはなっておりませんｗｗ
ご了承ください。
さて西武新宿線の新宿近郊はほとんどその推移がJR中央線と共通して街柄も「中野区〜杉並区」となっていて、中央線との違いは「西武新宿線の杉並区は荻窪バスターミナルをコアにショットガンフォーメーション状に広がる郊外である」と見ることができるところでしょうか。確かに鷺ノ宮などは阿佐ヶ谷が最寄のJR駅ですがバス便本数は荻窪行きが多かったりなどどこの郊外？と聞かれるとやはり荻窪郊外の印象が強いんですね。所謂「阿佐ヶ谷〜高円寺の商店街的文化圏は丸の内線」であるため、「鷺ノ宮〜上石神井あたりまで全部荻窪郊外」と見なすこともできちゃうワケです。
（※ちなみに井の頭は高井戸だけが荻窪郊外エリアになります。）
そんなこんなで西武新宿の杉並系の街は総じて小規模な庶民的なものとなっており、西武池袋線の方が地元の街的賑わいは上であるのは間違い無いです。
個人的には小規模でのんびりしている西武新宿の杉並系の駅好きなんですが、大江戸線や副都心線のある現代では「一般の方から西武新宿・西武池袋ならどちらですか？」と聞かれたなら「西武池袋」になるかなと思います。
今回撮影した街画像からも微妙な違いがわかるようだといんですけれど。

さて鷺ノ宮の商店街からスタートです

のんびりしているところが特徴

富士見台への近道は、商店街の途中から新青梅街道交差点直前で斜めに北上する（旧街道なのでしょうかね）ルートになります



とても閑静な住宅街というか郊外感も大と、
一帯は低層住宅街となっており、非木造の賃貸物件は各街道沿いに集中している格好になりますね。
まれにこのようなお店もあるのですが

多数あるということはありませんのでｗｗ、近所にcafeがみたいな環境を期待されちゃうと違うかなと。
むしろ以下のような



のんびりしていてほっとするような郊外感こそがこの街の醍醐味です。
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「あえてコンパクト２DK」方南町『街編』

年度末ギリギリに取材いってまいりました。
日付的にも解約予告期間的に外観取材問題ないので街レポートと題してますが、前回紹介の物件紹介もかねてお伝えします。
方南町交差点＝方南町駅からスタートです。


方南通りの駅前商店街は「新中野駅に雰囲気似ている」のが特徴で、街的には新宿中野系ダウンタウンの延長にあることがわかります。




交差点から見て東へ伸びている商店街です


このまま先に進むと大江戸線の西新宿5丁目駅なんですね、
ロケーション的に西新宿再開発前の昔はかなりのダウンタウンであったのでこっち方面は新宿も近く、昔は男性向けとの街だったのです。現在は西新宿5丁目から南は山手通り文明圏の初台駅北界隈と分類できますから、一大マンション地帯でもあります。
（かといって初台駅南の代々木上原県のような高級住宅街ではありません。）

今回紹介の物件は交差点西南なので、こっちサイドではないのですが駅南の笹塚方面に延びる小さな商店街を紹介しようという趣旨であります。
方南通りの商店街から南に曲がります。


庶民の商店街で笹塚の駅北側商店街に通じるものを感じますね。


実際に「笹塚の分譲マンション」のような検索をかけると最寄り駅的には方南町のが近いという物件も相当数あるので、方南町東南区画が笹塚方南文化圏を形成しているのは事実です。

この南に伸びる商店街は後に環七と合流しています。
史跡とも言える仏閣もあり、笹塚方面に南下する街並みと東へ西新宿5丁目へ伸びる街並みはキャラクター微妙に違っている事がわかります。




環七を渡り物件のある西南側へ向かいます。
（向こう側に環七見えてますね）


ちなみにですが環七の交差点に接続しているこの道

この道は代田橋商店街の一部だったりするんです。


物件ルートに戻りますと、また街の雰囲気が変わり「永福町住宅街」に入ったことがわかります。
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街レポートとなってしまった西武新宿線鷺ノ宮駅です

