とてもザックリした賃貸における「賃料査定計算」の話

かく言う私とても数字は苦手です（笑
よりまして、今回の話はとても計算式がアバウトとなっております件ご理解ください。
（またどこかに計算ミスあると思いますが是非暖かい目でみてやってください。）
参考記事として以下挙げておきますね。
『住まいの心理学』から
不動産投資の表と裏
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/420511461.html
（大家さん業は簡単に投資収益あがると思ったら大間違い的内容となっております）

さてretour＆Retourではもう少しベタなところから「賃貸住宅の賃料はどのように計算されるのか」という話をしようと思います。
時に東京でも都心部の物件ではその賃料設定を「投資目的で購入された中古分譲マンション」がリードします。
これって実に簡単な理由です。
現在の東京における不動産投資は
「利回り７％でなんとか採算ベース（春相場はこんな感じかも）」
「デフレ時代の賃下げで利回り６％が続出（昨今は通年でも安いですが夏相場はまず６％）」
「利回り５％台となればオーナーはかなり苦しい（空室率によっては赤字もある）」
ざっくり言えばこのような状況で、「利回り10％は夢のまた夢」といったところです。
勿論地方都市や相当に郊外まで行けば利回り10％の可能性は残りますが、これは数字上の話でありまして「上物建築物まで安価であるとか、そもそも土地不動産の価値安定度が低くいつ大きく値下がりするのかわからないから」でありまして、資産リスクをデフレートすれば「実際のところ安全圏は地方都市でも利回り８％〜７％」となっている筈です。
この傾向は都心部において「資産価値安定度は小規模物件＜大規模物件」となる構図で同じ数字を示し（床面積の広い高級物件は利回り５％でも安定運用になる）、簡単にまとめると「安価な部屋ほど見かけ上の収益率は高くなりますが、資産リスクは大きい」となるので、決して安価な物件の想定利回りが幾分高いからといって収益率が高いって事にはなりません。

■ここまで話を進めてきて「賃貸住宅の利回りって何？」な方も多数と思います。
簡単な計算は以下です。
中古売買価格900万の１DKがあるとします。
更に賃貸住宅として貸し出すためリフォームに200万かかったとしましょう。
合計1100万円
利回り７％だと→（1100×0.07）÷12＝6.41万
分譲賃貸だと「管理費と修繕積み立てなどの実経費」もありますので（固定資産税はひとまず置いておくとして）、「利回り７％なので賃料7万円前後で貸したい」となるのです。
つまり、
ある程度その賃料から「仮に区分所有でその部屋を購入した場合の価格が逆算できる」となります。
例えば「賃料8万で利回り７％の場合、（8÷0.07）×12＝約1371万」となります。
昨今は値下げで限りなく６％ですから「（8÷0.06）×12＝約1600万」のラインでしょう。

自分で１DK25平米の分譲マンションを中古リフォーム済みを購入すると想像してみてください。
1600万ぐらいかな？と思いますね（流石に1300万で指値1200万とかほど安くは無い）。
相当に古築でリフォーム無し40平米割り込むぐらいの１Lでも1900万ぐらいですから（これをリフォーム400万で2300万だとすると利回り６％で賃料11.5万）。
そして、所得含めて大手銀行の住宅ローン審査が厳しい方になれば住宅ローンも広告のような低金利では借りられません。数％にはなるでしょうから賃貸住宅って「購入と比較して完全に損失となる部分」は数％（少なくとも５％から４％以下）になります。
分譲の場合支払い年月によりますが、20年ローンなんか組むと余裕で「よく考えたら5000万の部屋の銀行への支払い総額が7000万」とか余裕でありますので、仮に購入しても銀行の利益になる部分を除くと更に賃貸における完全な損失は少なくなり「下手したら３％あるかないか」とも言えます。
（注：所謂大家さん業に収益が見込まれるのは「借り入れなしで購入できる現金所得がある」「土地資産は最初から自分の所有物である」など資金調達時のコストが安いからで、一発現金で購入できる預貯金ある人を除くと、賃貸住宅の契約で損する人はほとんどいない筈なんです「自分は今運百万銀行から借りたら金利何パーだろうか？」みたいな。更に大家さんは「地獄の半年偶然空室」なんてリスクも背負いますから。）

■ここお叱り覚悟で言いますけれど、
現代の分譲マンションの存在は「結婚という起業の補償金」みたいな側面もあり、、。
本当の需要に応じて購入が行われているのか疑問なところもあります。
（資産は本来相続前提にするものの筈で、現代社会の核家族化・少子化を考えますと「新世帯単位で資産購入が行われる」事自体に矛盾があると思うんですよ、、。しかも新築分譲の場合ほとんどこれ銀行の資産評価を受けていないでしょう。←更にその銀行が建築時のスポンサーだったり。）
繰り返しになりますが、決して賃貸住宅の契約は借りる側に損ではありませんし、間違っても貸す側にとって不労所得だなんて事ありません。健全経営には貸す側に相当のノウハウとコネが必要です（どう考えても借りる人が得すぎる部屋とか実際にあります）。

