2022年05月20日

選ぶのはどちらか、階層系か、オリジナルか(千駄木1K)

まず立地ですが、千駄木駅近くでスーパーは徒歩1,2分、しかも位置的に谷中銀座も10分圏内で、駅近千駄木から徒歩5、申し分ありません。
文京区千駄木2の低層高級RC建築マンションになります。
今回の目玉は、オリジナル造作の部屋と、全面リフォーム階層系のお部屋が同時に募集されているところで、その違いなどから階層系になるとどれぐらい賃料差があるのか参考になると思います。

目玉の間取り比較です
(位置の関係から若干形は違いますが、双方平米数は同じ27.3です)

2階オリジナル間取りから
mamkbunnk01.jpg

30平米に迫ろうかという広さですから、居室のスペック表示は8帖、
Kが完全にセパレートする珍しい間取りになります(水回りを一直線にした設計かと)
クローゼットの位置的に、居室にも何らかの収納は必要かなと思いますが(3階は少し事情が違ってきます)、申し分無い内容です。


そして3階階層系間取り
mamkbunnk02.jpg

こちらはB・T別に拡張された分、どうでしょう居室7帖(実質有効エリアは6帖か)
半面独立洗面の設計となっているので、クローゼットから洗面で服を着てって流れもあり得るというところから、居室は少し狭いながらも意外と使い勝手もいいのではないかという優れた改装となっています。
(物件概要にあるように、設備もグレードが上がり『分譲キラー』級)

さて、この両室
条件はどのように違ってくるのでしょうか
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2022年05月12日

三鷹からオーソドックスなB・T別1K

見たところなので勿論正確ではありませんが、SRC造(鉄骨鉄筋)の内容的に、若干鉄骨造よりのSRCなのかなと思います。RC造はB・T別が難しい場合が多く、反対にワングレード落ちる鉄骨造では(パネル工法的なところもあり)B・T別が多くなるためです。
何れにしても中層6階建て建築であり、外観的にはRC造マンションのそれです。

立地がなにより抜群で、最短距離では三鷹通(バス通りですね)、買い物して帰るなら商店街通過してこの交差点から
nnhabutka01.jpg

こっちいって三鷹通へ
nnhabutka02.jpg

(駅前通りから最短は前述)なのですが、微妙に買い物が先までいった場合(ドラッグストアなんかあるんで)
この辺から
nnhabutka03.jpg

一本裏通る手もあります(結局交差点戻らないと三鷹通渡れないんだけど)
nnhabutka04.jpg

小さな地元店などもあるので、ルート的にはこちらのが馴染みいいんですよね。
(物件はこの突き当りです)
■オーソドックスなB・T別間取りはこちら

nnhabutka00.jpg

説明するとこは無いですね、
22u超えているので、居室6帖は確保されていると思います(スペック的には6.5と表記アリ)。
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2022年05月01日

GW特集ってつもりでは無いのですが、売買投資物件準戸建ての紹介です(ネコ可)

現在retourは売買の取り扱いを行っておらず、サイドバーからの資料公開も【参考にどうですか】という扱いになっております、興味のある方は信頼おける不動産会社に相談してください(ダウンロードできます)。
さて、ズバリ玄人向けの物件です、
私は売買担当では無いので詳しいことはわからないのですが、通常は区分所有的に売買できない木造建築でもこういうタイプがあるんですね。
時々マンションでも右半分と左半分で所有者が違う共同名義物件というのがあるんですが、連棟長屋建築的戸建てで、共同名義になっているのかな?
【所有権持分比率】の記載が資料にあるんですよ。
加えて築年数も古く、銀行からのローンは100%不可能なタイプだと思います。
(担保価値を評価不能という意味)

■ええ、基本「現金一括で支払える方向け」、
半面、だからこそ驚きの利回り8%(利回りってのは資産評価に反比例するんです:安定度が高いほど低利回りとなる)、しかし木造建築だからといって耐用年数的にガタガタにってものばかりではありません、補強するのも簡単なので(工務店も仕事が難しいRCの内装は実はめんどくさいので嫌なんです)投資リスクが高いとは言えないと思います。
内部造作もネコ可を意識してキャットウォークなんかもありましてww
徒歩距離はありますが、都営の大島といえば地元でも知られた街です。
ネコ好きの入居者が探して見つけるぐらいの内容になっていると思うんですよ、