なんと「空予定入居日相談」とあった部屋を先行取材して内見開始を待ってレポートをアップしようと算段していたところ内見開始のアナウンス前に速攻終了してしまいまして（笑
（退出前から予約状態の内見希望者がいたのでしょうね。）
retourブログでは自主規制として終了済みや退出前の現地レポートはアップしない事にしているものですから（こんな部屋があった的レポートは別の意味で自主規制しております）、街レポートとせざるを得なくなってしまったのであります。
しかも、この物件すごく駅近であったため「街レポートなのにショートショート」となっている点もご理解ください。

そ、そんな西武線新宿駅の街レポートです。


駅は地味ですが落ち着いていてのんびりした街なのです。


阿佐ヶ谷駅まで中杉通りとして連なる駅前通りは中野の薬師系雰囲気の商店街となっており



住所的に駅の南へ少し歩けば杉並区なのですが、鷺ノ宮駅自体中野区なので小規模ながら暮らしやすい庶民の街ですね。
（ちなみにJR中野的なサブカルであったり、飲み屋街的世界は鷺ノ宮にはありません。）
画像にバスが写っているとおり、駅から『荻窪行き』『阿佐ヶ谷行き』のバスが頻繁に走っており本数的には荻窪行きが多いため。意外な事にJR駅との関連で言うと「荻窪系」でしょうね。
徒歩15分南下すると阿佐ヶ谷中杉通りと早稲田通り交差点に到着するので、阿佐ヶ谷に住んでいる住民的には阿佐ヶ谷徒歩感覚ですが、そもそも阿佐ヶ谷駅からして荻窪文化圏ですから（笑

商店街には枝分かれで小さなお店も存在し、


ちなみに取材がボツとなってしまった物件は、駅南側1分という近隣の「テラスハウス風高級木造AP」だったのです。
ザックリ雰囲気的な部分だけ紹介しますと、30平米超えの１Kで居室2階ながら1階に独立玄関のある”所謂内階段のある部屋”で、管理費込8万以下の『分譲キラー』対抗系の木造APでした。
retourブログではあまり西武線紹介されていおりませんが、これはデフレ期入って以降も思うほど賃料が安くならなかったためです（一部業界判断としては各業者の競争が激しかったからという説もあります）。いよいよ需給バランス回復傾向かなと今回の取材だったのです。

さらに間取りもテーマのひとつだったので、街画像も少なくてですね、、、
すっごいショートショートとなってしまいますが、
駅南側妙正寺川沿い遊歩道からの画像がこちら


静かな住宅街なのです


実際に中杉通りを南下して阿佐ヶ谷方面に歩いても特別な事は無く（笑

鷺ノ宮駅は「阿佐ヶ谷の街まで徒歩15分前後で到達（更に阿佐ヶ谷駅まで歩けば30分）」
「バス便的には荻窪が便利」「西武線は新宿駅乗換前提では無いので（西新宿方面が通勤先の場合は新宿通勤アリ）、乗換的にはJR高田の馬場がメイン」「中野区でありつつとなりが杉並って色彩の濃い小規模な街」このような特徴がありますね。
（ちなみに西武新宿線の「鷺ノ宮〜上井草は荻窪ターミナル圏」で「上石神井が西荻」という感じでしょう。）
「馬場で乗換なら東西線の落合でも十分相場は安い」とお考えの方もいらっしゃるかもですが、落合は完全に馬場文化圏であり（JRとの関連は徒歩6分ほどで東中野）街のキャラクターが違うんです（どちらか言えば落合は男性向き）。
鷺ノ宮から西武新宿駅は乗車時間15分ですから（高田馬場は12分）馬場や新宿郊外系の街では無く杉並的な住宅街を希望するなら鷺ノ宮アリに思います。
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『新御徒町から御茶ノ水』

このブログでも「春の引っ越しシーズンは避けるべき」レポート何度か書いてきたところですから、いよいよ頃合いかなと考えてらっしゃる方もいらっしゃるかも知れません。
そこで、あまり候補駅として思いつかないながらも有力な都内の街を紹介しておこうかと思ったところです。（カテゴリー『街』は随分久しぶりですね）

