2020年04月16日

引っ越ししない選択(お題的には再掲載になるのかなと思います)

今回はどうでしょう『住まいの心理学』ブログ調の話となります。

※念のため再告知ですが、現在retourでは新型コロナ感染症に対する自主規制として「新規問い合わせの停止」を含む自主規制を行っています。将来的な部屋探しの相談や依頼は受け付けていますが、月内契約を前提としる問い合わせはお断りしている状態です。少なからず他業者さんにも類似する対応予測されます。引っ越しを検討されている方は、ある程度目途がたちそうな夏以降がお勧めです。)


■私、個人的には滅多なことでは引っ越ししない派です、
大学卒業後もオン〇ロ下宿調APから引っ越すつもりは無く、大家さんが利用するからとの話で泣く泣く引っ越したぐらいで、
はっきり言って「引っ越しとかめんどくさいww」

後の(今度は店舗の元バックヤード的な)オン〇ロAPからの引っ越しも、大家さんが取り壊すからとの話で泣く泣く引っ越しとなったのです。
今後は(何度も改装可賃貸などほとんど無いと説明してきているのですが)「現状貸しで、実は即入居とも言い難いのです」の了解の元、自分ひとりで改装やりまして(キッチンから玄関フロアまで多岐に渡り)、思い出してもめんどくさがりの自分にどうしてこれほど超人的な仕事量がこなせたのか謎なんですが(この時に3年分ぐらいのモチベーションを全て吐き出してしまったかも)、
「なんとか成功した」(おかげで1年ほどひざの傷みに苦しみました)、
そして現在に至るなのですが、

retour関連に至っては、会社の事務所も、私の個人事務所的(これもオン〇ロ)AP、そのいずれも貰い火事で退去するに至っているですとか(実際retourはこのもらい火事で大幅に業務縮小)、
不動産業者だからなのか知りませんが大概の事案に経験あります。
(そういえば件の個人事務所オン〇ロAPは窓ガラス破り空き巣の被害にもあってます←あまりにも金目のものが【無い】ため、泥棒も窓破っただけで帰ったというww)

●考えてみてもくださいよ
「昭和のマイホーム志向」(確かこれで宮沢内閣が傾ぐぐらいの話でしたよね)
持ち家のナントカって話の背景には「引っ越しとかめんどくさいから」って誰しもあると思うんですよ。
”ぶっちゃけそんな滅多に引っ越しするものじゃない”


<<<さてそこで、例外はこうだとか、賃貸の場合の誤解があるよって話をしましょうか>>>
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posted by iwahara at 23:31 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月10日

今回は業界・マスメディア批判です(もち「不動産」関連で)

昨今はすっかり民度の点からイメージ落ちた欧米を事例にあげるのはアレなんですが、
少なくとも非木造集合建築などの歴史は彼らのがベテランですから参考にする点あると思います。
●まず欧米系の主なポイントから、
・高層マンションが低所得者向だったり
・高級な部屋は1階だったり
・(建造物前面に芝がある作りや紫外線防止から)主寝室の方はが北向きだったり(厳密には北東ではないかなと思いますが)
・フローリングの部屋は無いから(ホテル参照)
・児童心理学的に小さなお子様いる世帯は4階以上を条例で禁止していたり(英国)

●翻って日本の住居におけるイロハは「主として戸建てを前提」としており
・メイン居室が南向きなのは庭に面しているから(日本は庭が玄関と反対側の裏手:庭が裏手なのは北海道を除く日本は、昔洗濯物が外干しが基本だからかもしれません←乾くからというよりプライバシー的に)
・南向き居室の条件は「雨戸を備えた縁側付きで直射日光をコントロール可であること」
・贅沢なのは平屋(この点は欧米の1階高級論と通じているのだろうか)

