retour&Retour

立地は「ほとんどお茶の水女子文京圏」
護国寺と言えば目の前ドーンと講談社の文系の街ですが（その関係で神楽坂まで繋がってます）、駅から東側ちょっと入ったこの辺りは、まあ閑静な住宅街で（近所には由緒ある音羽幼稚園などもあり）誰もが思ういいところの一角です。
駅前にはマルエツプチもある筈なので（買い物利便性の高い街ではありませんが）生活上困ることも無いでしょう。

今回のポイントは物件概要かなと思います。

間取りはこちら



【画像と見比べてになりますが、バスルームに間違いがあるようなので修正してあります】
所謂無駄に広い１DKの典型のようにも見えますが、横幅ワイドなのでダイニングというよりcafeテーブル的なものを配置して２Rのような使い方もできるかもしれません。
ぱっと見気が付かれたかと思いますが、何故か洗濯機は屋外です（位置は不明）。
構造もRCの柱が見えないので「壁式なのかな」と思います、間違えていたらゴメンナサイ。

はい、ポイントとなる物件概要はこちら
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まず立地ですが、千駄木駅近くでスーパーは徒歩1，2分、しかも位置的に谷中銀座も10分圏内で、駅近千駄木から徒歩5、申し分ありません。
文京区千駄木2の低層高級RC建築マンションになります。
今回の目玉は、オリジナル造作の部屋と、全面リフォーム階層系のお部屋が同時に募集されているところで、その違いなどから階層系になるとどれぐらい賃料差があるのか参考になると思います。

目玉の間取り比較です
（位置の関係から若干形は違いますが、双方平米数は同じ27.3です）

2階オリジナル間取りから


30平米に迫ろうかという広さですから、居室のスペック表示は8帖、
Kが完全にセパレートする珍しい間取りになります（水回りを一直線にした設計かと）
クローゼットの位置的に、居室にも何らかの収納は必要かなと思いますが（3階は少し事情が違ってきます）、申し分無い内容です。


そして3階階層系間取り


こちらはB・T別に拡張された分、どうでしょう居室7帖（実質有効エリアは6帖か）
半面独立洗面の設計となっているので、クローゼットから洗面で服を着てって流れもあり得るというところから、居室は少し狭いながらも意外と使い勝手もいいのではないかという優れた改装となっています。
（物件概要にあるように、設備もグレードが上がり『分譲キラー』級）

さて、この両室
条件はどのように違ってくるのでしょうか
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見たところなので勿論正確ではありませんが、SRC造（鉄骨鉄筋）の内容的に、若干鉄骨造よりのSRCなのかなと思います。RC造はB・T別が難しい場合が多く、反対にワングレード落ちる鉄骨造では（パネル工法的なところもあり）B・T別が多くなるためです。
何れにしても中層6階建て建築であり、外観的にはRC造マンションのそれです。

立地がなにより抜群で、最短距離では三鷹通（バス通りですね）、買い物して帰るなら商店街通過してこの交差点から


こっちいって三鷹通へ


（駅前通りから最短は前述）なのですが、微妙に買い物が先までいった場合（ドラッグストアなんかあるんで）
この辺から


一本裏通る手もあります（結局交差点戻らないと三鷹通渡れないんだけど）


小さな地元店などもあるので、ルート的にはこちらのが馴染みいいんですよね。
（物件はこの突き当りです）
■オーソドックスなB・T別間取りはこちら



説明するとこは無いですね、
22�u超えているので、居室6帖は確保されていると思います（スペック的には6.5と表記アリ）。
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現在retourは売買の取り扱いを行っておらず、サイドバーからの資料公開も【参考にどうですか】という扱いになっております、興味のある方は信頼おける不動産会社に相談してください（ダウンロードできます）。
さて、ズバリ玄人向けの物件です、
私は売買担当では無いので詳しいことはわからないのですが、通常は区分所有的に売買できない木造建築でもこういうタイプがあるんですね。
時々マンションでも右半分と左半分で所有者が違う共同名義物件というのがあるんですが、連棟長屋建築的戸建てで、共同名義になっているのかな？
【所有権持分比率】の記載が資料にあるんですよ。
加えて築年数も古く、銀行からのローンは100％不可能なタイプだと思います。
（担保価値を評価不能という意味）

■ええ、基本「現金一括で支払える方向け」、
半面、だからこそ驚きの利回り８％（利回りってのは資産評価に反比例するんです：安定度が高いほど低利回りとなる）、しかし木造建築だからといって耐用年数的にガタガタにってものばかりではありません、補強するのも簡単なので（工務店も仕事が難しいRCの内装は実はめんどくさいので嫌なんです）投資リスクが高いとは言えないと思います。
内部造作もネコ可を意識してキャットウォークなんかもありましてｗｗ
徒歩距離はありますが、都営の大島といえば地元でも知られた街です。
ネコ好きの入居者が探して見つけるぐらいの内容になっていると思うんですよ、

間取りはこちら




「後から売却するのが難しいのでは？」
それは勿論です（笑
このタイプの投資物件というのは「10年から15年運用して元を取っちゃって」という風に考える物件なのです（今回は8％ですから12.5年で元取れます《0金利時代なのでこの辺の計算は簡単》→それ以上運用できれば後は全部収益）。

※勿論投資向けで購入して、解約後に自分が住むってのもアリアリでしょう
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今回は画像使用可な管理会社さんのものなので（空き予定時の資料なのか室内画像は無いんですが）添付のものを見ていただきたいのですが「間違いなく高級アパートでしょう」。
このブログにおいて一押しのタイプです（その次が高級低層RCかしら）、
数が限られているので決して母数の多い部屋ではありませんから、契約できる人は運がいいですよ。

立地がこれがまたいいんです、
荻窪駅変則西口南側（買い物するなら南口もありですが）あの斜めってるゆるい飲食商店街をすら〜っと歩いて環八渡った先に「”特に”閑静な住宅街がある」のです。荻窪駅徒歩8分で（信号待ちによっては実徒歩10分でしょう）この環境は”ここだけ”でしょう。
昔ながらの低層戸建て中心の区画なので、高級木造APというのもわかります。

■現代的で絶妙な間取りがこちら



ユニバーサル且つデザイン性も高い優れた間取りです、
常識的にネガティブ評価する人はいないでしょう。
木造の自由度をいかしたB・T別、日本人向けの１Rストゥディオと言えるのではないでしょうか。
RCと違い平米数も”ほぼ実測”となりますので、23平米越えは壁芯計測のRCなら25平米クラス。
資料的には居室7帖となっております。
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希望駅で思いつく方案外少ないかもな駅のひとつふたつってのが、
新富町と八丁堀です（東銀座はハナから知ってても諦めるでしょう）
実際言ってみると地味というかｗｗ、歩いて現在けるけど裏町みたいだねって立地なので、住宅利用としては好適ですし、知名度的に無駄に相場が上昇してる月島よりいいと思っています。
（湾岸なら月島より断然勝どきですよ）

そんな八丁堀からまさかという条件の１Rです
間取りにはこれという特徴はありません、
よくあるこんな感じです



１Kっぽい１Rで、ハンガーラックは自分で持ち込みかなと、
特徴としてはそんな感じ、
25平米超える１Rなので、居室はスペック上10帖越えです。

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