retour&Retour

勿論今回も自主規制により取材はありません、
立地は過去取経験のあるルートなのでおおよそわかります。
池袋駅北東の大交差点から春日通りをちょい（更に東に）入ったところとなります。
難しいルートではないので、雰囲気もストリートビューで追えるでしょう、
（あくまで私の感覚ですが、この辺は豊島区というより文京区っぽい雰囲気すらあります）
徒歩10も駅に近すぎると別の意味で問題かもしれない池袋にとってはベストでしょう。

こののお部屋契約された方はかなりラッキーだと思いますね。
半面間取り的に好き嫌いがあるかもしれません。
（プロ的には最強にお勧めの設計です）
確信はありませんが、
分譲ですし、間取り改変されているのではないでしょうか。
（だとしたらオンリーワンです）
【非常に現代的な間取り】となってます



ズバリ見ただけでカッコいい

キッチン出口ドアの位置関係が微妙かもしれませんが（取り外し可能ならその方がいいかもですね）、3点ユニットの位置といいパッケージといい、床面積最大効率且つ玄関ホール付き。
効率の良さから30平米級と考えてもいいかもしれません。
とにかくよく考えられた間取りです

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流石の緊急事態宣言ですから
取材は『完全自主規制』です

どうせいけないならと、再掲載物件を紹介することにしました。
見つかるかなと検索してみたところこれですね
ありました、ありました、
http://retour.seesaa.net/article/453875296.html
賃貸条件的に、階層と間取りも違うので（実は床面積表示が違うのかちょっとわからないのですが）当時とそのまま比べるのはいけないと思いますが（内装のグレードも同じでは無いでしょう）、
「春相場」となっている部分あるかも知れませんね。
　↑
であってもハイCPというところが凄い
（※サイドバーリンクにもありますが、retourは春相場時期の部屋探し否定派です）

前述紹介過去記事読んでいただけるとわかると思うのですが、
存在そのものに好印象があったり、地域的にもとても環境のいい閑静な住宅街なのです。
確かに（阿佐ヶ谷徒歩を謳うのは少々無理あると思いますが）駅から遠く、正直最寄りは西武線なんですが、「テレワーク自宅SOHO」などが進み郊外での好条件の部屋も検討される昨今、
遠方の駅では無く「最寄り駅から郊外だ」も、同じ郊外であろうと思うワケです。

横玄関の広々とした間取り１DKがこちら



構造は木造モルタルとなっておりますので、古築でもありますし遮音性などは大きく期待できないと思いますが、なんといっても30平米超える広さがストレスを下げてくれるでしょう。
（音源から離れる事もできますし）
イメージとしては木造の雰囲気を最大限に「大きな本棚でも置いてゆったり」という生活への適合性が高いお部屋であろうと思います。
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今回は文字通りの自主規制ですね
（件の感染症に対する見解は関連ブログ『住まいの心理学』などで書いてきたとおりですが、公式的には政府なりの方針を尊重しておりますので、緊急事態も検討されている以上自主規制の判断とします。）
駅近なので、グーグルマップで追えると言えば追えます
ぶっちゃけ地元情報的には、荻窪駅から行く場合「いきなり真正面の駅前ロータリーから青梅街道には出ないわ」って細かいとこはあるんですが、
自主規制によりその辺のディテイールは割愛します、

さて「堅い選択」とは何かと言えば、
築浅フルスペックなど基本的に文句の付け所のないユニバーサルタイプで、若干根拠不明な築浅人気による相場感から賃貸条件的に「最強の2番手候補」となるタイプの部屋を意図してます。
今回紹介のお部屋はレポート的にはよく登場する中央線では一部有名中堅サブリース系の信用あるこれまた堅い管理会社のお部屋ですが、
同社の管理物件にはいくつかのブランド名を冠したラインがあり、
過去retourのレポートでは意識的にそのラインは避けてました。
（retourはどちらか言えばビンテージ系や木造なども推奨の仲介会社です）

長年続けてきた結果でもあるのですが、考えてみればそんな前述築浅系ラインもこなれた築年数となってきており、「堅い選択」として知られた物件もいよいよ推薦候補に入ってきたんだなと、
なんだか謎の感慨にふける今日この頃、
●条件的にも出色の内容かなと思います。

中央線では潜在的に最強の人気を誇る荻窪、
何故って、通勤利便性（中央線は勿論ですが、丸の内始発が大きい）、ファミリーの街として駅近環境の買い物利便性の強さがその理由です。
全く風俗が全く無いことはありませんが（ほぼ皆無に等しく）、そちらの側面も強い吉祥寺とは違い「世帯を選ばない有力な駅」として知られています。
ファミリーの街として有名な背景には、有力な小学校などもあるようです（この点私は詳しくありません）。

