2023年08月18日

個人的に大好き「ビル系1R」御徒町から

一般的にはどうかというのは存じ上げておりますがw
個人的にビル系事務所造作な1Rは大好きでして(妙な色がついていないというところも)、今回も絶賛紹介してみようと、ハイCPが売りのお部屋でもあります。
立地は御徒町3分という説明の必要が無いもので(逆に気さくな食料品スーパーは徒歩10分以内にある新御徒町まで行くのがいいかもです)、これは=秋葉原電気街の北端まで10分ぐらいを意味しており、東京東側苦手というタイプの方にもお勧めできる立地ではないでしょうか。
駅がこれだけ近いと、山手線の騒音入ると思いますが(中央線同様でこの辺の線路沿いを歩いたことありますが、遮音壁がいいのかあまり騒音が気になったことはありません《環境の影響で気にならなかっただけかもしれませんが》)、そこは駅近とトレードオフでしょう。

上記内容的にも男性向きかなと思います。
スカッとした1R間取りの紹介からいきますとこちら。

nankannneask.jpg

3点ユニット1R6帖の基準値が17平米ですから、「15uは収納が無い分6帖確保」ぐらいの内容かと思いますが、棟内ランドリールーム方式で洗濯機置場が不要な分少し余裕あるかもです。
この間取り形式で横玄関と呼んでいいのか微妙かもしれませんが、何と言ってもオートロックなのでプライバシー度は高く、ミニマルコンパクトに暮らす現代の若い方なら十分な広さでしょう。
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2023年08月10日

今週はお盆と台風とで業界休止の告知のみです

俗に言う夏休みやお盆帰省期間には業界全体が休止します。
(retourはコロナ以降変則となってるので少しズレますが《HP公開資料メンテは今週休止です》)
理由は簡単で、
「一般店舗に顧客がこないから(というかこの時期引っ越しする人がいないから)」です。
正月の休業と同じですね。
特に今年は来週など台風が関東にもということなので、外出すら控えましょうとう時に不動産が動くことはありません。業界的に細かい事を言えば、広告配布なども早すぎると店舗内での資料の閲覧順が埋もれてしまうので(また空室期間が長いことをネガティブに評価されるケースもある)、現空だからといって即日募集資料が配布とならない場合もあります。
過去にも説明しましたが、12月などの空室の場合(管理会社と大家さんなど協議の上で)「1月の成人式以降に」などとなる場合も珍しくありません(退出後のメンテナンス業者さんも休業時ですし)。

半面、賃貸条件の最安を狙うなら8月末から9月が”夏相場”なのは事実ですが、
どうでしょう、今年の天候を考えると、熱射病他これは命の危険に及ぶ話になりますから、無理を推して夏相場に絞るのはちょっお勧めできないです(引っ越し業者さんの心配もしなければなど気苦労もありますし)。
●確かに”夏相場”は最安ですが、これは「ハイCP狙いの方にとって」でありまして、
前述のように、戦闘力の高い空室は無理にその時募集しなくてもとなりますので、10月などの引っ越しピークに合わせて内装他準備して募集してもよしわけで(夏季はそもそも顧客母数が少ないので広告の費用対効果も薄い)、選択肢が最も多いという意味ではありません(そこを狙うなら6月でしょう)。

「その千円の差が大きい」という見解もあるかと思いますが、
比較母数が多い方が(根本的にこの部屋なら平米数少ないが《=相場母数自体安い》有かも知れないなどの想定外候補発見の可能性もある)、広い意味で選択する側の利益は最大になると思います。

無理に引っ越しを強行して倒れても大変ですし、
この時期引っ越し検討される方は、「まず長期天気予報を見ましょう」。
(不動産情報は存外に天候条件に影響受けます)



posted by iwahara at 17:43 | TrackBack(0) | 告知関係 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年08月04日

過去紹介した蔵前・田原町のリノベ1R、その前の和室DKだとどうなるのかというお話

街に関する雑感などは、過去レポート読んでください
今回のお部屋と比較の意味でも参照推奨します
記事はこちらね
蔵前というか田原町近くのSOHO型の1R(ほぼ30平米級でしょう)
https://retour.seesaa.net/article/499795377.html
(6月22日の記事です《ちなみに現在はリノベ済みの他室、条件変更してます》)

図面資料で画像情報見て見たところ、
和室の1DKでも悪くないじゃないかと思いまして
(こちらの部屋のが好きな人にとっては、こちらの部屋が断然ハイCPになります)

mmnaajhgauyo.jpg

個人的には和室に掃き出し窓はどうしても”合わない”と思っておりまして、
窓際にチェストボードやローボード設置するのを推奨します(個人的な趣味ですけどね)
畳が苦手な方は、amazonやらで業務用のカッコいいCFなどを購入して敷設すれば(敷くだけでだいたい落ち着きますから)全然普通に洋室です(笑
※資料画像が同室か確認できませんでしたが、間仕切りのふすまもあるようなので、これを撤去してオープンにすればリノベの部屋同様に、ドーンと1Rストゥデイオ系にもなります。

さて条件の比較ですが、
ひとつの参考は税務上は室内造作の減価償却が10年であることです。
仮にリノベの費用が(今回は全面ではないかもなので)200万前後だとしましょうか(この床面積だとそれ以上かかってると思いますが《あくまでザックリとした見立てです》)。
必ず10年後にまた全面リフォームとなるワケではありませんが、減価償却上リノベ後の部屋は資産価値が200万高く、10年で償却するとなるので=年20万→月1.66万
リノベ前のお部屋の賃料はそれぐらい安いという計算になります。
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posted by iwahara at 06:39 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月27日