そして賃貸住宅の審査は、
前述の賃料8万円の場合→「1600万の資産を2年貸切で更に強制更新契約権あり」というものです。
（借りる側は2年の賃料合計で考えちゃいますが、貸す側は1600万の資産を貸す事になりますのでそこは慎重になりますよね。）
中古の1600万相当のベンツを2年貸切（強制更新権付き）契約した。
これが賃料8万円の契約における審査スケールです。

更にそこを突き詰めていくと、、
ご存知のとおり、賃貸住宅の賃料設定は前述の中古売買の利回りだけでなく周辺相場も照らし合わせます。するとですね、
底地価格の評価はすごく大事でありまして。単純に駅近徒歩2分繁華街のど真ん中とかですね（笑
思い切り商工地域ですとか（住宅地評価としては価格が安い）、そこでcafeを営業するならお得なんですが、住居としてとなりますと「利回り高くないですか？（賃料設定大家さんの勝ちでは？）」な場合もあるのでありまして、
ガチに賃貸で割安感を求めるのであれば「この部屋の売買価格は幾らだろう？な着眼」あるべしなのであります。
端的に言える事は「都心部の賃貸はオーナーも資産価値安定度から低利回りで貸している」のですから、借りる側も都心部の方が相対的に得になる計算になります。


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賃料設定を簡単に想定する方法

えー正直忙しいといいますか、なかなか取材レポートを書けない環境にあるものですから今回は地味でありますが”使える情報”をレポートします。
カテゴリ的に「あれ？」と思う方もいらっしゃるかもですが、いえいえいどうして『分譲か賃貸か』を考えさせてくれるレポートになっている筈ですよ。

地域の相場なんてポータルサイトで検索すれば一発でわかるじゃないですか？
などと切り返されてしまうと身も蓋も無いですが、、
結構面白い話になってますので、お付き合いくださいな。

【さて本題】
「地域の賃料設定を簡単に想定する方法」
一番簡単な方法が『分譲・中古マンションの販売価格を想像してみる』です。
（時折賃貸なのだから賃料は自由にいくらでも設定できるのではないかと誤解されている方いると思うので、その誤解への解答でもあります）

賃貸というのは「資産運用や投資のひとつの方法」です。
簡単に言えば手離した方が資産保全や運用益として他の債権や証券が有利であれば不動産を手放すことが賢明になります。
簡単に言えばそれ以下の賃料となるのなら大家業を廃業して売却した方が有利なボーダーラインがあるという事です。
特に不動産所有で資産運用する事が有利なのは「インフレによる資産目減りが無い」ところです。
インフレ経済の場合定期預金などはインフレ率より高い金利じゃないと貨幣価値の下落に負けて目減りするのと同じ、土地資産はインフレに応じて価格も上昇するのでそこが保存されます。（土地資産バブルは更に別論議です）

しかし現代社会はデフレですから→貯金しておくだけけ金利０でも（物価が下落＝貨幣価値の上昇により）資産は増え続け保全としても安全なので流動性から言っても「土地で所有しておくより現金で持っている方が得」な状態です。
デフレ時代の不動産資産というのは本来手離した方が有利（発端がバブル崩壊なので資産デフレでもあるんですが）なんですが、証券市場と同様に「下がるとわかっている状態で売りと考える人もいない」ワケでどこかで下落は止まります。

更に投機市場のような（所謂不動産バブル）では無く、実体経済にける実需を考えた場合日本は高齢化により人口が減っている上、高齢化晩婚化などで「シングルの部屋は述びる」（そういう意味では人口は減っても世帯数は増えるかもしれない）予測はありますが、ファンダメンタルとしては『供給過剰』であり、東京地区でも住居・オフィースの空室率は実質で５％前後に達する筈です。
（賃貸としても利用されていない空き家も加えれば10％超える可能性あります：日本の都市部全体で15％近いと主張する評論家もいるぐらいです。）

つまり元々からして不動産投資に向いている環境では無いワケです。
（昔からの大家さんの場合、資産が大幅に目減りしている事になります←高い時に売却して定期預金・債権や証券投資に切り替えてた場合と比較した時の損益）
しかし資産デフレで不動産価格が実質「底値状態」なので、
『新規に不動産投資を始める人』には今が有利であり、同時に現在は０金利政策で（本当は物価下落よる逆金利というか物価下落率分資産は増えているんですが）低利回りであっても高い利益率になります。
（これが不動産投資が人気の理由）

ちょっと話が長くなってますが、
えーつまりですね、『中古マンションなどを購入して分譲賃貸として貸し出している部屋』が地域の『賃下げ相場を引っ張る傾向』にあるんです。

