2021年12月27日

駒込・田端過去レポートの2DK(希望に応じた改装相談か)

資料だけでは、詳細なことはわからないのですが、
未確定ながらリノベーション計画があるのかなと思います。
(入居可能日が来年の5月以降となっている。←ここも春のシーズン繁忙期《内装業者さんも》意識してのスケジュールなのかは不明ですが、)
着工日も未確定のようなので、現在募集の事前の改装希望がいつまで可能なのかも要確認となります。

過去現地レポートはこちら(立地確認したい場合は以下参照ください)
駒込・田端のハイCPな2DKマンション
https://retour.seesaa.net/article/470140110.html

今回(過去レポートの間取りは洋間でしたが)新規に内装入ることが想定されていることから、前述記事と比較してもらえるとわかりますが、(階層も違うので同列には語れないのですが)若干条件に変更があります。
●まず、間取りはこちら

kksanne22k01.jpg

平米数は約38平米のコンパクト2DKがベースになっていますが(これは全室角部屋内階段構造かしら)大変効率のいい設計で、当時レポートでも「使い勝手は1Lかな」です。
(※参考、RC造の2DK・1Lの基準は概ね40平米〜)
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posted by iwahara at 19:55 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月16日

通常はレポート外の軽量鉄骨造AP(吉祥寺1L)

普段の取材で軽量鉄骨造(原型はプレハブ)を取り扱わないのは、内見で現物を確認しなければ内容がわからないことと、アパート指定のような調査が滅多に無いので(高級木造はまた別ジャンルですし)遭遇頻度自体が少ないと言うのもあります。
御存知の方いらっしゃると思いますが、某軽量鉄骨専門分譲メーカーの注文住宅が大きな災害でそこだけで残存したエピソードがあるなど、個別に高い性能をほこるものも少なくありません。
賃貸住宅の場合”遮音性能”から避けられることもありますが、
今回のお部屋はこの辺も十分に留意されております。
(無理をしていないという意味)
寝室は畳・洋間床はCFと、所謂一般的木造APの水準の理解で間違い無いでしょう。
外装サイディングの2×4を思わせる外観でもあります。

■コンパクト1Lの間取りはこちら

kakananeojj01.jpg

コンパクトといってもほぼ実測で35平米を超え、
よく見ると6帖2Kの理解の方が正しそうです。
室内洗濯機置場ですが、そこは(遮音性に強い性能を誇るものではありませんから)
「休日の日中など利用時間に配慮」は欲しいですね。
寝室の音関係は2階角部屋ですから「無問題」でしょう。

広めの部屋をお探しの方に好適、
立地は西荻・吉祥寺といったところで、「西荻西友西口からまっすぐ東女の手前」です。
その賃貸条件はこちら
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posted by iwahara at 18:47 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月13日

「不動産の12月」、追記

依頼が継続していることはなくても、参考となりそうなパラメーターの調査は任意に母数を時々確認したりするのですが、
やはり10月段階で(10件とは言いませんが)ちょっと無理を含めて5〜前後あった条件設定が、ふと見ると”例外的でNGなものが1件のみ”だったりしますね(ぱっと見0件じゃん)。
12月の店じまい感があるのは事実であると思った次第です。
(広域統計では無いので、あくまで参考意見ですが)

前記事で『春のシーズン』について触れていますから、
「そこを避けるには」←ここも追記しておきましょう、
各所で記載しているつもりなのですが、
「2月〜4月中旬ぐらいまででしょうか」←この期間での部屋探しは全力で避けるべきです

※ざっくり言えば5月から(腹積もりは6月から本番ぐらいで)
『春のシーズン』はあくまで見かけ上の需要増なので、
結果成約とならなかった在庫セールがあるのではないか?
(あくまでこの現象は「内容では無く、条件面でそうなった」と考えるべきところ)
所謂、強気すぎて条件高すぎた部屋の賃下げです。
これは4月後半からあり得ます、
自動的に(ユニークな個別にハイCPでは無く)『堅いタイプの選択肢』となりますけどね。


■よくある質問で「シーズンオフ賃下げセールで契約した場合、更新時に賃上げを打診されるのでは?」
素朴にそんな疑問もあると思いますが、
ほぼほぼその心配はありません(そもそも強制更新権とも呼ばれるこの権利は”双方合意”が建前です)。それほど大家さんにとって”解約こそ悪夢”だからです。
だって、その条件だからと契約した店子さんですから、勝手な事情で(契約者は初期募集時の賃料など知らないのであり)賃上げを打診すればまず解約を心配するからです。
(所得に対して必要以上に廉価な条件で契約する方は決して多くないですし)
そもそもその更新時期も「シーズンオフ」なのですから。
加えて、短期解約はとにかく「原状回復で揉めるのがフラグ」なので、大家さんも募集のための階層で自腹が余計に増えるぐらいの計算となるので、「どこから考えても得策では無い」のです。

<ということで「シーズンオフ契約リスクは、ほとんど心配ない」となりますね>



posted by iwahara at 16:56 | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月08日

