retour&Retour

荻窪と言えば主力は北側の文教街区やファミリーの街となりますが、
駅南側は高級戸建てゾーンを取り囲むようにシングル向け住居も多いよって構造です。
商店街は北側南側双方にあり、甲乙つけがたい、
買い物主力は駅ビル連続する西友と、他地元スーパー、
説明するまでもありませんね。

主要道沿いにしか中高層建築は建てられませんから、環八青梅街道のある荻窪はマンション母数も多い街になります。
今回のマンションは駅南側の環八区画の”裏側”というなかなかの立地、
地図上では「あーここ絶妙に近道の無い場所だ」って位置です。
駅南側商店街の終わる橋のとこから回り込むと近いかな。
（個人的にはこっちの街のが好きです）

■さて表題にあるとおりで「どれぐらい狭いのか？」13平米ちょいです



スペックでは居室5帖ですが、江戸間4帖でしょう。
１R6帖の基準値が17�uですから、トータルで3帖前後狭い計算になります。
それでも、洗濯機置場がバルコニーであることなど、効率はよく、
ミニマルなあなたなら十分いける広さです。
（余計な家財を持たなければよいのですから《重要なものは情報化してクラウドへ》）

本来、高齢者のひとりぐらし支援を行う場合こういうタイプが理想だと思います。
なんといっても光熱費が廉価になりますし、室内移動距離が短いことも有利になります。
（個人的なアイデアですが、高齢者向けに「デザインの良い使い捨ての室内着やシーツ」などを支援できれば洗濯機は最初から無くてもいいことになります。収納も極小化可能、《健康状態の確認などは最近宅配業者も参入始めているようです》）
※勿論この辺のセンスは、現代ミニマリストと同じでしょう
※ものは考えようで「室内の狭さは屋外との近さ」であり、散歩含めた外出動機を高めることにもなります。
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retourは現在売買の取り扱いが無いのでどうしてかって論議もあると思いますが、
ままよです（本レポートもあくまで参考意見であるとご理解ください）、
HPのコンテンツには定期的に公開情報もあげておりますが、投資向け中古MSの現状と言えば「表面利回り５％なんていい方」な低利回りとなっています（最近は５％以下の資料見ても驚かなくなりました）。デフレとは言いませんが賃貸市場の流動性が落ちているのは事実でしょう。
探せばまだまだ面白いのありますけどねｗ
加えて投資運用で考えた場合、ぶっちゃけた話マンション1戸買ったぐらいでは大手管理会社は相手にしてくれません（話を聞いてくれない場合すらあります）。中堅どころの信用ある管理会社でも委託費用が月1万近かったり（個別に一戸だけ飛び地で管理するとなると赤字スレスレにもなる）、実質利回り考えたらいったいどうなるのって、

さはさりながら、不動産購入で利益最大化するのは
地方においてはそのものですが「自分で住んで暮す場合」に他なりません。
（その裏コードは、「そして後継者に相続」なのでまた別の判断も必要なのだけれど、、）
今回は「住んで最強」パターンのレポートになります。

はい、間取りはこちら



概要にエアコン１となっており、まさかサービスルームのAC表示のことでは無いと思うので、
この辺は詳細確認要ですね（室外機は普通にリビング外のバルコニーにありますから）
見たままですが、２DKより使いやすそうです。
広さは２DK基準の40平米超えており、水回りが器用にまとめられ玄関ホールも備えている。
【リノベーション済み】となってますから、設備の心配はありません。

売買ですから、ここからが本番ですね
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今回も間取りが主題ですね、
（みなさんはどう考えるでしょうか）
RC造の壁芯床面積は約35平米（１Lや２DK標準は40平米）
コンパクト１Lが狙えるかもって広さとなります。

で、実際の平面図がドン



よーく考えてください（確かに電気温水器部分がキーなのかもしれませんが）
仮に３点ユニットとミニキッチンにまとめれば２Kになることがわかりますね。
そうはそうなんですが、
実際の使い勝手でどうでしょう、居室では無く広さ的にはDKになりますが、構造としてはストゥディオLDK的な設計として、2口ガスのコンロ付きになってる。
間取り表示は１DKになってしまうため、ひょっとしてこの図面資料を目にしていない人がいるかもしれませんが、下手な無駄に広い２DKより使い勝手がいいかもしれません。
（オリジナルの間取りはわからないのですが、改装系かな？と思います。）