間取りはこちら

hujjbaimesi01.jpg


「後から売却するのが難しいのでは?」
それは勿論です(笑
このタイプの投資物件というのは「10年から15年運用して元を取っちゃって」という風に考える物件なのです(今回は8%ですから12.5年で元取れます《0金利時代なのでこの辺の計算は簡単》→それ以上運用できれば後は全部収益)。

※勿論投資向けで購入して、解約後に自分が住むってのもアリアリでしょう
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2022年04月22日

これはデザイナーズ的高級アパートでしょう(どちらか言うと女性希望的な)

今回は画像使用可な管理会社さんのものなので(空き予定時の資料なのか室内画像は無いんですが)添付のものを見ていただきたいのですが「間違いなく高級アパートでしょう」。
このブログにおいて一押しのタイプです(その次が高級低層RCかしら)、
数が限られているので決して母数の多い部屋ではありませんから、契約できる人は運がいいですよ。

立地がこれがまたいいんです、
荻窪駅変則西口南側(買い物するなら南口もありですが)あの斜めってるゆるい飲食商店街をすら〜っと歩いて環八渡った先に「”特に”閑静な住宅街がある」のです。荻窪駅徒歩8分で(信号待ちによっては実徒歩10分でしょう)この環境は”ここだけ”でしょう。
昔ながらの低層戸建て中心の区画なので、高級木造APというのもわかります。

■現代的で絶妙な間取りがこちら

nnmahaka001.jpg

ユニバーサル且つデザイン性も高い優れた間取りです、
常識的にネガティブ評価する人はいないでしょう。
木造の自由度をいかしたB・T別、日本人向けの1Rストゥディオと言えるのではないでしょうか。
RCと違い平米数も”ほぼ実測”となりますので、23平米越えは壁芯計測のRCなら25平米クラス。
資料的には居室7帖となっております。
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posted by iwahara at 11:55 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年04月15日

よく考えると、これは相当ハイCPでしょう(八丁堀の1R)

希望駅で思いつく方案外少ないかもな駅のひとつふたつってのが、
新富町と八丁堀です(東銀座はハナから知ってても諦めるでしょう)
実際言ってみると地味というかww、歩いて現在けるけど裏町みたいだねって立地なので、住宅利用としては好適ですし、知名度的に無駄に相場が上昇してる月島よりいいと思っています。
(湾岸なら月島より断然勝どきですよ)

そんな八丁堀からまさかという条件の1Rです
間取りにはこれという特徴はありません、
よくあるこんな感じです

kkkaabbri01.jpg

1Kっぽい1Rで、ハンガーラックは自分で持ち込みかなと、
特徴としてはそんな感じ、
25平米超える1Rなので、居室はスペック上10帖越えです。

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posted by iwahara at 22:33 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年04月08日

住んでもいい事務所、南青山から

retourでは繰り返し「(賃貸玄人向け的に)事業用途設計の1Rを住居で」お薦めしてきたところですが、今回も実際のところは事業物件なんですが「住めます」。
条件設定が事業用途としては割り安、住居としてもヴィンテージながら周辺相場から見れば妥当な線といったところでしょうか。
利用は24時間となってますが、だいたい夜帰るでしょう(飲食はNGですから)。
つまり、夜や休日は驚くほど静かな可能性もあり、フリーランスで自宅SOHOな人には最強かもです。
独立系の事務所は見積もり単価において存外に住所がモノを言うと聞きます(ホントのとこは知りませんがw)、そういう意味でも文句無しでしょう。
勿論、南青山周辺好きでドーンと30平米越えのルーフ付き(室内が広く感じる)ストゥディオお探しの方は滅多に無い出物だと思います。
※今回もレインズに登録されていると思うんですよね
印刷すれば他社でも仲介可能です(retour変則冬季休暇につき)
サイドバーの公開資料(1ヶ月メンテ)にありますので興味ある方は保存してどうぞ、

住所的には外苑前の南東、外苑西通りの南側(案外静かなところだったと記憶してます)ちょっと歩けば青山墓地の桜が見えるって位置です。

■ルーフが目玉かなという1R間取りはこちら

nakkakann01g.jpg

収納か?ってとこはPSですからね
横玄関にドーンと広い1Rで資料的には12帖超え、かなり開放感あると思います。
(玄人向けのお部屋になりますので、他は説明するとこございませんw)
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posted by iwahara at 14:43 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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