これが「地域の賃料設定を簡単に想定する方法」なのです。
■『中古マンションなどを購入して分譲賃貸として貸し出している部屋』の賃料の決め方
中古マンションを購入して賃貸住居として運用する場合、利回りから逆算して賃料設定するとまず（不動産価格が下げ止まりか下落傾向なので）周囲の相場より安いため入居率も高いってなぐあいで、それほどクリティカルに相場を調べなくても簡単に賃料を設定できます。
「利回りありき」で考えるんです。
　↓
額面利回り７％：最近の賃貸相場では標準的な数値でしょう。
額面利回り５％：堅いとも表現できますが”低い数値”でしょう。
（利回り10％超えるのは資産価値が大幅に下がった古い木造アパート一棟売りや不動産価格が不安定な”地方”や”郊外”の場合で←元本リスクが高くなれば利回りも高いと、ここは債権や証券投資と同じでです）
※以前不動産投資する時の利回りの目安は10％でした。後段の説明読んでいただければ「額面で10％無いと厳しい」という状況理解いただけると思います。つまり現在の７％がいいところという状況はかなり『借り手市場』という証明です。

注）購入や新築賃貸だけではなく、通常の賃貸も大規模リフォームなど融資を受けて運用するケースが多いですから上記の利回りは表面上であり、購入の場合で言えば購入時の銀行借り入れ金利をマイナスして初めて所得となり（小規模修繕や空室リスク分も引き当てなければならない）実際の利益はほんの数％となります。
　↑
賃貸住宅を”賃料”で考えるので「なんだか損」と思っちゃうのです。
賃貸とは『住宅ローンの金利程度で長期利用を設定できる権利』なので、それが何％の利率で自分は借りているだろうと考えれば「賃料は支払うだけ損」なんて考えにはならないでしょう。
（「賃料は支払うだけ損」なんてのは分譲やっている営業店のセールストークですよ）
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投資向け不動産売買のwebページに違った意味で”意味”があります。

そもそもの始まりは、いつやらのコメント欄にブログを利用した広告仲介をしている会社から記事の執筆依頼があった事に始まるんですが、
実際話の詳細を担当者から聞いてみると、これがなかなかタイムリーな話だったので、そのwebページの評論を兼ねてこれまた分譲を巡る昨今の情勢なんてものをレポートしてみようって話です。
そんなサイトはこちら↓
http://toushi.homes.co.jp/
ページ自体の主眼がDATAベースの公開（と、業者に対する広告媒体としての営業）にあるのは主体がHOME'Sなのでそこはベタとして（HOME'Sはなかなか変わったところで物件登録のシステムをそのまま自社HPのDATAベースとして貼り付けできるなどなかなかサービス精神も旺盛、ただその一部の業者への利便性が物件検索DATAベースそのものとして「ちょっちどうかな〜」な内容：ここはインターネットポータルの宿命だけれど、がある所謂ポータルに違いは無い）、このサイトの存在意義を角度を変えて見てみると、これが又大変有益なところがある。
■『ここが投資向け売買サイトである事』、
尚且つ、ちょっとサイトを見てもらえばわかると思うんですが、キャラクターがベテラン投資家のみなさん向けのプロサイトじゃなくて、一般投資家のみなさん（ってかサラリーマンの方向けか？）「不動産投資はどうですか」なサイト構成である事に大いに意味があります。

それがどうしたと言われそうですが（笑
「住宅用分譲マンションを購入検討してるみなさんが”分譲リスク”というのを学ぶのにぴったり」であるところです。
実際投資を学ぼう的な話だと、ここの成功体験談なるここなんかは、成功どころか（その可否がわかるのは投資ローンを完済した時なので）「おっかね〜・・・莫大な借金じゃん」とちょっと引きましたが、、
いえいえ、注目はそのコーナーじゃなくて、ここの不動産コラムが出色なんです。
そのコラムっていうのがこちら
『伊藤英昭氏の連載コラム』
ズバリ「いかに投資リスクを年頭に、不動産に投資するべきか」が、あれこれ書かれていて、同時に取得した不動産を大家さんとして管理運営する場合の難しさやそのリスク、分譲をめぐる市場の不透明さ（ここはretourの記事でも前に連載したまんまです）、分譲マンション購入ってどういう意味か、そもそも信頼される客じゃなくちゃいけない等、事テーマが投資なので分譲マンションの営業マンが決して言わないような話が気持ちいいぐらい歯切れよくズバズバ書かれています。
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『分譲か賃貸か？』（後編）