※欧米が何故にランドリールームかという補足
中世ペスト禍の経験から、日光程度の殺菌をまったく有効と考えていない。特に欧州などのドラム式洗濯機には”熱湯消毒モード”などがあり、乾燥機の使用も高熱による殺菌効果が日光などよりはるかに効果的だからではなかろうか。
(昨今コロナ感染によりNYなどではエコバックが不衛生であると禁止される店舗が報道されていますが、衛生局の解説に”毎日高温で洗濯すればよい”というコメントがありますが、これは欧州タイプの洗濯機における熱湯モードでの洗濯を指しているのだと思います。)
 ↑↓
日本の選択事情が感染症対策的に不十分みたいな意味では【ありません】よ、
そもそも中世ペストの時にも日本は大きな被害を出しておらず(挨拶の時距離を置くなど相当昔から感染症を意識した慣習ができていたのではないかの説があり)、日本における(北海道を除く)外干し文化も日本特有の清潔志向からくる(文化的入浴頻度に比例する)洗濯頻度の高さって事があるのかも知れません。この辺はどちらがどうという話では無いのですが、そんな日本の外干し文化は「木造建築を前提としている」とこがポイント。
【逆説的に言えば】日本にRC建築どうなの?聞かれれば、個人的意見ですが
「(日本には梅雨があるため)私は向いていないと思います」


●賃貸特有のポイント
・経験的に保守維持管理コストが合理的であるため「和室の方が高級仕様」と思われる
(和室はデザイン的にもリアルウッド高級家具などとも相性がいい)
(逆に言えば、フローリング洋間は資材的にチープなものが多い←破損しやすい部材なので《畳の表替えや、障子・ふすま紙の張替えみたいな離れ業ができない》賃貸では高級洋間造作を使用できない)
・管理人在中では無いオートロックは防犯設備では無く、プライバシー管理設備である
(低層で戸数の少ない建築の場合は管理人在中で無くても防犯機能あります。)
・オーナー的には本音「MSの場合ベランダでの物干しはやめて欲しいと思っている」
(防犯、サビ等の外壁の傷み、ベランダ部分のヒートシンク効果的温度変化も保全上好ましくない)
・何故か賃貸の場合、賃料設定(不動産利回り)の判断として(安い高いなど)、底地価格や建築費用(専用部分の資産評価)などが検討されない(プロ的にはここが一番謎だったりします)。
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posted by iwahara at 13:50 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月01日

告知のとおり半分開店休業につき”こういう時の特集”でも

コロナウイルスによる都からの自粛要請もあって、事実上の開店休業となっています。
現在管理会社さんの新規空室登録も大幅に滞っており(通常の半分以下かもです)、
時世の動向に敏感な業界でもありますので、
有給などもまとめて長期休暇に入っている業者さんも少なくないかもです。
この状況で「あんな部屋こんな部屋」レポート書くのもアレなので、
不動産全般に関わる特集をお送りします。


平成生まれの方はご存じ無いかもですがww
昔は適正賃料を給与の30%なんて話がありました(勿論審査をふまえた意味もあり)、
現代は「そういう時代は終わったかな」と思います。
いえいえ、無理に高い賃料の契約という意味では無く、むしろその逆です。
ミニマルライフの登場もそうですが、
「住居に求める合理性」という概念が変遷してきているように思います。

●個人的な話で恐縮ですが、
元より私はセカンドルーム含めて、必ずしも住居をひとつに特定する必要も無いと考えており、以前はオン〇ロAP二室を契約し、片方を個人事務所のように位置付けていたこともありました。
(現在はまた別の事情で長めの帰省期間を持つようにしているため、実家の一部が個人事務所的な位置づけになってます)

それこそ極論ですが、そう遠くない将来では「結婚したからといって完全同居せず、いずれかがセカンドルームの形で個人契約を残す」なんて形態があっていいのではないかと思っており、
(高額所得の方なら以前から別荘の位置づけにそんな部分あったのではなかろうかと、)
『廉価な賃料の住居』の狙いは必ずしもハイCPだけと限らないと考えてます。
たとえば、
「その時セカンドルーム契約が無くても、将来その手も残るぐらいの賃料で」な〜んて考え方もありますよね。


長期実家滞在がある場合も「自分の占有空間を何に位置付けるか」で、振舞いと言うか暮らしぶりが随分変わってくるのだろうと思います。
(ズバリ、短期滞在ならアレですが、長期となればデスクを置こうかとか、実家母艦のセッティングであるとか、装備が変化するじゃないですか。)

となると、
メイン住居となる東京の暮らしも(明快なソースDATAは持っていないのですが)都心近郊〜郊外における木造APの空室率が大変なことになっているという話がありまして、
(だからといって極端に安値になることはありませんが←そうなれば利回り低すぎで取り壊し含む話に及びますから)
割安な部屋を探せる可能性が高くなっている需給バランス事情があります。
社会資本の有効活用って側面からも、単純に勿体ないですよね?

