2022年02月18日

定期借家15年、更新無し異例の『分譲キラー』ほぼ戸建て3L

非常に珍しい物件です。
物件概要にもメモ書きしましたが、「躯体全体リノベーションだと思います」
しかも、きっと15年後に最リノベーションするか、はたまたその時に大規模開発計画に切り替えるのか、あたかも定期借家分譲みたいな契約になっています。
定期借家15年更新無し
(これ技術的なこと言うと、室内造作設備の減価償却も終了しますので、自由に使っていいとは言えませんが、契約時にそれなりの説明はあるだろうと思います。「もう15年満期お住まいであれば」みたいな。)
また、定期借家は解約も可能ですが、名目上「合理的な理由がある場合」となりますので、
無視してもいいみたいな考え方はやめてください。
●コンセプトとしては、お子さんが独立されるまでの大家族向け住居という位置づけでしょう
(或いは、DINKSでも15年後には田舎に移住であるとか、趣味のスペースもたたむころだとか、)

実際のところ、約90uの広さを15年以上必要とする環境が東京の暮らしにあるだろうかと言えば微妙だと思うんですよ。「定期借家15年」非常に意欲的な挑戦だと思います。
●立地は「東急裏の先、三鷹駅のが近いよ」です、この辺では申し分のない住宅街


mahainonazw01.jpg

個人的には木造の方がと思う部分もありますが、
戸建てテイストのテラス建築(メゾネット)RC造という変わり種、
見方変えれば超高級建築です
資料からそのままコピペしますと、
LDK14.6・洋7帖・洋6.3帖・洋5.8帖
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posted by iwahara at 21:57 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年02月11日

ブッチぎりの好条件in阿佐ヶ谷(2とLとDK)

河北病院の”関係施設の前”って感じでしょうか、
中には総合病院近くを(確か救急もあると思うので)気にされる方いるかもしれませんが、
所謂阿佐ヶ谷駅最寄の駅北側住宅街の環境と言えばこの病院近くとなりますので(逆に言えばそれだけ河北病院がデカイのです)、気にしたらキリが無いのですが環境としてはそうなります。
地元民的にここは「むしろ北野神社の近く」、幼稚園などもあり病院メインの印象はありません。

故に=駅前西友まで2、3分、駅北側商店街は言うほどであはりませんが、再開発後の駅ビル(飲食が多めになったでしょうか)出口からも2分ほどでしょう。
抜群の利便性であると同時に、この辺は道も狭くて閑静な住宅街そのものです。
(交通量の多くは新中杉行きますから)

■件名でお知らせの間取りはこちら
(実は同管理会社さんの間取りは最近見え難いとこありまして、、、今回はキッチンの位置など”書いていない”というですねw、REINS添付画像からの類推込みで私の方で編集しております)
間取りはあくまでも”現状優先”を前提にごらんください

mnkkbnmae01.jpg

「2LDKでは無いが、2とLとDK」わかっていただけるでしょうか
画像ではDKとLの間仕切りが引き戸では無く、ドアタイプにも見えたので正確なところはわかりません。そこいらへんはご了承ください(居室入り口もドアっぽいです)。
実質居室6×2の実質5帖前後のL+4.5のDKでしょうか、
家財のレイアウトには一工夫必要かもしれません(また居室どちらかとLとDKは解放するなど)。
画像的に、自転車置場はちょっと無理に思います(徒歩5なので必要無いと思いますけど)。
1フロア1住戸なので遮音に関してもダントツに強いタイプとなっております。
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posted by iwahara at 06:45 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年02月04日

微妙なレポート(やはり賃料下がる傾向か)

コロナ関連での(”今この時だけ”)対応と思われるので、
アーカイブで残ってしまうことで管理会社さんから後にクレームの可能性も考慮しまして、
微妙なレポートをします。
【対象は右サイドバーoneドライブ公開の先週アップした物件からとなります】
時々、資料の公開をチェックしている方は「あっこれか」とすぐわかると思いますが、
今だけどれかお知らせします「東高円寺の1DKのような1Kです」
oneドライブでの資料公開は1ヵ月掲載削除のメンテナンスとなっておりますので、
1ヵ月程度はどの物件のことかわかると思います。

『住まいの心理学』にて、未確認情報として年明けから触れていたことですが、
やはり賃下げ傾向があるのは間違いないです。
しかもですよ、この『春のシーズン』に、
サブリース系管理会社さんがこの判断をするということは、例年と比べ目に見えて問い合わせ・内見件数が減っているからだと推定します。

現在大学が新入学生にどのような対応をしているのか詳細わかりませんが、
(まだリモートも選択できる学校あるのでしょうか)
●思うに実需要は大きな変化無いと思うんですよ
 ↑
つまりこれも(管理会社さん大家さん側から見た時の)一種の錯覚なのだろうと、