建築業界にも時折ベクトルかかった情報があります。
ここも一部「間違いだらけの部屋探し」に書きましたが、神戸震災のDATAから見ても構造をきちっと見れば「RCの場合1971年以前のDATAから大幅な違いがでてくる」のであってRCの耐震性のDATAは1971年を基準に考えても妥当性が高いにも関わらず、建築業界の資料には（1971年以前のDATAを含めれば当然差が出るので）、「いかにも1981年以前の耐震性には問題があるかのような」ものもあって、売買資産評価としてもここかクローズアップされ「早急な建替えの理由」になったり、購入者がそれを極端に不安視したり（1971年以降のRCの数値は数%程度の差でしかない）、本来亀裂や資産価値としての問題点でもあるにも関わらず（大破と倒壊のDATAを合計すれば1971年以降のRC造には大きな差が無い）、賃貸住居を探している人が「1981年以降のマンションじゃないと不安なので築浅希望（イケイケ営業系不動産会社の思うツボ）」等ナンセンスとしか思えない問い合わせがあるぐらいです（そもそも契約時の火災保険で賃貸の契約で地震保険無しなのはデフォ→地震保険に入るのは外壁の亀裂等資産の保全を考える家主の側）。

そして昨今のメディアは？
こんな状態ですよ。
http://fujiyavstbs.blog99.fc2.com/
http://www.j-cast.com/2007/06/07008252.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/06/post-2ca9.html

この辺話すと違う話になっちゃうのでアレなんですが、古築マンション等で心配なのは配管周りなんかのメンテナンスの部分で（マンションの場合極端な水周りの分岐は設計上も正しいとは言えない）、耐震性の検査をしたら最近の築浅よりよっぽど頑丈だったなんて話はゴロゴロあります。
そもそもコンクリートの水和反応（硬化）から見ても「1ヶ月で約85％1年で95％」その後も水和反応は何十年も続くんです（強度が無限って意味じゃ無いですよ）。一般的な構造物でも耐用年数は50年、公共事業のような大規模構造物なら耐用年数で100年と言われ、、

中古マンションであれば、管理組合の運営等管理人さんにも話を聞く事ができますから、共同体としての現在の運営を確認する事もできます。入居後に「一挙に同じ管理組合員となる”誰とも知らない入居者”全員と顔合わせする」というリスクもありません。管理上の問題やそのノウハウがバトルプルーフされていくにも10年からかかるところで「管理を買え」って話に知られるように、中古マンションを購入するメリットは山ほどあります。
しかし、これまでの経緯でお話してきたように「とにかく流通量が少ない」んです。
時折出る中古の有力物件には「情報公開当日に買い付けが複数件集中」なんて現象があるほどで（中古マンションへの潜在需要は想像以上に大きい）、経済マクロの”事情”と、「非木造住居で数世代」という文化的な蓄積の少ない日本特有の消費者知識の欠落による市場の偏向の結果、中古マンションの潜在需要を形成している”実価値派”はもっぱら賃貸しか選択肢が無い側面もあります。
ひょっとすると「新築分譲に傾斜しこれを購入する人に、いかに高価な新築分譲を購入しやすい環境を整えるのかって部分に経済マクロそのものが動いていて、これを既成事実化している」のじゃないか？
そういう政策とまで言いませんが、違和感を感じるのは事実です。
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『分譲か賃貸か？』（前編）

今回は「昨今の分譲」をメインテーマに話をして行こうと思います。その対比の中で賃貸の存在理由も明快になってくるのじゃないかと、

最初は誰しもが最も気になる価格の背景「市場」についてです。
「市場」なんて言葉を使うと一見経済学的な需要と供給のバランスで最適化された相場が頭に浮かびますが、現在の不動産相場の在り方はそれとはかなり異質のものです。『時制』という点だけで見ても「完成前に完売御礼」等の背景にも「第３次募集で大幅な割引」なんてケースもありますから、完成前の一ヶ月の間にすら資産価値は変動しているぐらいの勢いでその市場が特異だってことがわかります。
話をわかりやすくするために表現を極端にするなら、
＠「不動産市場にはマクロが存在しない」からです。
不動産市場におけるマクロ的評価ってものは経済学の分析なんかの時には重要なものですが、現実の取引は「その物件１に対して売主１買主１」というミクロ経済で共通の取引はほとんど無い（物件はは1戸1戸違う）ため、マクロも何も「その部屋」からいきなり「東京都の住宅供給量」にまで話は飛躍します。
例えば「造作された暖炉はAさんには200万の価値を持つが、Bさんには無価値だ」なケースはいくらでもあるのであって、市場価格とは『流通している�u単価のサンプルに過ぎない』のであって、車の生産のように流通経路が常に安定していて同じ商品が多数の在庫によって担保される事もありませんからマクロで分析する事は全体像を図る事ができてもそれは参考に過ぎません。

「私にとってこのマンションは1億の価値がある」と当事者が断言すればそこには1億の価値が創造される事になります。この評価はその人物が購入者であれば「one」でいいのです。
現実ではどうなるでしょう？
今暮らしているマンションを中古で売却しようとする時「その人（one）が現れるまで1億で募集しよう」これは可能です。大問題なのは「それは一年以内に売却可能か？」という時制の部分の評価で、ここって正に『金融商品』なんです。
長期間売れない資産は、利回り換算でも損益が含みで増える事を意味しますし、それこそ巷の『現金問屋』さんが何故格安で仕入れができるのかって言えば「現金」だからです。
オークションされている方ならこの辺どなたもよくご存知ですよね、
最低希望価格を設定し延々更新を続けるのか？即買いの設定するのか？
■同じ商品は「決して同じ取引価格にはなりません」
しかし”その流通速度”を図る目安はマクロ的な相場にならざるを得ない。
だとするなら、不動産市場の評価には複数の視点が必要で、「極端に引いたところ」と「個別の物件内容」の双方を区分けして考えないと全体像を見失ってしまいます。