そうそう、今回のウイルス対策で自宅SOHO拡大も求められてます、
事務所として本店登記等行わなければ「自宅で仕事していると同じ意味で」、(不特定多数の人の出入りが無い前提で)実質事務所のような活用は一般の住居でも可能です。
(申込時の説明は「社員休息用セカンドルーム」とかで審査すればよろしいのでは)
IT系ソフトハウス事業者さんの場合なら、
本店はワンルーム事務所として、社員の方は”その界隈の風呂無し木造APで分散”なーんて手法も無い話では無いと思うのですよ(これですと事業規模が前後しても事務所引っ越しの必要性が無い)。
全員集合会議はルノアール会議室活用すればいいワケですし、
(そのうち何室かペット可として、ペット同伴通勤もアリにするとか面白いですよね。)

●日本の賃貸住居は法律的に非常に高いレベル(即入居可能な設備)にあります
賃料廉価な和室木造APにはとても味わいありますし、
往年の投資向き1Rマンションにはまた別の意味のソリッド感があります。
『住まいの心理学』ブログには、今回のウイルス騒動による需要低下や、供給側の用途・間取り変更などタイムラグに関する記事を書きましたが、
どうでしょう、
需要側が、母数に合わせて戦略的に考えるって方法だってあり得るのであって、

なんて思うこともありますね。

<この雲行きですと、来週もテキストレポートになると思われです>



posted by iwahara at 15:35 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月01日

売買から賃貸を考える参考取材(亀戸)

※ご案内のとおり(担当者別業務により)現在retourでは売買物件の取り扱いを停止しております。掲載期間中はサイドバーの売買資料公開からダウンロードできます(売買取扱い業者仲介可能な物件です)。

取材方面の関係で、せっかくだから的にあえて売買物件の取材にいってきました。
私は売買契約の担当ではありませんが、retourが売買取扱いしていた時には資料の調査から内見までの紹介行っていた関係で、まったく売買知らないワケではありません。

というか私の担当である賃貸の仲介業務を行う上で売買の知識も必要となってくるのです。
所謂相場感というか(実際売買購入から投資向け運用コストなど)、賃貸物件の条件を判断する上で賃貸調査時に売買価格の裏取りすることもあるんですね。
これ、勘というか、資料の見立て的に「売買も並行乃至オーナーチェンジしたのかな?」なんとなくわかる時がありまして、この時同物件の売買DATAを確認するなど無い話ではありません。
(売買価格を知る事で割安感を確認できる)

更に言うと、
募集上の戦闘力的にも「分譲賃貸」は強いですから(『分譲キラー』が目立つようになるまでは「分譲賃貸」が最高級でした)、賃貸の周辺相場にも一定の影響力があり、
結果として、売買価格相場と賃貸相場がリンクする要素となっています。

現在の東京都心部及び近郊の投資り利回りは「表面利回り7%でもかなり高い水準」にあり(低金利時代でもありますから)、実質利回りで5%前後が平均値かなと思います。
●重要なポイントなので補足しますが
売買価格と賃貸相場の関係性には「ヴィンテージマンションなど資産保全性の高い物件は(それだけ低リスクなので)低利回りで」「郊外寄りで資産保全性に安定性を欠く場合は(所有続ける事自体にリスクを伴うので)高利回り」となるのが一般的です。
(※故に、北海道など地方の不動産の場合「投資利回り10%」というケースも普通に存在しますが、だからといって《元本価値の安定性に欠けるのですから》一概に収益性が高いとは言えないのです。)