【どういう意味かと申しますと】
例年の『春のシーズン』の動きは”見かけ上の問い合わせや内見数が多く”(活発に複数室見る方も多い)管理会社さんも大家さんも連日の問い合わせがあるため「凄く人気になっている感じがする」のです。
事実最近は都内から都内での部屋探しの場合、ほとんど解約届を出さずに始めますから(この期間二部屋専有することになる)”タイムラグで空室が少なく見える”現象が発生し、3月に限り(解約退去タイムラグの関係で)本当に空室は底を付き最後は条件高めの部屋でも制約となります。
 ↑
はい、気が付きましたか?
(新入学や新卒入社はともかく)「都内から都内での部屋探し」←この母数は明らかにコロナの影響で(無理に今やることはないだろうと)控えられている可能性あります(都内から都内は循環するだけで実需要戸数が増えるのでは無いのですが)。

様々な要因が重なり、サブリース系管理会社さんに危機感が共有されているのかしらと。
なんだか大変わかりにくいレポートで恐縮なのですが、
oneドライブにて1ヵ月公開されている某非東高円寺の1DKみたいな広め1Kが
好条件ウルトラハイCPでの募集に切り替わりました。
(流石にこの条件ですと、速攻成約終了と思われるため、今回レポートの趣旨は当該資料のレポートというより、「同様の傾向がサブリース系管理会社各所で起きるかもしれない」というお話でした。)


posted by iwahara at 12:28 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月28日

C型間取り?「生活動線の長い1K」(阿佐ヶ谷)

立地は南阿佐ヶ谷駅のある青梅街道北側で、ちょこっと荻窪方面に入った一本裏路地的なところです。JR阿佐ヶ谷駅も8分となってますから(実徒歩も10分前後かと)、阿佐ヶ谷駅南の商店街も5分ほどでしょう。利便性で困る要素は皆無です。

広さもあと少しで30平米越そうかという広さながら好条件
ポイントは好みの問題と申しましょうか、使い切れる家財レイアウト能力に尽きるでしょう
●最大の目玉は以下間取りにあります

tyoxuaabbaagg01.jpg

「C型なのか」
斜めってる部屋は実質有効面積が減るとも言われますが「ケースバイケース」
今回のお部屋の場合斜めっているとは言えないのではなかろうかと思います。
(むしろ歩きやすくなっている?)
床面積は約29平米ありますから、居室の広さは、、、(どこからどこまでを有効と考えればいいのか暮らす人次第です)、レイアウト上手な方は30平米超える体感上の広さを持ち、苦手な方は22平米相当になるのかもしれないという、なかなかユニークな間取り。

この字型の内側はEVシャフトなのでしょうか?ここは内見してみないとわかりませんね。
いずれにしても「ナチュボーンデザイナーズ」のジャンルかなと思います。
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posted by iwahara at 21:27 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月20日

やっぱりB・T別なら木造AP(富士見ヶ丘というか久我山)


立地環境知っている人の勝利の部屋みたいなレポートです
(杉並知る人にとって”この辺”はとてもいいとこなんですよ)
荻窪南側先の五日市、井の頭超えて、人見街道の間ぐらいのとこ。
OKも西友も等距離ぐらいか、富士見ヶ丘の西友のが近いかしら。
非常に閑静な住宅街です、

何せ井の頭線で富士見ヶ丘は知名度がマイナーであるため、環境すこぶるいいのに相場も安く、人見街道の歩き難さはともかく、、今回の部屋は久我山も近いというか、文化圏的には久我山かなって立地でもあり、

■更に現代では選外になることも多い”木造アパート”である

mamagano01.jpg

ほぼ20平米ですが、大丈夫です。木造は実測に近いため、この部屋がRCなら22平米ランクの筈。
結果無理なく、B・T別にもなっているのです。
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posted by iwahara at 23:10 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月13日

文京区、ほぼ神楽坂から30平米越えの1DK(B・T別)

募集資料では最寄江戸川橋ですが、
・神田川の南、地蔵通り商店街至近であり=そのままエリアとして見ると神楽坂です
(若い人なら飯田橋も徒歩圏でしょう)
常々提唱している「30代中堅いつかは30平米越え9万台」のコンセプトそのまま、
というかむしろそれよか広い大型1DKとなります。

■往年の建築となり寝室は和室

kknanbanne01.jpg

長い部屋かと思われるかもしれませんが、
玄関ホール付きのデラックスな1Rストゥディオだと考えれば話は別の筈です。
収納が多いのも特徴で、35u超えておりコンパクト1Lも視野に入る広さ、
違いの分かるベテランの方にはその価値がご理解隊だけるかと思います。

「和室はちょっと」って方いらっしゃるかもしれませんが、
賃貸紛争防止条例東京ルールの施行以来、事実上フローリング仕上げでも「ラグを敷きましょう」という時代です、実質的には殆ど差が無いと(むしろ寝室が静かだ)と考えるべきところだと思います。押し入れ収納の襖を取り外して(どこか有効壁のとこに立てかけ)オープンにしてしまえば普通に洋間と同じです。
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posted by iwahara at 17:12 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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