青梅街道沿いから「幹線道路よりの喧騒」心配されるかもしれませんが、
荻窪駅周辺は（通勤のバスが数珠つなぎになるほど）若干渋滞がちな道路なので、この辺だと「環七・環八沿いのようなイメージとは全く違います」、大人しい幹線道って言葉はありませんが、そんなイメージです。
住宅街はガッチリ低層指定になっているため、中高層のRCを探せば自然と幹線道路沿いは避けられないのもあって、青梅街道沿いは問題とならないでしょう。
（しかも街柄的に商店街の展開状況も好ましい”駅から四面道方向・西側”です）


■資料的には徒歩5分のユニバーサルな間取り１Kがこちら



１Kというより「玄関ホール式」横幅ワイドな１Rと考えるのが吉かも知れません、
このタイプだと（推奨ってことではありませんが）冷蔵庫と電子レンジを居室側に置いて、ギリギリまで楽する感じで考えたくなりますね（笑
キッチン利用度の高い方は「ドアを開けっぱで」の方が暮らしいいかもしれません。
１R基準の17を超え、18.36平米の１Kですから、しっかり居室6帖は確保と考えていいでしょう。
横幅ワイドな分、広めに感じる筈です。
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REINSも休業と言うことで
久しぶりのテキストオンリー記事です。
（本来このネタは『住まいの心理学』向きなのですが、現在あっちがニュースブログみたいなことになってますので、堂々こちらに核とします。）

実に分かりやすい話で
私の実家が北海道なものですから、東京と実家の「床面積行動半径」なんて比較すると、
真面目な話「100：１」ぐらいの差があるというか、、
「建坪を平米に変えても東京なら大邸宅なんだが」みたいな事なんですよ、
しかしですね、
東京帰ってきてギャップに驚くとか”無い”のです。
（それは初見差はありますよ←ここは内見時のインプレッションなどの参考にしていただきたい）
初見差があるにしても「人の行う行為に差はありません」
方や駅近は便利と言っておきながら←ほら、変だと思いませんか？

過去reourでは新橋の黒川作「中銀カプセル」なんかもレポートしてますから、古い読者の方はご存じだと思いますが、「果たして広ければ広いほどよいのだろうか？」ってね、

＜話を戻します＞
映画に出てくるような大邸宅あるじゃないですか、
「門からお屋敷まで車で行くのが常識で、歩いたら10分かかる」みたいな。
だ・と・す・る・と
「駅から20分、長いエントランスに商店街まであるなんて、すごい敷地ですね」←どう思います？
（それは占有スペースじゃないだろってご意見あるかもですが、そんな事言ったら超高級MSでエントランスにコンシェルジュあるようなの自慢するって意味無いじゃないですか）
駅から20分で、駅近くには制服着た公務員の警備員もいるんですよって、、
（それは交番のお巡りさんだから、、、）

●つまり
極論・暴論で言えば
「駅徒歩時間の短さを評価するなら、部屋は（設備が十分なら）狭い方が好きだ」
となるんです、
逆に、
「広い部屋が好きな人は、広大な敷地共有部分（駅徒歩が長い郊外）も好きだ」
　↑
強引だなとおっしゃる方いるかもですが、
あれれ「そうでしょうか？」
不動産の道理そのままですよね（都心部は底地が高く、郊外は安い）

つまり、都心よりだったり駅近好きな利便性重視の場合、
「設備が十分なら部屋は狭い方が好き」となってておかしくないのですよ。
（「狭い方がいいぐらいなので、特別賃料も高く無いよ」みたいな）
※勿論その狭さにも「程度」ってものがあるので、ミニマル志向な方を例外に１R標準の17平米〜になると思いますが。

実際米国などの”富裕層高級住宅街区”はド・郊外の広大な敷地だったりしますでしょ。
（駅近ダウンタウンの高層住宅に対峙する関係にある）
日本には欧米のような階級社会はありませんので上記のようなことにはなりませんが、
「駅近のせっまい部屋って暮らしやすよね」って笑顔で言えるサブカルよ←こういうのって東京ならではの”楽しみのひとつ”なんじゃないかと思うんです
「３点ユニットが居室にならんで設置されてるから、脱衣場が寒いもクソも脱衣場は部屋じゃんね〜」みたいな（故に私は「東京は高齢者一人暮らし向け１Rのコンセプトを公営住宅などで打ち出すべき」とかねがね思っている派なのです）
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ものは考えようです、
武蔵境と三鷹、確かに中央線各駅・東西線始発駅である三鷹の優位性は動きませんが、
武蔵境徒歩１（実徒歩３）なら？
どこから考えても三鷹徒歩10より便利でしょ。
しかも、街がコンパクトな分武蔵境は駅近にダウンタウン感は０で、買物環境一つとってもコンパクトに集約されており（この環境が三鷹徒歩10のいずこかに存在するかと言えば？「ありません」）、
同時に武蔵境となった瞬間相場が安い、