『(賃料×12)÷売買価格=表面投資利回り』
(管理費や修繕積立などを除く実質で計算するのが実質利回り)

オマケですが、時々賃貸物件の条件設定で「管理費」とありますが、
そのままの意味で管理費なのではありません(大家さんの口座に入る時には合計金額ですから)、
賃貸の管理費の設定は(勿論共有部分の管理を意図したものですが)、
主として「礼敷条件との兼ね合い」で便宜的に決めているもので、「分譲物件」の管理費がそのまま賃貸に出す時に、同額で管理費となるわけではありません。

<前説はこの辺にして>
■早速紹介です。今回の物件は江東区亀戸からとなります。
JR総武・中央線東側の主要駅で(総武・中央線の東側は一般向けには紹介難しい駅も無いワケではありませんが)亀戸は推薦駅の一つです。
街キャラは浅草方面や御徒町と通じる東京東側文化圏です。

亀戸駅
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駅前商店街もよく整備されており、紹介の物件もその「駅近商店街区画」となります。
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とっても開けて歩きやすい商店街で
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物件は徒歩4なので速攻到着してしまうので、
折角ですから蔵前橋通りまでいって(だいたい商店街はその交差点で一区切り)
折り返すことにします。
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街中にパチ屋なんかもあるなど中野っぽい部分もありますがww
所謂下町文化の街ですから、そこはむしろにぎやかでいいとこと評価できるでしょう。
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まもなく交差点です
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ちなみに商店街は交差点から延びるのでは無くて、
印象としてはむしろ「曲がって更に伸びている」
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曲がるとこういう感じ
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西側で言えば荻窪に準ずる雰囲気かもですね
基本、亀戸もファミリー系かな?と思いますし、

物件通り過ぎてきちゃってますので、(通り西側ルートで)折り返します。
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エントランスは一本裏なのでちょこっと住宅街に入り到着
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posted by iwahara at 16:27 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月01日

『春は引越しすべきでは無い』

※この原稿は埋もれないようにサイドバーリンクに別途置いておこうと思います

ブログの特徴で、過去ログがアーカイブスに入ってしまうとよっぽど検索キーワードがヒットしないと埋もれたまんまになってしまいますし、同様の原稿はHPコンテンツにもありますが、今どきHPのコンテンツを読む人決して多くないでしょう。
心理学のブログで既に初めている方式なのですが、
retourでも保存ログを作成しようと思っています。
(住まいの心理学なら「冬の暖房」と「3点ユニットの使い方」みたいな毎年恒例になっている奴とか)

■さて『春は引越しすべきでは無い』=「春相場」の話です
昭和成長期と違い、主として平成以降「部屋探しは探して優位」な市場となりました。
恒常的に一定の空室率が存在する供給過剰な状態です。
一見すると、これは空室の流動性が高まる春の引越しシーズンに部屋を探す事が有利なように思えるのですが、消費者の動向により”真逆”の結果となっているのです。

仕組みは以下の事情によります
●「昨今の部屋探しは、現住居の解約届を出さずに始める(契約まで進める)」
このため、二重家賃の交渉が定番になっているぐらいです。
即入居のケースも減少しています。
(※本来一般的な「解約予告期間1ヶ月」=解約予告してから部屋が探せますねの意なんですが、、)
 ↓
結果、
引越し件数の多い期間において
「二重賃貸契約者が最多」となります。
わかりますよね?
(新卒や新入学のニュ―カマーを除く)
「引越し需要者×2の短期的買い占め(空買い)が起きるようなもの」なのです。

恒常的に存在する空室率は一気に下降し、見かけ上の空室が不足する事態になります。
これが「春相場」というものです。

■確かに、高い流動性の中でDATAベース上は空室は多くなりますが、
実際内見前に「成約終了しています」となる確率がトンデモなレベルにはね亜上がります。
夏前などの流動性低い時期なら「3件内見予約からそのまま3件内見となる」のが一般的ですが、
春の場合「月曜資料出しで木曜日に選定した3件の内見候補が金曜の内見アポイント時、1件前後は成約終了していても驚かない」といった具合です。
 ↑
それだけでは無く、
そもそもの月曜の資料出し段階で、管理会社への空室照会時、
「あーもう終わっていますね」の件数がうなぎのぼりになります。

