retour&Retour

好立地も何も三鷹駅前通りを南に真直ぐそのままというこれ以上無い立地、
（三鷹の商店街は飲み屋すらありませんので、夜に酔っ払いすら見かけない街です）
駅近と同時に利便性最高、周囲はドラッグストアだらけ（目の前のドラッグストアはちょっとしたスーパーみたいなとこ）。ここは交通量もほとんど”無く”ホコ天かって通りになります。
管理会社はレポートにしばしば登場する中央線中堅サブリース系信用あるところで、賃料算出の利回り計算が合理的な印象のあるところです（故にハイCPが期待できる）。

間取り的には



（ひょっとして、昔はキッチンの位置に二層式タイプの旧型洗濯機置場で、上記図の洗濯機置場の位置がキッチンだったのかな？←《同シリーズだとこのタイプの間取りが多いですから》）
収納がって部分はあると思いますが、廊下部分を上手に使ってというのがポイントかしら。
6帖確保の１Rの標準17平米を超えており（約17.5�u）、十分な広さを備えた１Rストゥディオ、二面採光ですが隣接する建物ありますから、横っちょの窓は換気用的な感覚で。
賃貸ベテランの方なら、十二分にユニバーサルな１Rでしょう。
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非常に珍しいパターン且つ、優れもののバジェット高級物件と言っていいと思います。
（今回読むとわかりますが、木造NGとか築年数で切ってると今回の資料を見る機会すら失いますからね。それがどれだけ勿体ないことかわかる典型例です。）

想像するに再建築不可物件がベースなのでは無いでしょうか。ほとんど建替級の全棟フルリフォームという内容になってます（故に物件概要の築年数は古いまま）。
ところがですね、内容はバリバリの高級物件であり『分譲キラー』相当とまではいかなくても、その辺のマンションがとても敵わない内容です。
立地も、井の頭公園の弁天の近くでほぼ公園に面してるという「超ド級の好立地」。
吉祥寺に暮らす場合（私は井の頭文明圏と呼んでますが）南側三鷹市側が最強なのです。

今回資料の公開もOKな管理会社さんなので、画像交えてみていきましょうか。
はい、この姿を見て築1979年の古築木造アパートだと思う人はいないでしょう。


似た感じの高級マンションが公園通り沿いかなデザイナーズ有名どころの高級マンションがありますが、木造ながらちょっと似てます（しかも今回のアパートのが環境も良くてシングル向けリーズナブルな条件）。
間取りはこちら


隣室との接合どうなってるのかちょっとわからないのですが、
玄関ホール付きの高級設計で幅広ワイドに実に合理的なストゥデイオ１R、
資料では公称8帖になっていますが（床面積は約20平米）、実質7帖超えと言う感じでしょうか。
ツボをおさえたリノベーションが行われており、独立洗面や洗濯機置場のレイアウトも秀逸です。
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さくら通り沿いの下連雀ですから「まあ立地は最高」しかも徒歩6の駅近、
三鷹市コミュニティセンターの近くなので図書館も利用できます。
三鷹商店街の弱点は喫茶不足かなと思いますが、駅周囲には所謂チェーン店の喫茶が多数なので（駅周囲は少々混雑してるのが難点）、ノマドさんには若干アレかもですが基本的環境がダントツですから文句言う人は珍しいと思います。

今回も間取りと物件概要（条件）が秀逸でして、
まずは間取りからです。



横玄関の幅広ワイド二面採光、
玄関ホールが”あるようなもの”です。
資料上のスペックでは居室7帖超え、「合理的に広さ重視の１Rストゥデイオ」と言えるでしょう。
これだけ広いと、若い人から賃貸ベテランの方まで長く暮らせるお部屋です。
ユニバーサル且つ個性的、これだけの内容はなかなか無いでしょう。
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ブログ読者の方なら、過去レポートから「この世にホテル賃貸があること」御存知かと思います。
今回もそのひとつのようです。
自主規制で物件名称は控えますが、
「名称がそのまんま」だったので調べたところ「そうでした」（笑
随分とって付けたようなミニキッチンだなと思ってみたら、
元はホテルですから、本当にくっつけてみたキッチンなのだと思います。
もうコンセプトが玄人好み（事務所も相談可のようです）。

ちょっとだけビラモデルナを思わせる間取りがこちら



特に説明の必要はないと思いますが、洗濯機置場無し（共有部分にコインランドリー）の17平米超えですから、思った以上に広いストゥディオかと思います、ズバリ、カッコイイ。
立地はほぼ靖国通り沿いであり、休日いくなら（四谷三丁目方向は例の仏閣地帯ルートで散歩道の雰囲気ではないので）曙橋か、隣の区画は高級タワー再開発地区なので、使える店舗もあると思います。通勤は御苑前でしょうね（勿論御苑前にも使える喫茶やcafe多数）、ちなみに伊勢丹まで10分前後かな。

