retour&Retour

東京東側としては過去に新御徒町や入谷など北東寄りを紹介する事が多いですが、これはですね門仲や森下の相場が何故かとても高いからなんです（商業地との兼ね合いなのでしょうか）。少し離れますが周辺からと言えば亀戸や両国などもあるのですが（平井もお勧めですね、葛西もいいんですが東西線混雑がですね）、昔の埋め立て運河港湾地域ということもあって”一連の住宅地はここだ”とか土地勘の無い方にはわかり難いエリアかもです（個人的には墨田区推しですけどね）。
そんななかで、森下周辺で調査する時必ず出てくるのが「菊川」です。
個人的印象としても穏やかな住宅街があり、通勤利便性がアリなら相場も安くお勧め。
（運河地帯特有なのか、気持ちのいい風が吹いてるイメージもあったかな）
ちなみに菊川からだと神保町が11分です（休日は9分の小川町から秋葉原へ散歩もアリかと）
立地も緩めの商店街を通る歩きやすいルートです。

間取りはベーシックなよくある１R



高級系のMSではないと思いますが、
低層RC造の約18平米１Rですから広めの部屋ですね。
（6帖１Rの基準値17平米比較）
無理して20平米内外でもB・T別にしている準高級系より広いと思います。
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個性的な内容と言うか、募集の主眼は事務所利用なんでしょうか？
プロ向きみたいなイメージになるため、個人的には大好きなタイプであると同時に、違いの分かる賃貸ベテラン向けのお部屋かもしれません。
（しかし驚くほどの好条件ですから注目ですよ）
立地は大久保通りと牛込中央通り交差点近く、牛込神楽坂駅から少し西ってところです。
この辺は静かだし、神楽坂の商店街も行こうと思えば近いしお勧めのエリアです。
資料にかカッコよくJR飯田橋13分書いてますけど、市ヶ谷のが近く（南北線駅なら10分ちょい）市ヶ谷新宿系となりますね。

さて間取りが曲者でこちらとなります



不動産表示の取り決めで方位はバルコニー方向となるので北みたいな感じになりますが、実際は西南角部屋。しかしですで資料の画像を見た感じ隣接するビルに囲まれているようで見出しはよくなさそうです。トイレはシャワールーム兼用となっており（その分居室は広い）約18平米なのでドーンと広めのストゥディオのイメージだと思います。
「そこに洗濯機置場か」については妥協すべきでしょう（仮に洗濯機は置かないよって時には防水トラップの措置とか必要なので管理会社に確認求めてください）。
このバランスで玄関ホール式はいいのか不便なのかそこは内見で確認でしょう。
（どこにベッドを置けばいいのか少し悩みますが、そこは「ええいままよ」で）
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そもそも吉祥寺の徒歩10分圏はほとんどが商業区画なので、吉祥寺人気をあてこんだ俗に言う悪質不動産営業店の多くは吉祥寺徒歩と言いながら「西武線のが近いぞ」だとか、相場がかなり高い人気の東急裏や（この場合も三鷹のが近い場合ある）、そこは西荻だよみたいな部屋を紹介されるワケですが（唯一の住宅街南東末広商店街の区画は母数が限られると同時に木造AP地帯である：そしてこの場合も井の頭線のが近いよねだったり）、
今回のお部屋は文字通りの吉祥寺徒歩で、吉祥寺相場的なら十二分にハイCPです。
ジョージが好きでいきつけのcafeなどある方に好適（井の頭があるので吉祥寺は渋谷系でもあります）

立地は北東ホテル街（昔はここが有数の風俗街だった時代がある）”その隣の住宅街”の線路沿いみたいなところで、地元的にこの辺（音がしないとは言いませんが）電車の音が気になるということはなく、普通に駅近の便利なところのイメージです。