「極端に引いたところ」で、今何が起きているでしょうか。
最近は流石にマンションを供給可能な土地の不足で仕入れ営業の動きが鈍くなりましたが、一時なら毎日マンション開発業者の営業担当者が土地の仕入れ調査で地域の不動産会社に来店し、「一日に何人も来た」なんて事も珍しくありませんでした。
開発業者の背景には当然巨大金融資本があり、開発の可能性のある土地は先ずマンション開発業者か建売分譲業者が買い付けてしまいます。
とても簡単な話です、一般消費者が土地を買うなんて余地は最初から”ほとんど無い”んです。「分譲という既製品しか買えない」という事情を前提に以下の流れを追ってみてください。
※『既製品』と言えばリノベーション用の素材となる中古マンションもなかなか手に入れられません。高額な改装費用を乗せてリノベブランドとして売却する改装系業者が消費者にとって有力な競争相手だからです（この辺の盲点をついての中古素材マンションの購入等仲介のアドバイザー抜きには難しいものです）。

�T資産価値の評価として、転売価格が心配な消費者心理から『ブランド名のあるマンション』や『新築・築浅マンション（築浅信仰）』に人気が高まる

ここの背景には、不動産知識の専門家とは言えない消費者心理もうかがえます。
実際不動産の仕事をしていて感じる事に（HPのコンテンツに「間違いだらけの部屋探し」書いているぐらいですから）「一般消費者の不動産知識の大半は間違っている乃至広告等によって誘導されている」と実際感じています。それは当然当たり前です、売買に至っては投資家でもない限り不動産取引自体の機会が一生に1回あるかないか程度の頻度であって、そんな一般消費者が不動産業の知識において熟練する事は構造的に不可能です。そんなニーズから「不動産仲介：エージェント」や「コンサルタント」ってシステムがあるのですから。

ここで大問題です、
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『不動産売買の在り方（retour&NAGAO）』がスタートです

告知ですよー
web-retour公式ブログ『retour＆Retour』に続き、ついにみなさんんretour東京公式ブログ『不動産売買の在り方（retour&NAGAO）』がスタートしました！
retourのブログ構成は、「賃貸中心の不動産情報誌retour＆Retour」「retour＆Retourの裏ブログ：不動産と心理学の話retour＆kagewari」「不動産売買の世界を赤裸々に語るretour＆NAGAO」によってほぼ全ての不動産現況を知る事が可能にっ

なーんて、大げさなものではありませんがそれぞれに興味のある方にはちらーっと一巡していただければ「ほほーなるほど」となるのではないかと（笑
はい、そんなワケでこのretour＆Retourサイドバーにretour＆NAGAOのRSSフィードが登場しております。
担当：長尾も「少しでも賃貸や売買を考える時の参考になってくれれば」と、ブログ開設後瞬く間に記事を3件アップと（週に1回更新予定）出だしは好調です。これにあわせて「明日の大家さん売買DATAベース」も登録内容の充実を図っているところで、総合的な不動産情報のハブとなるよう、ほぼ構成が固まりました。
特に売買に関しては、再三このブログでもお話していますが「安易に購入するものではなく、住居としては基本的に賃貸がお勧め」。ですから売買を考えている方には長尾のブログ記事を参考に「そもそもどういう物件が東京にあって、どんな形態で購入すれば」な角度でロングレンジに考る事をお勧めします、投資向けの売買情報も配信しますから（これも住居売買を考える上で大きく参考になるのです）、購入を考えている人も賃貸一筋なあなたも「そんなんなっているんですかっ」な感じで読んでいただければと思います。

よろしくごひいきに〜

代々木からリノベーション分譲マンション内観レポートと、昨今の分譲事情です。

実際物件は買い付けが入っていて、現在は売買広告は終了契約予定となっているお部屋です。
代々木近隣という事もあって、内観取材の機会がありましたから「昨今のリノベーション分譲はどんなものか」情報として紹介します。
何度かこのブログでお話していますが、RCマンションは内容が良ければ100年はコンディションを保ちます、管理組合の補修保全と建設当時の物量投入の内容によるのですが、元々分譲マンションを不動産資産としてみる場合、一戸建て住居とは見方を変えなければなりません。

新築分譲が昨今好調に売れていますが、その後100年は状態を保つかも知れないマンションのトータルの価値を考えるときに『新築である事』は特段の意味を持ちません。（実際古い時代の作品の方が、ゼネコンが社の名誉をかけて建造って時期にも重なるので、建築基準を数段上回る物量投入があった時代になります）
そもそも考えてみてください、