極論、春の引っ越しシーズンは「部屋探しどころでは無い空室不足」となるのです。
ここには「新卒や新入学のニュ―カマー」の存在も関係しており、
東京賃貸ビギナーの方は、住宅に対する知識の偏りから「築浅志向やB・T別志向が高い」傾向にあります。
故に、新築系や築浅系のMSの賃料が得に高騰する傾向がある。
(つまりこのタイプを目論んで春に部屋を探してみようという発想は最も悪手だということです)


●加えて退去後のルーチンリフォーム及びグリーニング業者、引越し業者も繁忙となります
昨今ですと、春の引越し予約もままならないだとか、料金も高騰しますし、
なんとか3月退去の部屋があっても、リフォームやクリーニングの手配ができず、募集開始も後ろにずれ込む(4月の入居に間に合わなかったり)。

<<<結論>>>
既に東京賃貸住人の方で、引越しを検討されている方、
東京賃貸ビギナーの方のためにも「可能であれば春には引越ししないでください」
そして、ハイCPの部屋がズラーっと出そろうのは4月以降、万全にいくなら5月のGW以降です。
これを私は『夏相場』と呼んでます。

春に比べ「圧倒的に探しやすい」です。
(秋には10月の人事異動もあるのでプチシーズンとなる。)

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posted by iwahara at 20:26 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月05日

札幌から都会的ドーンと1Rストゥディオ系な中古MS売買レポート

東京なら幾ら?にわかに比較できませんが(そりゃ東京でも立地環境などで相場は大きく違いますから)、今回の札幌での立地は「千代田区麹町界隈にあるようなもの」となっており、
東京でもリノベ業者の素材仕入れ買い物件などでは40平米1Lが2千万前後だったりしますが、
いいとこのリノベ完了後なら3千万近い水準であっておかしくないでしょう。
今回のお部屋がお幾ら万円については物件概要の方を確認ください。

さて、札幌レポートではありますが、
今回企画は「東京からの移住計画がある場合」の想定です。
札幌で廉価な中古マンションを探せば、2DKや3DKなどマルチな間取りが多く、且つリノベーションされた物件も必ずしも多いとは言えません。
その理由は(他地方の動向はわかりませんが)「投資向けでの中古マンション市場が盛んとは”言えない”」からです。
中古物件の購入は自宅住み替え需要がメインのようで、
過去レポートでも「投資向けとしてなかなか優良」と思った物件が余裕で1年後も販売中であるなど、東京とは市場の環境が違います。

今回のお部屋はなかなか珍しい物件なのです。
さて、前置きはこの辺にして中心部である「大通り公園駅前からスタート」しましょうか。
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そのまま北一条通りへ
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札幌駅前通りは賑やかな人通りですが
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ここから左に曲がると(西側)
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ぐっと歩行者は減ります
(後段でも出てきますが北海道って歩行者より自動車のが多いって普通だったりします)

地下道などもかなり先まで整備されているようで
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(物件近隣まで伸びているんじゃないでしょうか)

パッと見地図をみれば歩いて10分程度かなぐらいに思うのですが
なんせ一区画もそれぞれの建物もデカくてですね、
スケール感が違うため、実際歩くとあれれまだ到着しないのかしらとなるのが北海道です
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以前も紹介した警察署前を抜け
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とにかく建物がデカいとか言いながら
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やたら高級感のあるドトールを通り過ぎ
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大きすぎる電気店まできたら「後少し」です
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物件は絶妙に一本奥的なダウンタウン的風情に立地しており
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個人的意見ですが札幌はこういう感じの場所が一番カッコいいと思ってます
この先ちょこっとで到着
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posted by iwahara at 17:04 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

恒例の地方の不動産投資を考えるレポートやります

言わずと知れた北海道札幌シリーズですが(笑
私は、この地方売買物件を単純に投資用という考えではなくって、引退後の住居としても考えておりまして(ご結婚されている場合でも最後は独りですから)、シングル向け物件の意味合いは今後違ってくるのではなかろうかなどと考えているのです。