この辺では圧倒的好立地と言っていいと思います。
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12月と言えば、大家さん界隈の伝説的風評で「夜逃げ除け」として、募集も控えようかって話があるぐらいで（話が進んでも管理会社の年末年始などで契約が越年する可能性もある→そういうことがあると後からキャンセルなんて経験も出てきます）、管理会社的にも募集は積極的ではありません。
有力な空室ほど募集が越年する可能性があり、retourもあまり12月の部屋探しは推奨していないのです。

そして年末年始となれば、
国交省のDATAベースREINSが（今年は27日〜4日まで）ダウンしますので、仲介会社が何かやろうと思っても何もできないのであり（ブログサイドバーの公開資料の更新もストップします）、更に顧客がレジャーや年末年始で帰省するタイミングで営業しても意味が無いため不動産会社は割と大胆に休業します。管理会社や大家さんサイドになれば内装リフォームが進められない。
【今年の赤日の配置だと、ざっと1月10日まではほぼ休業と考えていいです】
週単位で言えば、14日の週からでしょう。

加えて（見かけ上の需要過剰状態により相対的に賃料が上昇してしまう）『春相場』（3月）は避けるべきとなりますので、「年明けから春の引っ越しは少し前倒しで2月まで」と考えるのがセオリーになります。
4月に春の退出部屋が募集状態で出揃うかってそれも難しく（情報自体はあっても内装業者さん繁忙につき内見開始に至らないなど）、退去した部屋の募集が揃うのはだいたい5月が目処となるでしょう。
※要約すると3月4月の部屋探しは得策では無い（2月の部屋探しには余裕が無い）
「春の部屋探しは実質5月から」と考えるのがベター
しかし、東京の『春相場』はつまり”シングルで顕著”なのですから、２DK以上のファミリータイプは言うほど関係無く2月〜4月でもいいかな？という側面はあるかもです。

自動的にハイCP狙いは空室状態2か月後の条件変更の読みから7月〜となりますが、
今度はお盆休みという業界休業期間に突入するため（2月の部屋探しは忙しいじゃないですけど）落ち着いて『夏相場』を探すなら8月後半からとなりますね。
（ファミリータイプなら６月からもう『夏相場』の期待あるかな）
但し、最近の夏は命の危険もある暑さだったりしますから、オーソドックスに考えれば「5月から7月が引っ越し時」に思いますね。
（『夏相場』狙いはハイCPマニア向けの戦術かも）
※秋は引っ越し作業には気持ちのいい季節でもあり、10月移動の法人もちらほらある事から少し上がる感覚もあります


※retourは12月変則冬期休暇となってます、そのまま年末年始で記事中説明のあるように、実質完全稼働は11日からの予定です。
実際のところ現在の私も半分引退に近い状態なので、個人的事情で3月にも不定期休暇が入る可能性もありますから（retourは一貫して『春相場』は避けるべし方針ありますし）、春は物件レポート面白がって読んでいただく感覚で丁度いいのではないかしら。「そもそも春は動きが激しくて、記事公開直後に成約終了」なんて状況も想定されますからね。

管理会社の形態も様々ですが、今回紹介のお部屋は管理業務専業的な大家さん系管理会社さんのお部屋になります（過去制約事例もある会社で信頼ある会社です）。詳しくは物件概要のところで説明しますが、そのため若干プロ的説明が必要な部分もありますが、ほんの軽微な点なので「そこは事情あっての話」とご理解ください。
さて、立地は抜群で「西荻と言えば確かに吉祥寺に近い方が人気に思えるが、地元的にはいいとこは荻窪より」という部分がありまして、今回は駅前通りを北上した後に関根橋手前から荻窪方面（東へ）という立地になりますので、西荻・荻窪系のお部屋になります。

前述説明のとおり商店街ルートなので利便性の心配無し（西荻の西友は駅ビル一体です）
木造APの1階になりますが、立地構造的にも女性にも不安は無いかと思います（防犯性の細かい部分は自主規制で説明控えます）。
一見マンションの設計風な１K間取りがこちら



資料にはB・T別に改装履歴の記載があるので、昔はクローゼットの位置など違ったのかも知れませんが、デザイン性の高い外観の木造アパートであり（窓の外に物干し設置可ですが推奨されているタイプでは無いかもです）、「腰高窓に出窓のように見えるチェストボードと左右の収納」←この設計が（ナチュボーンデザイナーズではありませんが）秀逸、間取りの雰囲気は女性向に見えるかな。

REINSの画像資料的には洗濯機置場に防水パンの設置は無く、1階ですが木造なので振動等気になる方はアマゾンなどで自力調達ください（簡易式のものが廉価であります）。
明るい木目調の床CF含めて、ザックリ言えばですがお洒落なイメージであってると思います。
（横についてる窓も西洋式跳ね上げタイプのようです《サイドの窓にはたぶん網戸がつかないので採光メインですね》）
木造APで21平米超えており、RC換算なら軽く22平米越え、資料の居室表示は7帖です。
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