駅近過ぎて男性向きかしら、西荻2分の1R

駅近=土地用途指定が商工系になります。利便性は高いですが近隣は商店街で合ったり(今回も物件1階に飲食・2階には事務所かなが入っているようです)、便利であるが故に閑静な環境とは少し違うことになります(なので都心近郊から郊外の場合静かな環境求めるのであれば、駅徒歩14分ぐらいまではアリにしておいた方がよいのです《山手線内側の都内は”必ずどこかの地下鉄駅に徒歩10分以内だったりしますので徒歩10でもOKかと思います”》)。

車通勤の無い東京において駅近の利便性は、テレワークなどが拡大する前まで「通勤時間短縮」の重要な意味を持ち(これ朝夕20年以上で計算したらトンデモな時間になります)、環境考えると同時に悩ましいという両面ある話ですが、今回は街の規模がコンパクトな西荻窪であり、隣接する商店街も小規模なものです(ほとんどが個人商店)。
場所は駅と一体化している西友の中央北側出口からすぐ、西友西側出口からも(ちょっと回りますが)すぐというかなり駅近なお部屋になります(この辺はJRも減速してますから騒音はそれほど気になりませんが、聞こえないということはないでしょう《深夜は電車運行も止まりますからねw》)。

ジェンダーのことではなく人格タイプという意味で男性向けかもです
ほぼ1Rストゥディオな間取りがこちら

kaakkanan11.jpg

資料には1Kとありますが、1Rですね。
柱の出方がどんな感じなのか内見してみないとわかりませんが、「そこから窓寄りにオープンハンガーラック置いて」って理解でいいかもしれません(その対面にエアコンあるので長さ的にベッド設置可能ならそれもいいかもですね《長さ足りない時には思いきって横置きして居室のキャラをそこで分ける手もあるでしょう》)。
なんと22u超えておりまして、
しかも3点1Rストゥディオ設計なので「かなり広い筈です」。
※ひとつポイントとして(家具のレイアウトによる疑似的な)”玄関ホール化”も難しくない作りですね、
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posted by iwahara at 16:08 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月20日

見た目以上のフルスペック富士見ヶ丘の低層MS1K

資料的には久我山徒歩となっているのですが(立地的には富士見ヶ丘だと思います)、久我山で探している方の場合(久我山の商店街主力は駅南で三鷹台・牟礼・久我山で井の頭圏を構成しているんです)高級戸建ての多い駅北側の立地だとイメージと違うと思われることもあるかもですが(久我山の駅北側には急坂もあるから)、いえいえ駅北側商店街が主力の富士見ヶ丘も同じく徒歩10ですから、最寄りは富士見ヶ丘だと思います。
富士見ヶ丘の商店街は小規模なものですが、西友があるのでかなり便利です。
勿論久我山も駅近にスーパーありますので、利便性は同じですが、富士見ヶ丘の西友か物件から徒歩5分ほどなので、そっちのが便利だろうと思います。
また、この近隣には(私の記憶が確かなら)星乃珈琲がある筈で、休日で歩く場合も富士見ヶ丘じゃないかしらと思うところです(勿論休日に吉祥寺もアリでしょう)。
※個人的印象ですが、杉並区の中央線南側で言えば宮前はかなりいいところです。

資料の画像みたところ低層2階建MSなので鉄骨造かなと最初思ったのですが、柱のイメージは無く資料にはRC造と記されてますので、壁式RCなのかなと思います。
■ユニバーサルタイプの1K間取りはこちら

makanaaa.jpg

RC造でB・T別に設計する時の基準値は22平米以上な感じなので(約23平米)、居室6帖はクリアしていると思います。なかな効率的設計であり1Kというより「玄関ホール+キッチン」のような作りだと考える方がわかりいいかもしれません。
入居者を選ばないユニバーサルな設計となっております。
※画像資料によると、クローゼットは押入れ型設計なのでポールが欲しい人は突っ張り棒設置でどうぞ(或いはその横の空間に突っ張り棒付けちゃう方がいいかも)
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posted by iwahara at 16:32 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月13日

これは工夫次第で化ける、三鷹の1LDK表記の大型1DK

いきなり物件概要に関わることですが、床面積に対して明らかに賃料が安すぎるのです。どうしてかなと室内画像を見ると、「なるほど天井の三分の1程度が(角部屋で)斜め天井」なんですね。
さてこの斜めってる低い天高部分をどう活用できるか、あなたの工夫次第というお部屋です。
立地は三鷹の桜通りをまっすぐ、(バス停のある)角曲がるところですね。
昔はここにコンビニあったのですが、今は退店したようでもよりのコンビニは少し離れたセブンとなってます。優良な地域スーパーも5分ほどなので買い物に困る要素は皆無、
三鷹駅からの徒歩に困る距離ではありませんが、朝忙しい人は(バス停目の前で通勤時間帯はひっきりなしなので)バスも利用できますよといったところです。

さて、問題の間取りはこちらなんですよ、ご覧ください

tikakakakkabab.jpg

柱のある側(画像で言えば下部)、玄関の収納かな?って扉のとこから下三分の1が斜め天井で背の高い家財は置けません(厳密に言えば斜めになっているのは下半分近いところが頂点ですが、頭のつかない張のところまでと考えると三分の1という解釈で当たっていると思います)。
床に座れば30平米超える床面積には間違い無く(1Lの基準が40平米ですから大型1DKの解釈で正しいと思います)、高さの低い家財と申しましょうか”斜めってる”部分をいかに効率よく使えるか、あなたの腕次第という、非常にユニークなお部屋です(しかも縦方向に長いタイプですからね)。
そのため賃料は一般の1R17平米相当の相場計算となっています。
構造上ベッドでは無く寝具はマット直置きがマストかな、
※個人的には、かなり好きなタイプです(笑
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posted by iwahara at 22:37 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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