「高齢夫婦時代もあるだろう」と言うご意見あるかと思いますが、
金融界において今後『リバースモーゲージ』が活性化すると予測しておりまして(相続における現在の状況からも伸びると読んでます)、最後にシングル向け住居へ住み替えって選択肢はより高まると予測しています。

北海道と言えば寒さだとか雪ですが、
RC造マンションへの住み替えはその辺が概ね一発で解決しちゃいますので、難しく考える要素も少ないと思います。

●とにかく重要なことは地方の不動産がバカ安であるところです。
どっから考えてもと申しましょうか、
3000万だとか4000万などの住宅ローンを20年近くで組んだ場合、
金利分は(単純計算3%で)約1千万と1千300万です。
支払額はそれぞれ4000万と5300万
修繕積立と管理費を3万で計算すると720万
20年賃貸で暮らすと(想定賃料12万)2880万、
ざっと平均で1900万ほど安上がりです。
 ↑↓
確かに3500万の物件は利回り6%前後なら17.5万とかいきますから、賃料12万の部屋と比較してどうだろうって気もしますが、そこはハイCPな部屋で契約する才覚があればかなりの部分でカバーもできるでしょう。

更に平均3500万なにがしの分譲が20年後どれぐらいの価値か、
(そもそも住み続けていて売却は相続後か、住み替えならリバースモーゲージって事にもなるので計算してもあまり意味は無いのですが、、、)
期待値2500万も、正直強気で2000万いくかいかないかでしょう。
リノベ用の業者仕入れなら更に安値に叩かれると思います(1600あるかなって)。

しかも高値で、且つ早期に売却したい場合には「リノベーション」が必須です。
「フルリノベで2500万から」みたいな、
(その時に500万〜の資金を容易に準備できるだろうかって部分もあります)

■ガチで計算しても
賃貸暮らしで最後に300万ほど得になる”可能性”がある(偶然優良物件購入したとしても”トントン”ぐらいか)。
あ く ま で ”可能性”であると同時に、
前述記載のとおり同じグレードの居住性能を前提としていないので、これも机上の空論に過ぎないのですが、「戦略として想定し得る」ことこそがポイントだろうと考えてます。
(賃貸の場合なら、若夫婦時代は10万でお子様など家族が増えたら15万など様々な作戦も可能)
高い賃貸スキルのある世帯ならかなりの余力を残す事もあり得るのではないか?
(この間に金融資産として運用される利回りだってあるでしょうし。)

しかし賃貸の泣き所は高齢者になってからの入居審査です。
将来に不安がある場合、適当なところでシングル向け住居を購入し(老後は通期利便性など無関係なのですから)必要とするまで賃貸で回すって事もあり得るでしょう。
(自分が暮らすのであれば、入居前の改装もリノベほどの水準でなくでも文句無いでしょうし)

そんなざっくりした目論みで、
「都内なら700万以下、郊外や地方なら500万以下のシングル向け住居」がその対象手頃となるではないかと考えているのです。
(※賃貸での運用を考えているのであれば、地方の場合、県庁所在地など主要駅最寄りが絶対条件)
最近増えている「田舎で戸建て暮らし」も500万以下余裕で狙えるでしょう。

ざっとこの線の趣旨にのったレポートとなる予定です。




posted by iwahara at 07:40 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月29日

「年明けからの業界動向」

12月18日記事と重複になりますが、
>年明け一時的に開店の店舗はあっても「完全に各社出そろうのは15日以降」と考えるのがベターです。(年末に出た空室の募集開始的にも)

年明けの業界動向としておさらいしておきます。
タイミング的な部分は前回記事で説明したとおりなので(1月15日以降的な)、

<中期的相場環境も踏まえた状況から>
●投資向け中古マンションの値上がり傾向は確かである
「しかし、この中古マンションの価格変動は利回りの低下として表面化しており、賃料上昇には至っていない」
なかなか難しい部分ですが、
上記の状況が表しているのは、報道などでアパート投資サブリースの問題で知られるように、賃貸物件の実需要が増加している訳ではありませんから(空室率に変動は無い)、マイナス金利状況などもあって投資先として(他に有力な行き場が無く)不動産に集まっちゃっている感じです。