「売主が儲かる」んですから、

それは当然そこに利益が確保されているんであって、発売前にモデルルームだけの内見で完売なんて話には、本質的な疑問を感じます（実際新築完成前に売約済みになる物件がある事は事実ですから、新築をどうしても求めている方には、待った方がいいですとは言えませんが、そのリスクは十分考えた方がいいです）。
そもそもマンションの資産価値とは何でしょう？
日本の不動産が不動産と言われる所以のひとつに銀行の存在があります。日本の銀行は未だに信用で融資する（本来こうあるべきだと思いますが）と言うより「担保主義」です、どうしても資産価値で見る場合「それを担保にして幾らの融資が受けられるか」の基準で考えれば、その査定から逆算して「マンションの所有権」になりますが、実際マンションの土地部分の所有権となると、敷地に対して入居戸数の割合になるのですから「実質的な土地の所有権」は一戸建てに比べて非常に狭く、一戸建てに比べてその資産価値自体が不安定である事がわかります（タワー型なら葉書一枚分です）。
もうひとつ見方があります、固定資産税です。固定資産税はそのマンションの耐用年数から資産アリと認める年限に応じて課税される事になりますが、こちらの耐用年数は非木造住居の場合47年で（一般に課税額は木造土地付き一戸建ての方が安い）、その内容も「もっぱら上物の価値」となります。

つまり、上の構造物の内容に実質的資産価値がある。のであって、不動産というよりも「100年もつかもしれない車を買った」に近い資産だと考えてもいいのです。
実は売買を必ずしも資産価値で考えるのも間違いで、利用価値という観点や住居利用における維持コストから「価値を償却可能か」という利益率で考える見方も必要で、この場合には「むしろ所有権は損になる」場合もあり借地権の一戸建てが実はお勧めになったり、十分に詰めて考えないと失敗する事もありますから、最も手軽でノーリスクな住居が賃貸である事には間違いありません（資産運用益を実際単体で考えるなら、自宅購入まで不動産投資の資産運用として考えるのは適当では無いからです、資産運用単体なら各種金融商品で考えるほうがずっと選択肢は多いんですから）。

さて、100年もつかもしれない車（税務当局の考える資産査定なら47年の耐用年数）の「どこの時代を所有するのか？」これは、「その建造物を住居として何年使用するつもりなのか」に繋がります。単純に考えれば30代で購入して100年使う事は寿命から考えられませんし、相続を前提にするなら固定資産税だけでなく相続税の事も考えなければならないでしょう、
一世代の入居年数を単体で考えるなら、昨今の高齢者時代の福祉として将来内容のいい行政サービスが期待される可能性もありますから、確定的に考えられる入居期間は「概ね20年〜30年」が無難な線でしょう。
つまり新築を争って買う必然性はありません。
そして、「20年〜30年使用する」んですから短期的な転売価格に意味があるんでしょうか？（確かに中古マンションの価格から考えれば築浅が有利には違いありませんが、2年後3年後って賃貸じゃないんですから）
よーく考えてみて下さい（30年を超える住宅ローンもこれまた別問題なのもわかります）。
20年〜30年ってちょうど住宅ローンの期間ですよね、
つまり、考え方としては「銀行に所有権があり、自分は銀行から部屋を借りている」に近い状態です。しかもマンションの売買価格が30年後に幾らなのかにつていは不動産コンサルにも「未知数」です。

なので、「20年30年契約の賃貸で契約終了時に所有権が貰える極端に耐用年数の長い消費材」これが分譲マンションです。（ストックオプションみたいに考えてみてもいいかも知れません）
又話を戻して、車にたとえてみましょう、
試乗しないで買いますか？
それこそ2年後には中古車として転売するかもしれない車でさえ、開発用の車の「モックアップに乗って購入決める」なんて事は在り得ないでしょう。それが唯一在りえるのは「ブランドの信用」だけです、「フェラーリの限定車両」とか、「ロールスの有名な車両だ」とかになります。
しかし、マンションって施工主は表記されていても「下請けにほとんど丸投げ」のケースだって在り得る上に、車ほど有名ブランドが確立しているのでも無く、まだまだリスクのある商品である事に違いはありません（それこそブランドと言えば「広尾のガーデン」とか「ペアシティシリーズ」とかって話になります）。

そこに昨今の「リノベーション」って考え方が登場するのです。続きを読む

耐震強度偽装マンション問題を考える。

バブル以降の所謂『手抜き』とは、「室内の仕上げ（CFの波打ちや、壁クロスのボトムになる幅木の仕上げ等）に手抜きが多いね」という話は聞きます。昨今の新築ラッシュ（無理な工期の短縮化）で「資産価値として大丈夫なんだろうか」という内容です。
物件全体の構造強度も含む話ですが、構造強度とっ言っても「コスト意識で合理化されているので、耐震基準以上の物量投入が考えられなくなった」とか「コンクリートの質（特に砂利）が、昔の方が随分と良かった」とか「コンクリの基礎強度確保のための、養生が十分なのか」とか「偽デザイナーズ打ちっぱなしコンクリートの質と仕上げに問題があると、外観の損傷が早く家主さんが大変」という話で、まさか地震で倒壊って話ではありません。