立地は文京区湯島、お茶の水5分ですからアキバも散歩20分圏内でしょう。
利便性の説明は不要かと思います。
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ちなみに間取りを見てもどこと例示が無く、
ロフト構造がどうなってるのかわかりません。
（ニュアンス的には物置的空間だと思います）
利用目的というより、天高含めた空間性が今回のテーマです。
（CP的にロフトを全く活用しなくてもお釣りが来ます）
管理会社さんが室内画像著作権フリーなのでまずそちらをご覧いただきましょう。

こんな感じ


どういう構造なのか絵を見てもわからないという、、、
つまり居室を寝室では無くリビング目線で見た場合
縦方向の空間性（この天高が）異質なぐらいだと思います。
これは広さ感や開放感に大きな影響与えている筈です。

立地は中野駅南側ダウンタウン。庶民の街であり且つ（中野は歴史が古いですから）区画整理の進んでいない街といったところです。用途指定的にも非木造MS探すのは難しく（低層住宅街指定）木造APで探すのがベスト、新宿通勤圏の方にはすこぶる便利。
（買い物も休日中野で不便することなどあり得ません《中野は飲食が多いのも特徴ですね》）

１K間取りはオーソドックスなユニバーサルタイプであり、



木造の17平米超えですから、RC造MSなら18平米超えていることになり、
3点ユニットでまとめた部屋には（ロフトを無視しても）十分な広さがあります。
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東京の中央線関係東側的存在の東西線（朝の通勤ラッシュが大変と知られていますので今回はお勤めでもリモートワークやフレックス通勤できる方向けとなります《勿論通勤が千葉方面であれば便利なぐらい》）、葛西・西葛西と言えば言わずと知れた賃貸住宅の相場が安い地域です。
この辺は底地路線価が影響しているかもですね、
ディズニーランド好きな方にも好適でしょう、
街としては庶民の街ですが、個人的には中野ダウンタウンに似てると思います。
（そこはやはり西側始発が、三鷹というより中野ですから）

某区と同じイメージの方いるかもですが、そこは違います。
近隣の主要都市である門前仲町まで葛西から乗車時間は13分、
住み慣れてくれくると、休日に門仲から更に都心寄りの街まで出ることはまず無いと思います。
（個人的には銀座線の浅草方面より便利じゃないかしらと思ってみたり）
勿論、中央線の三鷹などで探せば今回同タイプだろ２〜3万高いのじゃないかな。
「別に休日新宿とか銀座行くワケ無いし」と、お考えの方には実用的な庶民の街です。

■今回は古築木造アパート２DKです



仮に同じ間取りがRC造なら（RC造の床面積は壁芯計測なので）35平米超えると思います。
スペックは、木造実測値で33.12平米、
資料的には、4帖6帖DK6、洗濯機置場が玄関な分少し広くなってます。
古築木造ですし、物件概要にルームシェアや外国籍の方記載ありますので、「隣室の音神経質な方には不向きです」（個人的には静かな方の部屋をメインにすればいいのではなんて思いますが）
ざっくばらんで開放的な方にお勧め、
二人入居可のコンパクト２DKですが「広い部屋志向の方、シングル向けかな」
何故なら賃貸条件がダントツのコストパフォーマンスだからです。
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ついこないだのレポートと、そのまんま重なりますね。
今回は国立駅北側（三鷹と同じで駅北側は別市）国分寺市側、地元の方はよくご存じと思いますが「昔は広大な農地だったであろう」エリアですね。
恋ヶ窪へ通じる戸倉通りに近く（この周辺は歩道整備も無く商店街ではありません）コンビニ至近ですので、主たる買い物は国立駅で、ちょっとしたものはコンビニでという感じになります。
ここは田園的環境とトレードオフなので、都会感というかダウンタウン系郊外を狙うなら隣の立川に行けばいいのであり、環境重視で郊外ハイCPRC造となれば今回のお部屋が貴重です。

通常低層RC造は郊外で建築されませんが（底地価格と上物のコストが資産的にバランスしないため）、農地転用などの再開発でオーナーが大資産家である場合などに、コスト度外視で高級建築が行われる場合があり、推定になりますが今回のマンションはそのタイプかなと思います。
実際過去に三鷹市北側武蔵野市側の高級木造APの作りが（ペアガラスのグレードなど）下手な分譲MS超える事例などもありまして（近隣には大地主さんの豪邸）、郊外でこのタイプと契約できるとラッキーなのです。

今回は管理会社さん画像転用もアリなので画像交えて紹介します
間取りはオーソドックスなユニバーサルタイプで以下



（１R6帖標準17平米超えており）入居者を選ばない間取りで、
約19平米となっております

外観はこちら


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