早晩、他の投資先に比べれば相対的に利回りが高いと判断されているだけで、
現在不動産投資が推奨される環境があるのでは”ありません”。
(利回りが低下しても価格が上昇傾向であることが評価されるような「それは違うでしょ」的な動機も含まれているかも知れませんが)
考えるまでも無く、債券投資などと違い不動産の場合は需要が増えない限り、賃料を下げて空室率を改善させようにも過当競争に巻き込まれるだけです。
悪く言えば「逆椅子取りゲーム的に誰かは必ず空室のまま利回りどころか収益が0になってしまう」特徴があるので、債券や株式感覚で投資購入された部屋の一部は(値崩れする前に)早々に転売される可能性もあると思います。


●やっかいなのが、個人が中古マンション購入などによる地道な大家さん業のようなものでは無く、開発業者によるサブリース投資商品的な開発に「ちょっと無理じゃないだろうか」な内容のものが増えているような感触があるんですよね。
業界の人って中堅管理会社の管理部でも「案外相場感覚はアバウト」な傾向ありまして、
当社のようにほぼ制限無く東京全域の調査を継続的に行っているケースは”ほとんど無い”ので、自社管理物件だけの空室状況だけで判断されている場合も少なく無いと思うのです。

実際に、管理会社判断が「安すぎたり、高過ぎたり」違和感感じるケース少なくありません。
(リノベ時の間取り判断も「想像以上のステレオタイプ」だったりします)

ここは前述の
 ↓ココ
悪く言えば「逆椅子取りゲーム的に誰かは必ず空室のまま利回りどころか収益が0になってしまう」特徴がある
 ↑
よく読んでみてください。
「この部屋しかないユニーク」が無い場合、上記の平均値の母数に飲まれてしまうんです。
確かに、奇想天外な部分もある個性的な部屋は求める人と出会うまで時間はかかるかもしれませんが、「その人にとってこの部屋しかない」フラグを持つことになりますから、
成約に至った時の契約期間の長期可能性も高い。
(これが本当の大家さんの経営判断におけるリスクを取るビジネス判断)
 ↑
こんな風に中長期的にゆっくりとした流動性の上昇の中で、木造APの間取り改変などにより東京全体の賃貸物件戸数が”床面積を上昇させることで”供給調整され、同時に個性化も進行していくのが健全なんですが、

はっきり言って現在の状況は、そうなっていない感が大なんですね。


●断言はできませんが、
2018度の前半は、中古マンション購入的にもお勧めとは言えず、
賃貸の住み替え的にも「状況落ち着くまで待ったほうがベター」かも知れません。
特に、郊外の木造アパート供給調整は更に深刻となる可能性もあり(賃料が将来的に大幅に下がるという意味ではありません→一棟売りなどを経て更地化する可能性もありどのように調整が進むのかまだわからないのです)、
まだなんとも読みきれない部分が多いかなと。

勿論、何時の時代も「個性的過ぎて相場母数に乗らない候補」は独自の個別相場で動いていますから、リノベなどにおける設計デザイン部分に才覚ある大家さんであれば状況に関係無く堅実な投資も可能に思いますが、それは誰にでもできることではありませんからね。


■賃貸の状況から言えば
所謂、築浅でユニバーサルな一般的条件の部屋を希望する独り暮らしビギナーな方にとっては厳しい環境になるかも知れません。
(ひょっとすると『春相場』賃料高い部屋しか候補が見つからないなどのケースが出てくるかも)
それを避ける方法ですが、
前述のように、少なくとも中古マンション購入による投資の場合(予め低利回りを織り込んでいるので)決して高い賃料の募集になりません。
ですから「築年数は拘らず」としておけば、候補が無いなどの状況にはならないでしょう。

この場合候補地も(中古マンションなどの母数を考え)無理に郊外遠方を考えず都心近郊も含めて検討する方がベターなケースもあると留意しておくべかなと思います。





posted by iwahara at 18:44 | Comment(0) | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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