古築で内容のいいものはコンクリートの状態や柱の太さも目視で確認できる上、内容のいいコンクリートであれば経年変化で“ほとんど石化する”（実際に「ドリルが入らない」という話を聞きます）ケースもあり、「一概に古築なので強度が弱い」とは言えないのです。
ゼネコンの系の推定では「亀裂等の手入れをキチンとしていれば60年〜100年保つ（内部の鉄筋に錆が入ると寿命）」とされています。

※築20〜30年のマンションを「熟成されている」と呼んだりするのは、コンクリートが固まる化学反応の熱（水和反応）が完全に冷えるのが「一般には10年から20年（30年から50年という説もあり）」だからです（水和反応は永続的に進行し、完全に反応が終了する時間は特定できない）。

※耐震基準見直し以降の非木造住宅の構造強度DATAはそれ以前のものより向上しています。
しかし神戸の震災におけるDATAを見ると『倒壊又は崩壊』に至ったRC建築物は「〜1971年で11%」「1972年〜1981年の構造被害グラフは1982年〜とほぼ一致していて約3〜2%」と、その違いは全体でも1%〜5%の差なのです（1971年の建築基準法施行令改正、1981年の建築基準法施行令の改正は新耐震設計法の採用だが、安全性向上は1971年の改正が大きく一部の項目では81年改正後の方が破損率が高いものもある）。
構造上注意が必要なのは「1971年以前の鉄骨造」等、かなり特定のケースです（ほとんど取り壊されています）。
又、区分所有ではない賃貸マンションなら「共有スペース」という概念がありませんから、資産を維持する動機としては分譲より安心感があります（つまり古築であるという理由だけで、構造強度に心配のあるものは外観からかなりの部分が判断できます）。
むしろ「1990年代バブル建造物の手抜き建築」が話題になるぐらいです、
確かに全体として見るなら1981年以降の耐震基準で建造されたRCの方が「技術的に地震に強い」ですから、資産価値を心配される（分譲等の）場合には後者の方が安全です。



「新築で倒壊の恐れあり」
これは衝撃的な事でした
■今回の事件は明らかに「確信犯的詐欺」であり、これは刑事事件です。

住居利用の分譲について、現況を簡単に説明するなら、
ブログで内容のいい古築をよく取り上げている当社は、中古売買を勧めていてもおかしくありませんが、築年数が古いと「その後の売買価格が十分に予測できない」ので、資産価値としてのリスクが高いのですから、「耐久消費財的購入」や「暮らし倒すための購入」「投資ではなく“大家さんになる”ための購入」ならお勧めしていますが、「資産として転売を折り込む中古売買」はお勧めしません。
「資産リスクを家主が既に引き当てている賃貸住宅の方がクレバーな選択だ」と考えているのです。
特に高齢化社会と少子化等、現代の暮らしの形態は流動的です（離婚率も50%越えています）。「東京の暮らし」というテーマから見ると、賃貸をベースに考える方が自然です（「分譲向きの要件」というのがあるのです、これは「特集分譲か賃貸か」で取り上げます）。

ブログの内容からも「築浅と新築は別物」と考ええいます。
（retourは築浅信仰に否定的です。）
又、木造建築については「逃げやすい」事と（ですから1階アパートも悪い選択では決してありません）、死亡事例で最も多いのは火災（なので石油ストーブは禁止）ですから、高層非木造建築物における倒壊リスク（逃げられない）と、木造建築の地震リスクは考え方自体が違います。昨今の２×４高性能住宅は耐震性についてもRCマンションと同等の性能を持ちますし、文化財となっている神社仏閣等、内容と地盤が良ければフレーム構造の木造建築物も倒壊しません。
※火災となると、ご存知の通り高層住宅には違う意味のリスクがあります。
木造で怖いのは延焼による火災の恐れですが、こちらは接道等の都市計画の話になります。


■今回の『事件』の背景、昨今の新築事情

「明らかな供給過剰」これが現実です
金融サイドからもミニバブルと言われているような資金の流れがあるのは確かで（昔と違って、転売目的の無い分譲や賃貸住居等に対する融資ですから不良債権にならない）、その背景は「低金利」です。低利でも安定的な利回りが見込める（現物があるワケですし）不動産は（投資ファンドとして証券化され）金融商品のひとつになっています。
元来「利回り10%」が不思議では無かった不動産投資の環境で「利回り5%は堅い」という見方自体は間違いではありません。
ところが、所謂ファンド系の建築物件は「市場分析が甘い」面があって、潜在的な「ニーズ」と必ずしも一致していないため、結果的に「近隣の賃貸住居と同価格なのに新築」のような線上で満室を狙うものが多くなっているのは確かです。礼敷条件の大幅緩和が、結果として法人利用の短期賃貸借契約を集めてしまったり（賃貸において「短期退出」は、採算性を大幅に悪化させるのです）、悪循環になる事もあるのです。