それほど大袈裟なレポートではありません（笑
「この辺歩くとどんな感じ」ですとか「この辺からここまで普通に徒歩圏」なんて感覚がつかめていただけると吉かなという企画となります。
『新御徒町から御茶ノ水』といえばその中心は秋葉原になりますが、秋葉原は住居とはあまり関係ありませんので「あえて迂回するルート」を選択しております（土日のアキバの混雑は相当ですからね）。
大江戸線新御徒町駅よりスタートです


駅直下が佐竹商店街となっております



緩い感じで有名な佐竹商店街ですが、確か日本で二番目ぐらいに古いアーケード商店街でありまして、このなんとものんびりした雰囲気が特徴となっております。
今回紹介するエリア的には、この辺が相場最安でありまして、とにかく古いビルなどの中高層非木造建築が多く、所謂フルスペックな築浅マンションを探すエリアではありませんが、ベテラン向けの味わい深いマンションを探す場合好立地。
且つ、入谷方面的なガラッパチ度も無くですね（笑、初心者の方にも安心な東京東側の住宅街と言えると思います。

ここからJR御徒町方向へ歩いてみましょう。

JR方面向かうと「住居と事業物件が立ち並ぶ」景色ですね。



この絵の先はJR御徒町駅です

街の各所の細道には隠れたお店が各所にありまして、ざっと街の全体像を掴むにも引っ越ししてから1年ぐらいかかりそうな面白さも特徴のひとつ。
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地元的小ネタですが吉祥寺駅南口改装状況です

ユザワヤさんが入っていた隣駅ビル自体の建設はまだまだですが、駅利用者にとって少々不都合だった中央線南口からの出口と井の頭線への乗り換え部分がようやく先行して完成しました。
学生時代は貧乏だったもので当時は三鷹の上連雀から余裕で吉祥寺歩いたものですが、私も年齢的に（ブログの年齢更新忘れてましたね）けっこうきてるんでｗｗ、最近は吉祥寺駅から歩いて帰る事も随分少なくなったのですが、井の頭線はretourブログ取材的にも有力な沿線なので吉祥寺からの乗り換えがめんどっちいのはかなり気になっており「ようやく完成したか」と。


はい、こちらは丸井方向への駅出口

そしてこちらが井の頭線乗換エスカレーター

通勤で乗換だった方はかなり不自由していたかもしれないですね。
「ようやく完成」そのまんまですね。

隣接駅ビルの方はまだご覧のとおりで、


駅の北側から見ると随分建築進んでいるように見えますが、

一見外壁に見えるのは、ネットより強度の高い簡易フェンスのようなプレートのようでこちらの完成はまだまだのようです。
と言っても最近の建築に見られるように「工期短すぎないか」よりじっくり建設いただくのがよっぽど安心ですから（コンクリートの強度・熟成的にも）「要の乗換部分と駅出口できましたから安心して上物はじっくり造っていただきたい」と思う次第です。

吉祥寺の最近のヒットは「旧近鉄ビルがヨドバシになった事」ですから駅ビル本体の方も地下から東口駅ビル方向のテナントもかなりテコ入れされた感ありますが、工事中で外に出るのも難儀な南口状況は人の動線的にあくまでも心理的な印象ですが（駅からは直接東口に出ればいいちゃいいんスけど）、銀行通りを渡って東側駅ビル及び末広商店街方向への人の流れを停滞させていた雰囲気あったので、ようやくきたかの感は大です。

噂によると駅南口からバス通りを挟んで「中州状態」になっている商業区画全体が再開発されるという話らしいのですが（南口にもロータリー化の計画があるらしい）、ちょっと心配ですね。
あのちょっとした区画もかなりの商圏になっているので、新隣接駅ビルに吸収の算段にでもなっているのでしょうか。隣接駅ビルはユザワヤとなる以前（長く幽霊ビル状態だったりして）商圏的に心配な点も残りますし、実はあのバス通りは駅東側区画の末広商店街まで連なる流れを持っていたので商業圏的動線を切っちゃう事にならないのかなどイロイロ心配になったりしますが、、
駅出口部分と井の頭線乗換エスカレーターが完成したのは何より。

