2022年10月28日

エグゼクティブなシングル向け、分譲1R+寝室(西荻窪です)

今回も賃貸より分譲でいいのがあったので、retourでは現在売買の取り扱いありませんが、売買レポートです。「いや、これはいいですよ」間取りが珍しいので、ひょっとすると図面見たこと無い人もいるかもしれない、だとしたら実に勿体ない優れものの間取りです(外国人向けの間取りに近い)。
管理会社見ればわかるとおりで(ライオンズだなと)、ガッチリしてますから管理費修繕積立もそれなりの額になっているので購入して暮らす分には安心感はありますが、投資向けだと実質利回り的に厳しいでしょう(そこは低層RCという高級建築な面があるのかも)。購入する場合は「是非自ら暮らすべし」なマンションです。

立地がまたこれ、西荻窪の駅前通りのアーケード商店街終わりの交差点から南西へ伸びる小規模商店街の先で(神明通り沿い)、閑静な住宅街なのに高い利便性(西荻はcafeなども多い吉祥寺系の街ですから)いいですね、非常にいい立地です。
ユニークな間取りはこちら

bunwanrr01.jpg

広告資料だと【1R】表示なんですよ、
この記事では1R+寝室と説明しているんですが、意味わかりますよね?
(広告資料ではキッチンの採光が記載されてないので修正してます)
また、寝室と居室の間仕切りには腰高で窓帖の仕切りとなっているので、資料では北向きと記載なってますが(キッチンの採光は東)東と北西みたいな形で、朝日も入って明るいと思います。
欧米的には(欧米では紫外線を嫌うため必ずしも南向きがよいということはない《本来日本でも戸建てでは無いので庭側の方位を気にすることはありません》←実は真南は南中時に太陽が真上なので日照角的に室内に直射日光を入れたいのではありません)バッチリの方位。

なんといっても面白いのは表記2帖の寝室です(居室は資料では13.5とありますがストゥディオなので有効床面積はザックリ12帖ぐらいかなと思います)
オリジナルの間取りからそうなのかわからないのですが、広い部屋希望のシングル向け的には使い勝手も最強じゃないですか?
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posted by iwahara at 02:44 | TrackBack(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月20日

自主規制中なのであえて売買物件(阿佐ヶ谷1L、198)

取材レポートはありませんが、阿佐ヶ谷は現地取材も多いですし
今回もストリートビューで追うのは簡単な立地となります。
新中杉と早稲田通り交差点から東にちょっといったとこです。
資料に記載はありませんが、高円寺の駅前北側商店街も15分ぐらいかな
(距離計測と公取基準の分速80mで15分ちょいですね:実徒歩20分以内)
早稲田通りもそうそう交通量のある幹線道路ではないので、騒音の心配もそれほどない筈です。
散歩道的には、新中杉を鷺ノ宮までとなると「ちょっと歩きずらい」です(都市計画で拡幅は決まっていますが、ここ10数年で少しづつ進捗してる程度)。
むしろ早稲田通りの方が(ぽつりぽつりお店ありますから)面白いかなと思います。

●さて今回は(現在retourでは売買の取り扱いは行っていないのですが
緊急事態自主規制中であるため、
不動産を考える参考記事的にあえて売買物件の紹介としてみました。

間取りは1Lになりますから、
現代的にはシングルから夫婦二人まで使いやすいタイプになります。

■コンパクト1LDKに属する間取りがこちら

hjamemubb01.jpg

設計的にはB・T別にするためちょっと無理しているかなと思う部分はありますね(PS余計に多くないか)。プロ的にはB・T同一でもいいので(独立洗面はアリの)合理性重視の設計がベターに思いますが、オリジナルの間取りがもうわからないので、そこはなんともです。
1L基準の40平米を超えていないので(約37平米)、資料的にも居室5帖LDK9帖と有効床面積がコンパクトとなる設計です。
二人入居であればこれでOKかと思いますが、シングルの場合「B・T同一として」”アイランドキッチンタイプの1Rでドーン”のストゥディオ化のが効率いいでしょう。
(購入された場合は将来的な改装プランとして想定してもいいかもしれません)
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posted by iwahara at 15:35 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月13日