往年の商業系低層RCでしょうか（土地の用途指定は商業エリアなんだと思います）



非常に良心的な管理会社で、18�uあるから居室6帖は確保されていると思うのですが（斜めってるからでしょう）資料のスペック表示は5.4帖となってます（表示よりは広いと思います）。
１Kというより玄関ホールタイプでしょう。入居者を選ばないユニバーサルな内容です。
※冒頭「地元的には音はそれほど気にならない」と説明しましたが、4階のお部屋なので実際には室内に騒音感あるのかもです。リノベからなのか元々なのかはわかりませんが【二重サッシ】となっております。
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本来デザイナーズとは居住性能を無視するぐらい尖ってナンボだと思っているのですが、今回はマンション全体に対する部屋の位置の関係なのか、間取りが素晴らしい内容となってる珍しいパターンです。内容的にはネットも無料のフルスペック、ロケーションは立川駅南側の東に延びる商店街の先といったところ。立川駅の南側には（かれこれ40年前とかは風俗街もあった記憶ありますが）所謂馬券売り場”ウィンズ”のある大人街だったりしますが、物件のある通りは”その裏”ですね。
すずらん通りからやすらぎ通りへその先、という立地です。
現在の私は立川に詳しいともいえないので（なんせ時々訪れていたのは学生時代ですから）アバウトな紹介になりますが、繁華街から少し離れたのんきな飲食街といった雰囲気かなと思います。

今回のポイントとなる間取りがこちら



LどころかU字玄関（しかもオートロック）
断トツのプライバシー度であり、デザイナーズ特有のバルコニー設計や居室まどが腰高など「平米数より広く使える内容」、カウンターキッチンはボチボチかなと思いますが、生活導線は極めて合理的になってると思います。このレイアウトならB・T別も納得、窓の開口も大きく明るい部屋だと思います。
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井の頭線の推奨駅は御存知永福町ですが、ハイCPを狙うなら断トツで富士見ヶ丘です（CPだけなら高井戸ですが高井戸は環八の影響で好みが別れるところありますから）。個人的には最近永福町より富士見ヶ丘のがよろしいんじゃないかと思ってるほどで、井の頭において三鷹台と並ぶハイCP推奨駅の代表格。
理想は駅北側なのですが（踏切の存在含めてですが）駅南側は駅前通り（富士見ヶ丘通り）の道幅が狭いんですよ、ここも三鷹台に似てますが、そういう意味では若い人向けかなと思われです。ただ三鷹台は迂回ルートが絶対無いとも言えないのですが富士見ヶ丘の駅南側は駅前通り以外ほぼほぼ選択肢は無いので、ちょっと歩き難いなという部分は考慮する部分になるかも。
主要な買い物も駅北側の西友となるので、たとえばね「週末に西友で買い物してレジ袋持って帰り道を歩く」ってなこともあるかしらねとなります。
※とはいえ、駅南側も商店街で通学路でもあり、交通量も多い印象ではありませんから神経質になるほどではないでしょう

構造的には低層RCという高級建築になりますね（勿論実際は見ないとわかりませんけど）
物件は「その商店街からちょこっと入ったかな」といロケーションです。



資料の間取りから縦横比修正したものです、
床仕上げの説明が無いので、カーペットかCFなのかなと思います。
オーソドックスに見えますが、玄関ホール的１Kでありオートロック含めて豪華版。
3点ユニットのコンパクト設計なので団地サイズで6.9帖（江戸間6帖の意でしょうか）、なかなか優れものの設計だと思います。
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ハイCPなのは「ちょっと狭いから」かな、
有名な谷中銀座からは600mほど、界隈はそこまでいかなくてもcafeなども多いようです。地図上の最寄りは千駄木かなと思いますが、買い物環境的には根津からのがいいかな。近隣は神社仏閣も多いので墓地もありますがここは芸大地帯であり博物館や美術館も最寄りで、（台東区ですが浅草ような雰囲気ではありません）特に谷中銀座の取材は随分昔でしたが地域猫も多くて（墓地の周囲にもよく見かけた印象あります）東京西側のような忙しない雰囲気が苦手な人には独特な落ち着いた雰囲気で好適だと思います（割と近所には禁断の鶯谷もありますが街の連続性は全くありません）。

retour的には築浅をベストチョイスとしていませんが、耐用年数的に高級木造アパートをターゲットにする場合は新しいもの推奨です。


パッと見、隣接する壁の無い（天井床だけ）角部屋。
横玄関どころかU型のプライバシー度の高さ、フルスペックのB・T別。約19�uでカウンターキッチンですから、居室は4帖半から5帖といったところかもしれません（計測方法によってはギリギリ6帖か）。
コンパクトなフル装備が特徴でしょう。
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