恒例の案内ですが(だったかな、、)12月の不動産について

業界の慣習もあって(わかりやすく言えば夜逃げ忌避ですね)
縁起的に12月の契約は大家さんからが消極的なので、12月の部屋探しはせいぜいが第一週ぐらいまでになります(仕事納めも早いため審査から契約が間に合わなくなってしまう)。
実際私も感染症絡みで変則日程休暇に入っておりまして、
本年度、新規空室調査の依頼受付は終了です。
(方向性の質問などは事実上年中無休となっておりますので、いつでもどうぞ。)

■加えて、12月の調査をあまり推薦できない理由として
(軒並み管理会社がお休みになるのではありませんからね)
最近はそれほど極端ではありませんが、大家さんが「少しでも『春のシーズン』相場に近いところで」の判断もあるという趣旨になります。
年明け募集だけでいきなり相場が上がることはありませんが、
気運というか、「それこそ縁起的に、だったら年明けから募集開始にしましょうか」な流れになりやすく、更に年末はクリーニングや内装業者さんの手配も難しい。
 ↓
年末年始は業界的にも休業ですし、
などなど踏まえると、「だいたい年明け成人式以降あたりから新規登録も増える」といったところです。

2月に入れば『春のシーズン』踏まえたものになるので、
一部では強気に賃料高めから募集始める大家さんもいますが、若い人向けの1Rなど『春のシーズン』での退去入居慣れしている大家さんの場合になると思います。
実際の調査における体感は(相場の高さと言うよりも)
「問い合わせや内見母数の多さから落ち着いて部屋探しができない」ことにあり、
(また都内での引っ越し母数も増加するため、この退去した部屋のリリースが4月以降となるため、需給バランスが崩れ「見かけ上需要が倍《在庫が半分》」になった雰囲気になります。)
大家さんとしても「春には凄い勢いで決まる」心理的期待感にもなるのです。
 ↑
それが目前の12月に、大家さんサイドの意向で駆け込み的に空室登録が行われることは稀となる計算。
●結論「12月の調査はあまり推薦できない」のです。


<現在retour東京は”もう12月なので”新規問い合わせサスペンドしております>


posted by iwahara at 21:52 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月02日

西荻窪のリノベーションアアパートは「やはりテラス風」

昔からこのブログお読みの方は御存知かもしれません
理由はわからないのですが、「西荻窪と言えば?なぜか木造テラス建築物が多い」
(地域性の類似例に「東高円寺にはデザイナーズが多い」とか、別の意味だと「葛西・西葛西には礼敷00が多い」などありますw)

今回はリノベーション高級系木造アパートのレポートなのですが、
玄関が1階にあるタイプの内階段式1Kテラス風となってございます。
立地は駅北西側商店街の”北側”住宅街という、これは西荻で最高にいいとこです。
駅=西友など買い物環境の説明も不要ですわね、
さて、そんな西荻からどんなリノベーションアパートでしょうかと、
早速メインの間取りを紹介しましょう。

kakkannrrnr01.jpg

1Kとなっていますが、ニュアンス的には1Rストゥディオでしょう
この場合の居室は10帖越え(床面積は27平米、内階段がありますがRC造壁芯計測と比較して木造はほぼ実測値なので、RC造比で27平米の理解でちょうどいいかなと)、
期待の30平米には及びませんが、1Rストゥディオの効率良さから匹敵する内容だと思います。

賢いなと思うのは、洗濯機を分譲MS設備並みのキッチン下へドラム式ビルドインとしたところで、デラックスな内容であると同時に「床面積効率上昇」、一石二鳥の間取りです。
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posted by iwahara at 06:59 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月26日

高円寺の古築マンション1Kなのかな〜(間取りはよくわかりません)

「JR中央線人気の街、吉祥寺や高円寺は部屋探しは難しい」と言われてから久しく、最近はハイCPな部屋も散見するようになってきたという記事を最近書いておりますが、
今回もその線の話、高円寺からです。
立地は駅南サブカル商店街では無く、駅北側の野方的な昔ながら”商店街の中にある”というお部屋、買い物利便性の話をするまでもありません。駅徒歩3です、

物件概要から古築物件に思いますが、
間取りが、、「これはちょっとよくわからない」(笑

nnakgakkore01.jpg

なんかこう目を細めて(脳内画像編集ソフト起動っ)なんとか見えるかな?と判断しているのですが、うーんよくわかりません。
はっきり言います、「洋間なのか和室なのかもわかりませんww」
まーね、古築物件ですから、そんなこたーどうだっていんです。
(浴室もバランス釜かなって思いますが、この物件を内見選択する方には無問題でしょう)
年式が年式ですから、居室江戸間6帖でしょう(=現代的に言えば7帖級)

最大のポイントはそんなワケで賃貸条件となります、

【物件概要】
JR中央線高円寺杜甫3、杉並区高円寺北2、築昭和47年、RC造4階建の2階、19.25u1K?
定期借家契約2年(再契約タイプ)
※再契約タイプですが年数が年数ですので、将来再契約できない日が来ることも前提の定期借家だと思います。
エアコン、ガスキッチン、浴室追炊き機能、共有洗濯機アリ(洗濯機置場無し)
(場所が町中ですからコインランドリーあります徒歩1ぐらいかな)
鍵交換代:16,500円
保証会社契約要(賃料総額50%タイプ他)
賃料6万8千円(共益3000)、礼敷0/0

文句なしのハイCPです
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posted by iwahara at 18:03 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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