と、書いてきたところで、
■「何か変わったのでしょうか」以前とほとんど同じように見える気が、、


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吉祥寺の事件と実生活における防犯性

今回の事件は（私にとって吉祥寺周辺は地元のようなものですし）被害者の方が今春上京の賃貸契約者の方だった事からもショックでした。
吉祥寺における大きな事件と言えば20年ほど前の井之頭公園の事件（未解決）以来ですから、今回の事件により治安上の不安が増す心配はありませんが（立川方面へ逃走とも報道されているもう一名の容疑者も早急に逮捕されるといいのですが）、今春から東京生活ビギナーとなる方や送り出す家族の方には心配されているでしょう。
東京生活における防犯上のポイントはHPであるとかスピンオフブログである『住まいの心理学』などでも折に触れて説明しているところですが、今回大きく報道もされましたので特集として詳しくレポートする事としました。

＜『吉祥寺』及び様々な街の特徴＞
（今回は事件が事件ですので具体的な街名を挙げた踏み込んだレポートとします）
注：レポート中でも記載しておりますが、東京都固有の犯罪発生率は必ずしも高く無く以下文中説明される比較件数の多い街などの表現はあくまでも「心理的に防犯意識に敏感」などの場合の参考となる指標であり「危険な街」を意図するものではありません。

吉祥寺は決して犯罪の多い街ではありません。
住居侵入窃盗などにおいて、DATA上の認知件数だけなら三軒茶屋を中心とする世田谷区が多く（女性の一人暮らしが多いという背景もあるかと思います）、このブログでも田園都市線のレポート自体少ないですが世田谷区を特別女性向きの街のような特集をしておりません。（世田谷は大田区同様東急系ですから神奈川などにに親和性のある方や駅郊外におけるファミリー戸建て等に適正のある庶民の街エリアと考えてます。）
発生率的には違法入国外国籍人口が想定される池袋繁華街から北（板橋埼玉に繋がる風俗街点在地域）が高く、街固有に言えば大久保・新大久保・鶯谷でしょう（この点は時折ブログでも実名挙げて紹介してますし風俗も多く一般常識としても街がら的に女性には向かない街と言っていいです）。
逆に任侠ヤクザ系の方も多く暮らす街ですが台東区入谷方面や浅草などは飲み屋街の喧嘩は多くても住居は安心で住居侵入窃盗発生率は低く（任侠ヤクザの方が違法入国系犯罪を抑止している点あると思います）、大田区も決して高級住宅街ではありませんが昔ながらの庶民の暮らし地域文化が犯罪を抑止している側面があるでしょう。
（大田区から神奈川方面エリアで固有の街的には町田が風俗メッカです。以前は蒲田にもその傾向ありましたが昨今蒲田は印象随分変わったように思います。）
文京区がダントツで犯罪発生率が低いのも皆さんご存知のとおりかと思います。
街個別の側面は、個別調査依頼時には勿論説明してきたところなのですがブログにおいて踏み込んで発言してこなかったのは誤解を招きやすい部分もありますし、事不動産においては風評によって誤った評価となる事が資産リスクに直結もしますので十分な注意が必要であるためです。数値が相対的に高いと言っても東京都そのものが（所謂繁華街でのトラブルを普段の生活で留意すれば）犯罪係数的に決して他県比較上高くない上に、住宅における犯罪認知件数はDATA上戸建てに多く（空き巣などの場合も物色するモノもそうですし侵入リスクと成果の関係性泥棒でも考えますから）、集合住宅・賃貸住宅における犯罪事例はあくまでも個別の問題であり「統計的に紹介することが似つかわしくない」という判断もあります（HPでは紹介しております）。ですから個別具体的な内容は調査依頼の中で該当地域が関係した時個別対応で説明してきたところです。
（数値的に戸建ての犯罪認知件数は集合住宅の倍近かったと記憶してます。）
■防犯意識や防犯性能に求めるニーズは結論『ほとんどが心理的側面であり東京を殊更心配するような数値は無い』←この判断に間違いはありません。
中央線エリアの犯罪統計も線路沿いに窃盗等の犯罪（自転車泥棒であるとか軽家財目的の空き巣）が集まる傾向ありますが、駅近で防犯性が落ちるのは人の出入りもそうですが『飲み屋街含めて繁華街が近い』点が専らとなります。
これはつまりエリアの問題というより生活習慣における「繁華街との関係」に留意する事が本旨であり、特定地域の危険性を意味するDATAと理解するのは少し違うという意図です。
（※この背景から専らこのブログでは街紹介的に「風俗・繁華街の位置関係などの説明」を重視してます。）