つまり武蔵境徒歩5位内に対抗馬があれば、三鷹徒歩10に勝てる要素はかなり高い。
三鷹・吉祥寺駅希望で苦戦している方、
ひょっとしてで、武蔵境徒歩5位内を探してみるってアリです。
（黄色の中央線の終電最強は揺るがないだろってご意見あるかもですが、三鷹から武蔵境って歩いても20分前後なので、武蔵境徒歩5位内の場合「若い人なら余裕の徒歩圏」です。）

そこにまた理想的な募集がありましたので、
今年最後のレポートとします。
（※ちなみにコロナ自主規制に関しては東京都エリア別DATAにより、多摩方面合計で30人レベルなので問題無しの判断しております。中央区や世田谷は1区で倍、多い時にはその3倍とかですから。）
勿論駅徒歩1なので「ショートショートだから」って判断もあります

すっかり綺麗になって久しい武蔵境駅


駅南側ロータリーの真向かいヨーカドー


（実は今回の物件が既にチラ見できます）

駅前のヨーカドーは複数館のデカいので、


物件寄りには過去レポートでも再三登場の


”意識高い系図書館徒歩30秒”みたいな

入り口はぐるっと回ってなので実徒歩は3分と書いておきましたが、
せっかちな人ならマジ1分でしょう


左に曲がるともう到着
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今回は普通に過去取材も多い「護国寺〜江戸川橋の目白通り沿い」ということで（現地の様子もストリートビューで一発でしょう）現地レポートはありません。
このエリアを語る場合のテンプレ的には、
・実は街的にも神楽坂と繋がっている
・神楽坂駅は若干遠いが地蔵通り商店街はむしろ近い
・買い物環境は秀でていないが困らない距離にスーパーはある
・出版社なども集まるガチ文芸の街である
・ぶっちゃけ（人気とは裏腹に）不動産評価は神楽坂より上であり（人気の関係で相場の安い候補があればダントツのハイCPとなる）
・高級住宅街だけあって探すと趣味性の高い店もある
・弱点は最寄り駅が有楽町線ってとこでしょうか

さて、そんなワケで立地は目白通りの江戸川橋よりでございます
（多分レコード会社の近く）

私の記憶が確かなら、一度内見したことあるような、、、
（にしても10年以上前だと思いますが）

■一見ユニークに見えますが実はオーソドックな１R間取りはこちら



センターに水回り配管を集約したこの形（コの字型的な）実は西洋建築的にはオーソドックなもので、１Rストゥデイオとなっていることからも納得の設計。
竣工年次的に、洗濯機置場の奥行きが不足している可能性ありますが「日常的な工夫の範囲かと」
近年の１Kなどと比較するとユニークに見えるこの間取りが特徴のひとつでしょう

居室広さの定義は難しく、
インテリアレイアウト的に廊下状に伸びている部分の有効利用が勝負です
（奥行きの浅い収納家具などをザザッと並べるなど）
１R全体を全体として使えるような暮らし方ができれば20平米超える広さを体感できる筈です。


【物件概要】
地下鉄有楽町線江戸川橋5分、護国寺7分（東西線神楽坂も約15分ぐらいでしょうか20分以内だと思います）、文京区音羽1、築1986年、SRC造11階建ての2階、22.54�u１R
分譲賃貸、オートロック、エアコン、床カーペット、1口電気コンロ、室内洗濯機置場、インターネット対応、自転車置場（空き確認要、月500円）、
鍵交換代：22,000円
家財保険付帯サービス（月額1,475円）
保証会社契約要（賃料総額50％、月額１％タイプ）
賃料5万9000円（管理6000）、礼敷1/1

驚くほどの好条件には、床仕上げカーペットというのもあると思います。
（プロ的にはむしろ正しい判断なのですが）
フローリングに比べ割安となること多いですね、
また、電気コンロ1発となっておりますが「全く問題無いでしょう」
工夫としては、板でも敷いて上に自前のIHを置くだけ、
或いは電子レンジ使いとなって、コンロは予備的な利用とするなどです。
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