ちょっと今回も取材は自主規制(各自治体は何考えているのでしょうね)

流石に政府も押し返せないというか、
(これがまた最近は分科会が少しおかしなことなってますから:マスコミ意識して本音で論議できないんだそうです)
菅首相のことですから、月末までの間に微妙に規制緩和のかじ取りはすると思いますが、
なんとも歯がゆい状態です。
地上波報道も視聴するだけで不快になる有り様(本当に某局は倒産するかも知れません)。

(※実は歯医者の待合室で某民法地上波のニュースを見たんですが、呆れてものが言えない内容で「こんな時期だというのに、意図不明の中国アゲ報道」をやってました。流石系列元の新聞が中国共産党の広告でギリギリ倒産まぬかれてる会社の局だけあります。別の意味で感心しました、人民日報超えたのかw)

賃貸住戸の設備における「地デジ」なんてのも不用になるかも知れませんね。
NHK関係判決で、以前NHKだけ映らない回線機器が話題いなったことありますが、
入居時に「アンテナ設備無し」を選べるようになるかも知れませんよ(笑
重要事項で証明できるのでもう安心です。
災害時などの情報も「radiko(ラジコ)」で確認できますから十分でしょう。

しかし、地上波全般に見えられるこの偏向が近年の動きなのか、
昔から異常だったことに気がつかなかっただけなのか知りませんが、
●確かに賃貸住居設備なるものの見直しも必要かもです
全ての状況を捕捉しているのではありませんが、
一時前は「宅配BOX」も業者が利用を避ける場合もあったとのことで
(置き配もアリになった現在はそういうことも少なくなったと思います)
今後増加も見込まれる「高齢者一人暮らし」に向けてという意味でも、
新しい設備へのニーズは変化するでしょう。

自家用車に関しても「ドラレコがこれほど必要になるとは」
みなさんも思っていなかったですよね?

●何気に基本設備となりつつあるものに
「TVモニター付きインターフォン」もありますが、
こちらも早晩顔承認機能がつくかもしれません、
訪問介護関係や、救急隊員の何かの提示で自動で開錠するとか、
(勿論普段は自動で施錠)
心肺などをモニターする腕時計と連動し救急車通報機能も簡単に付与できると思います。

また、宅配BOXより(オートロックが無ければ)宅配BOX内蔵ドアのが欲しいところ。
「受け取りAI付ドア」←みたいな
可能であれば「高齢者向けランドリーサービス受け渡し機能」も付けて欲しい。
(建材メーカーのみなさんへ)
「あなたの生活を一変させる高機能ドア」←いいと思いますよ

こういう論議に比べたら、
住居にアンテナ設備などもう必要ないのかも知れません。
(※スポーツ観戦などは?これは自治体補助金で”それ系サブスク料金を無料”として、ネット視聴できる環境ちすれば解決でしょう《時々自治体で行う災害用ラジオ配布と同趣旨》。超高速狙わなければ《オンライン受診補助の一環で》ネット回線無料の試みも難しくないと思います。)
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posted by iwahara at 21:50 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月07日

念押しですが「引越し計画ある時には来年からですよ」

前回レポートのように管理物件母数の多い中堅大手さんは相場掌握も早いと思うのですが、
特に郊外の場合(分譲賃貸投資などの経験も全く無い地主系大家さんが主力だったりするため)不動産市場が現在こうですよって専属選任管理会社さんが助言しても”まだ募集賃料が変わらない”なども”少なく無い”のです。

特に今回コロナ感染症関連での”ニューノーマル”含め、
注目されるのは、郊外や地方ということになります。
ところが、前述のように市場に実情が追いつくには(郊外や地方の賃貸は)「更にタイムラグがある」のです。