吉祥寺においても昔は井之頭公園に不良出没などの話も聞きましたが（公園内に交番できた経緯）、現在はそういう話も聞きませんし、せいぜいが「春の花見が迷惑」というぐらいです。
渋谷や新宿六本木のような若者のギャング的な”何”という話も無い街です。
前述のように『東京都の犯罪係数そのものが決して高くない』のは事実ですが、
■留意すべきは前述の生活習慣における『繁華街』からの流れになります。
（繁華街最寄りの場合には「深夜の帰宅時などに注意が必要」など）
まさかと思いましたが、
（現在逮捕されている容疑者が一部事件との関係を供述している報道を元に記載してます）
「容疑者が家出状況の未成年」と耳にした時真っ先に想定したのが（吉祥寺は渋谷や新宿のような不良がたむろするような場所が無い）『ネットカフェ』でした。
１カ月前に家出、漫画喫茶に滞在　ルーマニア国籍の少年
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/130301/crm13030113580013-n1.htm
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西新宿から初台そして再開発

いつものレポートを考えていたのですが、２月に入り春のシーズン完全に入ってしまいましたから「シングルルームの取材をしても」と思いまして（よっぽど個性的じゃないと速攻消えてしまいますから）、街レポートに切り替えました。
私はどちらかと言えば『再開発反対派』なのですが、そんな私でも成功例だと認めざるを得ない都庁を中心とする西新宿の再開発を中心に西新宿駅から西新宿5丁目→初台からぐるっと戻るみたいなコースで一巡してみようと思ったのです。
何故西新宿かと言えば、前回が御苑でしたから反対側も抑えておこうといつものシリーズ構成ですね。

さて、西新宿最寄のヒルトンからスタートとしましょう。


周囲はホテルが並び外国人観光客なんかによく知られるエリアでもありますね。
ここから西へ中央公園方向に向かいます。


この辺って買い物とかどうするの？って方いらっしゃるかもですが、ちゃんとあるんです。普通に暮らせますよ、


公園を抜けて10分ほどでしょうか、十二社通りを渡ると、

『西新宿五丁目』
西新宿再開発には様々な論議あると思いますが、当時よく報道された中央公園のホームレス問題だけではなく、西新宿５丁目自体昔は決して評判のよくない街だったと聞きます（ここは前回取材の新宿御苑と対照的なところ）。確かに現在も幹線道路から一本入ると庶民的な低層住宅が並ぶダウンタウンですが、所謂大久保・新大久保のようなデンジャラスな世界ではありません。
最近はタワー型マンションなども建ち並び「微妙にカオス状態」ではあるんですが、大久保から中野の新宿ダウンタンまでこれだけの立地の不動産が都市計画の無策で価値を棄損され続けるのだとしたらそれは都民の社会資本保全の怠慢にもなります。
結論から言えば都庁を中心の再開発は成功し、丸の内線の西新宿界隈はとっても感じのいい街ですし、都庁中心に十二社通りから初台を経て南新宿駅方向まの電気街は「伊勢丹近いからって御苑がエライわけではない」みたいなね、
大きく西新宿の不動産価値を高めたのだと思います。