東京の世帯数にも限りがあるのですから、シングル向けの投資用住居を何棟も建てることが建設的なワケも無く、地域によっては既に２DKタイプのファミリー向けはダブついている現況で、潜在的には「広めのシングル」「１LDK」「２LDK」へとニーズはシフトしているなかで、「１K（20�uランク）」「２DK」「３DK」だと構造ギャップも埋まりません。

つまり、想定利回り5%でもリスクはあるんです。
それでも供給が続く背景に「低利融資」の存在があります。
実際に動いている金利は、みなさんがご存知の数字だけではありません。支店長決済で大口顧客には低利融資の話が持ちかけられます。
つまり、少々の供給過剰があっても低利融資なので「金利より上ならいんだから、賃料を低めに設定すればいいか」となり、「証券化された不動産投資は確実な金融商品」とは言えないのです（5%も廻らないとか、運用自体に失敗する可能性もあります）。
最近流行りの「リノベーション古築マンション」という強力な対抗馬もあります。旧ファミリー向けをシングルユースに改装すれば「広めで内容のいい部屋を提供できる」ので、市場の潜在ニーズとのギャップの無い間取りに改装されるからです。

このブログで「新築は別の意味で得」と言っているのは、賃貸の立場から見れば「昨今の新築は割安感が非常に高い」からです。
又、ファンド系は「分譲」にするのか「賃貸」にするのか市場を見てから決めたりしますから、これが賃貸に出ると「全室分譲ランク」になるため、設備面でも一般賃貸にに差をつけます。
ですから、間取り内容も煮詰められている現代の新築は『性能評価的な内容で最強』なのです（ドラム式洗濯乾燥機なんかが付いていても「私洗濯機持っています」な事にもなるのですが、、）。


そこから見えることは“圧倒的に賃貸の方が選択肢が多い”って事です。ほとんどノーリスクなんですから。資産にならないって意見もあるかもしれませんが「掛け捨て保険」のように考えれば見方は違ってくるでしょう。
高齢化の将来が見えない現在、分譲は慎重且つ計画的に考えるべきもので、
「基本的には賃貸でいいか」これはアリです。

そんな昨今の賃貸住居の動きの中で、住宅ローンの金利が何パーセントになるのか良くわからない分譲は有利か？（この辺のお話は近日中にアップ予定の「特集分譲か賃貸か」で詳しくお話します）「賃貸より月の支払いが安い」等の広告を額面どおりに受け取らず十分に内容を検討しなくてはいけないのです。


実際「マンション用地探しています（一般広告に出ていない話の意味）」という営業はひっきりなしに来ます（「聞いた事無いぜこの会社」なんてとこらも話がくるのです）。
『国内設備投資が回復していない今、不良債権問題はほぼ解決しているので「低金利政策の結果」、そのまんま、マネーサプライが不動産に流れている。』
背景は意外と単純なものです、
実際郊外の売買でも、「第一期募集完売〜〜最終募集は大幅割引」なんて話はよく聞きますから、供給過剰の中で「完売」を目論むためには、立地やブランドがよっぽどしっかりしていない限り難しいのです。みなさんも一度ぐらい「マンションいかがですか？」という売買営業の電話受けたことあると思います。売買の営業っていうと法律違反覚悟の看板と、ビラ撒き、電話攻勢等ご存知の通りです。常に完売とは限りません。



そんなバックグラウンドの中に「平均１００�u超の永住型マンションにこだわり、５年連続平均専有面積日本一（首都圏６年連続No.1）」のマンションが販売されたのです。
近隣相場を覆す安さ（�u単価）の分譲マンション、
「恒和不動産」に始まり→「ハウジングセンター」を経て→「株式会社ヒューザー」
「グランドステージ」シリーズで成功したその秘密は「耐震強度偽装」の「違法建築」だったのです。
※「グランドステージ」シリーズ全てが「耐震強度偽装」という意味ではありません。国土交通省の調査結果を待たなければ今回の「耐震強度偽装」の全容は明らかにならないでしょう。

・マンションは「ヒューザー」が、
・ビジネスホテルは「株式会社総合経営研究所」が
「平成設計（木村建設の設計部門）」「木村建設」「姉歯建築設計」は、その組織の『低コスト』マシーンだったのでしょう。

「背景にはもっと何かあるんじゃないか？」が正直な感想で、
これは手抜きとかのレベルではなく犯罪です。


不動産業に携わる者として、この「耐震強度偽装」はとても恐ろしい話で（偽造によって検査をパスしてしまっているのですから）、購入された被害者の方のショックは計り知れないでしょう。
「特集分譲か賃貸か」近日中にアップの予定ですが、今回の事件の内容を踏まえた特集を予定しています。