●若干難しい話も交えますが、
あまりにも賃料が下がり過ぎると(貸しても赤字も視野に入り”減反”じゃありませんが)”貸止め”となることも珍しくありません(明快に貸止めとなるのではなく、大家さんがもう空室募集を諦めちゃう的貸止め)。
若干郊外の木造APにはその傾向も出ているので、
「2こ1で1Rの部屋を2Kに間取り改造するぐらいの」明快な需要の変化が顕著にならないと、難しいところもあるかも知れません。
(5万円の二部屋で常に一部屋空き部屋なら合体させて7万で貸すのが吉ですからね←あくまでその需要が明快にあればの話ですが、、リノベして7万に設定した部屋が空室のままとかなると悪夢ですから。)


●「地方への動き」←ここもまだまだわかりません
「東京からくるなって」←ありそうですよね(笑
知事が再開発を決めたとしても、地元から反対の声があがる可能性も捨てきれない。
(今回の騒動が終わっても”感染症東京”イメージは残ると思うんですよ〜)

このブログで何度も連呼している話になってしまうのですが、
「市場動向がどうなるのか?プロにも全くわからない」のです。
(感染症影響出る前のDATAだと思いますが、総務省的には東京の人口は更に増えているようで、常識的には”相場は上昇に転じる筈”だった。←また余計にわかり難くなる背景のひとつ、)


過去記事に書きましたが、
テレワーク自宅SOHOに関しては感染被害が著しかった欧米では一部法制化も検討されているようで、
”そういう動きに敏感な知事の場合”(誰とは言いませんよww)
「条例化を検討させる可能性」本当にあると思います。←これ本当にやらなくても記者会見で発言するだけで法人人事部は会議開くと思います。
(満員電車の解消も昔の公約に入っていたんですからね)
※そして「飲食店リスク(&テイクアウトの増加=店舗縮小の可能性)」←地味にこの動きも影響出てくると思います。

はてさて、東京の不動産相場はどちらに転ぶのでしょうか(わかりません


posted by iwahara at 17:44 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月17日

今後の都心部不動産の状況(さっぱり予想がつきません)

先日西村大臣の記者会見で、
中小・大企業ともに(テレワーク自宅SOHO関連だと思いますが)「ソフトに関する設備投資」が伸びているとの話がありました。
それがどこまで及ぶのかはともかく、
(※欧州ではテレワーク自宅SOHOを義務付ける法制化も論議されているとのこと)

これだけ世の中に「テレワーク自宅SOHO」なる概念が浸透した今
来年以降の事務系社員採用で「自宅SOHO選択可」は大きな判断基準になる筈です。
当然、この動きを人事部のみなさん感じ取ってますよね?
(この現象は、過去ITベンチャー系が新人採用のためカッコいい事務所が求められた背景にも似ていると思うんです。)

いやいや、そんな急速にテレワークが当たり前みたいに拡大はしないだろうと高を括っている方も少なくないと思いますが、、、うーんどうでしょう。
●ジワジワとくるんじゃないですか?
だって、先手必勝で大々的に就職説明会で「自由に自宅SOHO環境が選べるITインフラのある会社です(自宅SOHO選択時には特別住宅手当支給)」がでてきたら、ごっそりさらわれますよね。
しかも、最近の若者は昭和のような出世願望が大きく後退しており、働き方やライフスタイルの選択のが重要になってきているという世論調査の話も聞きます。

更に今後のサービス業、とりわけ”店舗”の営業形態がどうあるべきか、
ここも結論は出ていない(思い切って宅配やテイクアウト中心に切り替えた会社も出てきてます)。

するとどうなるか?
「私にもまったくわかりませんw」

ちょっと前までは、ノマドであるとかミニマルありましたよね、
しかし、今回の感染症に限らず、業務上の守秘義務も関わりますから(ノマドの主力はフリーランスや自営の方だと思うんですが)外でってワケにもいきません。
書斎や個人事務所的位置づけを備える間取りを、世論がどう考えるのかも未知数です。