ちなみに西新宿五丁目の先は中野新橋なので、この辺から振り返ると「新宿副都心が向こう側に見える」といった印象になります。


更に山手通りを渡り


この辺までくると間もなく中野区


ちょうど境目にサミットがあります。


ここから初台方向に南下しましょう。

こちらは区民センターでしょうか、


初台にも高級住宅街的イメージありますが、それはエリア的に「代々木・初台・上原」と連なる甲州街道南側のエリアであり、北側の本町は庶民の街で昔からの木造アパートはりわけ賃料が高い事もなく、商店街もあるのでこの辺じゃ暮らしやすい街の筆頭です。
（ちなみに笹塚・幡ヶ谷と初台は文化圏的に分離しており、似ているようですが違う街になります。）




新宿駅まで30分以内に歩ける位置の風景にはちょっと思えませんよね。
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"人気の街"考察『吉祥寺』

”人気の街”を考える場合、プロの立場から言えば真っ先に考えてしまうのは『その問題点』です。何故なら相場が高いであるとか空室が無い等ベーシックなところから部屋探しの常道から考えることは「それを避けつつ実質的な成功を狙う方法」となりますから、いきなり”そのまんま人気の街がベター”だと考える事はまずありません。

いくつかそこいら辺の根拠を並べてみますと、
１）大体のケースで人気の街は地元民の意見と言うよりあまりその街の知識の無い総花的投票だったりする。
２）メディアにおける露出であるとか（勿論口コミ的実ネタもありますが）、所謂知名度投票になりがちである（本気で住環境などを検討したものではない）。
３）人気の街と聞けば営業色の強い新興店舗（しかもターミナル系）が押し寄せる事になり、地元の不動産環境そのものが（管理側から）複雑化する事が多い（同時にこれは業者間情報流通の障害にもなる）。
４）CP比的に人気の街駅徒歩10分と”隣駅で徒歩5分”はどちらが便利かと言えばほとんどのケースで『後者』であり（しかも相場が安い）、プロはそれを知ってますから職業倫理上からも「そのまま人気の街を勧めるのはあまりにも無責任」である。
５）東京の場合（ここ上記４と被りますが）隣駅は徒歩圏である場合が多く（近郊で15分〜20分・都心地下鉄圏なら10分以内）隣駅徒歩5分は本命駅の徒歩15分以内である事も多いので、隣駅での紹介は「単に隣の駅の方がが近いだけ」だったりする。
　↑
などなどです。

注）メディア優先に過ぎて（その人気はともかく）本質的なその街のキャラなり魅力が逆に誤解されているとかのケースも少なく無いので（何故この街が相場高いのかプロでも首をかしげるようなケースありますが）、人気の街って話はある種のバロメーターにはなっても部屋探しの現場では（プロ的判断が強ければ強いほど）「あまり重視されない」と言ってもいいです。

■何故に今回街紹介で吉祥寺なのかと言えば（ネットの調査だと常にNo.1）、
吉祥寺は口コミ的にも東京において有数の都心近郊独立都市ですし（中央線住民的には自由が丘など比較にならないと思ってたりします）、昨今のデフレ不況が所謂人気の街的な”風評相場”を解消させつつあるような感触があるためです。

早速街の紹介いってみましょう。

吉祥寺駅駅ビル改札は

ご覧のとうりいつもと変わらないのですが、

現在京王井の頭線と隣接する駅ビル（ユザワヤが入っていたビル）が建て替え工事になっており、




同時に駅南側区画そのものも大規模な再開発となるとのことで、
井の頭線側の改札もこのとおり。

駅南にもロータリーができるほどの大規模再開発となりいくつかのビルは既に立ち退き確定しているとの話を耳にしたことあります。
（吉祥寺再開発は後段に登場する北側の旧商店街からという話の方がその噂は早かったように思うのですが、南側から先行する形になりそうですね。）

正面出口改札も改装中です。

工期的にも簡単に終わりそうも無いので、暫く吉祥寺駅不便かもですね。

さて吉祥寺といえば、
二本の主要なアーケードが街構造の基本となります。
サンロードと、


ダイヤ街チェリーナード


地元民的には（ちょっと下北風でもありますが）ダイヤ街と駅との間の旧商店街区画が重要でして、



南口大規模開発の動向見ると以前から再開発計画のあるこの北側旧商店街の今後が余計心配になりますね。
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