■実際、今回の感染症報道関連で群馬県知事が「自宅SOHOの拡大は地方にとってチャンスとなる可能性がある」断言していました。
都心近郊他府県において、創造性ある首長さんがタイムリーな優遇措置を出せば、
一気に”人気のナントカ”となる可能性もあります。
 ↑
みなさん重要な事を忘れていますよ、
大手開発会社さんってのは、”容易に再開発できるところを”狙っているのであり(立ち退きなどで何十年かかるかわからないところで何もできませんよね)、首長の判断ひとつで広大な開発可能な余地がある地方のどこかが”当てれば”(大手開発会社の広告費全力をあげたメディア戦略も始まります:ある意味ここの影響が一番デカいと思います)、
急速に開発が進む可能性もあります。

(※この点しばしばメディアが《何を根拠にしているのかまったくわからない》首都直下地震などを煽った件も貢献するでしょう:可能性は否定しませんが喧伝されるような確率は物理学的には目安にすらならないという説も《火山列島日本の場合”どこでも起こり得る”》)


感染症という点から言えば、
「霞が関の一部も」←論議となる可能性もありますよね?
●「東京のブランド」が失われることは未来永劫無いと思いますが、
それがサブカル都市みたいに違った意味になってくる可能性だってあるでしょう。
(海外youtubeなどで知られ始めている”日本特有の奇妙だったり自由な”方向で)
いずれにしても、この動きは「数年単位」で続くと思われで、
相場がカチっと固まるまで、どうなっちゃうのか予想もつきませんね。

元々が過密なんですから(笑
それで住みよくなってくれたら言う事無しです。



posted by iwahara at 14:16 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月21日

大手ゼネコンは公共投資大規模事業に回帰するべき

所得分配政策として”既に公共事業は効果を失ってます”
現在、人的資源の点などから、
「大規模公共投資を行うと、民間建築投資を圧迫してしまい(マンション建築などが進まなくなる)ほとんど意味が無い状態」となっています。

●田中角栄モデルみたいな政策はもう日本では打てないのです
(ですから現状のまま、景気刺激策としての公共投資政策にも反対です)

かといって経済企画庁しかり、財務省しかちり、国土交通省しかり、
「地上げで開発経済成長モデル(乱暴に言えば不動産バブル)」を変えていないんです。
(むしろリーマンショックで傷んだ金融サイドを支援するため、35年ローンなどというサブプライムローンの規制を緩和し、不動産バブルを”ふかしている”のが現状です。)

昨今”’欧米では”と言うと「欧米ガー」になってしまいますが(笑
”世界的に”と置き換えましょうか、
非木造建築の場合、耐用年数は60年以上がベースです。
(総務省調べでも日本の建築の半数以上が非木造になっています)
であれば、住宅市場は「中古住宅ベース」となるのが自然なんです。
ぶっちゃけ日本は建てすぎで、廃屋が山ほどあるって惨状になりつつあります。


■中古住宅の流通が促進せずに、『リバースモーゲージ』の話が前面に出てくるってのは歪であって、
必殺固定死産税を大幅増税して(相続税を減税)賃貸住宅の利用促進を図るって手も無いではありませんが(賃貸住宅運営に限り固定資産税を免除するなどの作戦)、
仮に、新築需要の喚起を継続するなら木造戸建てベースに戻さないと政策の合理性を欠いてしまいます。←現状の政策は、耐用年数30年前後で見積もっている木造住宅の政策をそのまま非木造マンションに援用しているようなものなんです。

そして建築業界における人的資源の問題です
同時に災害国でもある日本の老朽化インフラの問題です

大手ゼネコンでなければできない高度な技術を必要とする工事は大規模インフラです
ある意味合理的な再半分なんですよ。
談合と呼ばれてもなんでもいいんですが、
大手ゼネコンには大規模インフラ公共投資にシフトしてもらって(財政出動)
ファンドなどを利用した無理な資金調達による住宅開発をストップする、
国交省は、中古住宅の流通を促進し(譲渡課税を緩和、住宅は0円にしちゃえばいんです)
『リバースモーゲージ』を逆手に取って、中古住宅予備軍を大幅に拡張しDATAベース化する。

ちょっと道逸れますが、
「ミニ・ベーシックインカムとしての賃貸住宅家賃支給制度」導入できないものですかね?
(憲法上も整合性のある政策だと思うんですが)


●市井の工務店さんには「木造戸建てとリフォームに特化」してもらい、
同時に耐用年数50年以上の木造住宅技術の開発も促進してもらう。
(※私は、個人的に将来高齢者の収容型施設は人権問題になると思っています。その時代には高齢者の自立的生活の支援が憲法上の権利・義務という話になる。この時リフォーム技術やそれが廉価で可能な技術は最優先項目になります。)

この辺の戦略は各省庁集めてすり合わせしないとまとまらない話ですから、
新たな国土開発計画みたいな形で、
政治がリードすべき事項だと思うんですけどね。



posted by iwahara at 21:45 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月14日

いくつかの相場状況【売買・賃貸】

<まず賃貸からいきましょうか>
サンプルでいくつかの路線限定でやってみたのですが、
retourの間取り図ツアー掲載資料的に「1ヶ月メンテ」で削除された資料がまだ残っている状況も散見されました。
これは3月末前後から空室状況の流通が止まっていることを意味しており(そりゃそうですよね弊社も自粛中ですから)、緊急事態開けが確定してくる中で賃料含めて見直しが始まるかも知れません。
・まず、空室在庫が流通停滞によるタイムラグにより見かけ上余剰であること、
(場合によると、今春の上京見合わせの若い人も出ているかもしれませんし)

・建設現場で聞かれる、中国製部材の輸入が停滞していること、
(これはリフォーム工事が進められないことを意味しています)

・そもそも業界の営業自粛で新規空室募集そのものが見送られていること
 ↑
この辺の調整というか、手練れの専属選任管理会社さんなら大家さんとも相談始めてもおかしくありません。さらに言えば景気の後退から「築浅割高な部屋」が敬遠される傾向も出てくる可能性があり(ここは緊急事態解除後《想定は14日前後〜》の様子を見なければわからない)、
5月後半即時『夏相場』並みに状況が展開すると”言えない”と思うんです。

各社市場動向見ながら「さて、どうしたものか」の検討が入るのではなかろうかと、
●引っ越し時をお勧めするなら「6月以降かなと」
(表向き緊急事態も31日までですしね)


※前述で「緊急事態解除予想を《14日前後〜》」と書きましたが、
かなりその確率高いと思います。
心理学ブログの方に書いた話ですが、首相官邸は専門家会議とまた別のブレーンがいる可能性があり(吉村知事とのやりとりもプロレスだと思ってます)数学者なのかわかりませんが、関数的分析で14日前後にかなり目途が立つ計算があったのではないか(5日吉村知事に解除条件具体案の発表を急がせたのも官邸じゃないののかとすら思っています:菅官房長官維新ルート)。
「新規感染全国100人以下で、感染者より退院者が上回る場合」←4日の首相会見でかなり踏み込んだ発言していましたから。


<次に分譲・中古MSです>
こちらは工事が止まって供給が滞っているのが大きいのか(まだ過剰在庫に”なれない”)、
所謂「人気の東急圏は未だ強気のまま」でした、
(それとも売り止め・売り控えなのかしら?、、、)

個人的に(中央線族B型人間なので)「中央線最強」論者ですがww
”広義の中央線圏”として見た場合「対東急圏対抗兵器」を”井の頭線”と規定しており、
REINSで同じ網掛けで検索したところ、
東急圏比較で「かなりの割安感」があり、
沿線としての人気的に、2番手、3番手沿線の中古物件から割安感が出始めているのかも知れません(この雰囲気ですと東急圏で相場変動起きるのだとしても来年度とかかもですね)。
(中央線圏という意味では、副都心線のある現在地下鉄丸ノ内線も「対東急圏と言える部分があるかも」と評価してます。)


●いずれにしても
今回のコロナ感染症による影響で東京圏では「テレワーク自宅SOHO」が恒常的に拡大します
住居選びにおける通勤利便性の概念がどう変化するのかまったく読めない状況でもあり、
「分譲・中古含めてMS購入を考えている場合」
少なくとも来年まで様子見てもいいかもですね。
 ↑
※ちなみにretourでは現在売買の取り扱いを停止しておりますので、興味ある方は野村など売買有名処でお尋ねください。
(ほんの一部ですが、公開可能な参考資料は右サイドバーから取れます。今週アップ資料は相場比較のためのサンプルです。)



posted by iwahara at 04:18 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月08日

賃貸住宅支援は普段からあっていい話なんです

政策的な棲み分けなんでしょうかね?
この辺の事情はよくわからないのですが、何らかの賃貸住宅支援は主として自治体の専管事項で、国の政策としては行われないイメージがあります。

そしてこれまた恒例なんですが、
自治体のアナウンスはまーほとんど住民にリーチせず、
知っている人だけ賃料補助申請に成功していたりするものです。
本来は育児関連支援情報のように「何区は何だから」などの話がもっとあっていいように思いますが、何せ自治体の賃貸住宅支援って”抽選”だったりするため(抽選って、、)、その区に行けば確実って要素が”無い”ため、低い関心に留まっている感があります。
(賃貸住宅は地域で相場が全然違うって部分も大きいいでしょうね。契約の慣習も違ってますし、)

それは国交省の判断なのかわからないのですが、
分譲購入支援は国の専管なんですよ。
確かに住居として使用する時の賃料が消費税が減免される件など、国がやっていることが無いではないのですが、賃貸住宅支援に消極的な雰囲気感じますよね。
(消費税かからないってことで言えば、賃料に関係無くって事になりますから、消費税の逆進性そのままに高額賃料生活者になればなるほど得って事にもなります。)

■私は『住まいの心理学』で随分前から「賃貸住宅支援政策を打つべし」論者なのですが、
いろいろ副次的な効果もあります。
たとえば大家さんにとっても、保証会社はありますが、それでも滞納や、そこからの解約って事例は避けて通れません(ひょっとすると保証会社契約の方がドライに解約となってしまうケースもあるでしょう)。
政府の支援があるなら、仮に契約者に滞納が発生しても一部は入金されますし、そもそも入居者の負担は最初から軽いので滞納そのものが少なくなるかも知れません。
(補助をあてこんで法外な賃料の契約とかってのは、制度で縛りをかければいんですから。)

実はね、前記事で触れましたが、
郊外木造APオーナーの一部には、もう空室状態継続から諦めて「募集すらしていない部屋」もあるのです(事実上の貸し止め)。大家さんの体力というか幾分でも安定利回りが計算できてくれば、「大規模リフォームして募集してみようかしら」という刺激にもなるのではないかと、
(実際貸し止めで放置される部屋は傷むばかりになりますし)


●仮に普段から賃貸住宅支援制度があれば、
今回のようなコロナ支援となった時「家賃支援の増額」の形で、簡単且つハイスピードの支給も可能になります。
同時に、この補助は事実上契約者の所得もある程度補足できますから、低所得者に厚くなどのバランス取るのも容易です。
(※勿論分譲購入者については、ローン支払いのモラトリアムなどの対処とすればよいし《銀行には日銀から仮払い補填》、持ち家世帯の支援は固定資産税の減税など、これも簡単にできます。)

財源的に日本でベーシックインカムが無理な場合、
(自動的に世帯単位にもなりますが)
大幅な家賃支援制度を立ち上げて(これはまた開発優先官庁に反対されるのでしょうけど)、BIに準ずる合理的所得分配を計るって手もアリだと思っているんですけどね。
(確実に消費も伸びると思います。)


posted by iwahara at 18:52 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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